Степен на капитализация – определение, значение и формула

Процентът на капитализация е лихвеният процент, използван за изчисляване на бъдещия доход от инвестиция. Той определя колко бързо инвеститорът ще си върне първоначалния капитал и ще започне да печели.

Обикновено се използва в индустрията за недвижими имоти като важен индикатор за инвеститорите в търговски имоти. Можете да използвате лимита, за да оцените имота и да получите добра сделка. Максималната ставка се изчислява чрез разделяне на нетния оперативен доход на имота на текущата пазарна стойност.

Какъв е процентът на капитализация?

определение: Коефициентът на ограничение се определя като мярка за оценка на недвижими имоти, използвана за отразяване на очакваната норма на възвръщаемост на инвестиция в недвижими имоти. Използва се за сравняване на различни видове инвестиции в недвижими имоти. Максималната ставка или горната ставка се използва в търговските недвижими имоти, за да покаже нормата на възвръщаемост, която трябва да бъде спечелена от инвестиционен имот в недвижими имоти.

Обработва се според нетния доход, който ще генерира имота и се определя чрез разделяне на нетния оперативен доход на стойността на имота и се показва като процент. Използва се за оценка на потенциалната възвръщаемост на инвеститора от неговата или нейната инвестиция в недвижими имоти.

Разбиране/Cap Rate

Процентът на капитализация се използва в като мярка за оценка на недвижими имоти за анализ различни инвестиции в недвижими имоти. Въпреки че има много вариации, процентът на капитализация обикновено се определя като съотношението на годишния доход от наем, генериран от имота, към текущата му пазарна стойност. Повечето разновидности разчитат на стойността на годишния доход от наем и дали той е брутен или минус годишните разходи и дали годишният доход от наем е действително получената сума (първоначална доходност) или потенциалният доход от наем, който би бил получен, ако активът беше оптимално отдадено под наем (Yield ERV).

Трябва също така да разберете, че горната граница може да бъде полезна за бързо определяне на относителната стойност на сравними инвестиции в недвижими имоти на пазара, но не трябва да се използва като единствена индикация за силата на инвестицията, тъй като не взема предвид резултата. ливъридж, както и времевата стойност на парите и бъдещето парични потоци от подобрения на имоти и т.н. Няма подходящи диапазони за добър или лош лихвен процент и те обикновено зависят от имота и пазарните условия. Коефициентът на капитализация е най-известният показател, чрез който инвестициите в недвижими имоти се анализират за тяхната доходност и потенциална доходност. Отнася се за рентабилността на имот за една година, при условие че имотът е закупен в брой, а не на кредит. Коефициентът на капитализация показва естествената, присъща и неизползвана норма на възвръщаемост на даден имот.

Значението на лимита

Процентът на капитализация се използва за анализиране на различни инвестиционни възможности. Той също така показва колко време е необходимо, за да се възстанови инвестицията в имот. Въпреки че това е важен показател при сравняване на инвестиционни възможности, инвеститорът никога не трябва да прави покупка въз основа единствено на съотношението на капитализация на имота. Важно е да се отбележи, че различните проценти на ограничение отчитат различните нива на риск: ниският процент на ограничение предполага по-малък риск, докато от друга страна, високият процент на възвръщаемост предполага по-висок риск. По този начин оптималният процент зависи от предпочитанията на инвеститора за риск.

Формула/ процент на капитализация

Максимална ставка = нетен оперативен доход / текуща пазарна стойност

Тук NOI или нетният оперативен доход е годишният доход, генериран от имота (като наеми) и се показва чрез изваждане на всички разходи, направени за управление на имота. Тези разходи включват разходите за редовна поддръжка на имота, както и данъци върху имуществото. Текущата пазарна стойност на даден актив може да се разбира като текущата стойност на имота според преобладаващите пазарни курсове. В друга по-малко популярна форма процентът на капитализация се изчислява, като се вземе предвид първоначалната цена на капитала или цената на придобиване на имота.

Максимална ставка = нетен оперативен доход / покупна цена

Фактори, влияещи върху пределните ставки

Процентът на капитализация се използва за влияние върху инвестиционните решения. Тук е важно да се разбере, че много елементи могат да повлияят на нивото на капитализация. Нека разгледаме някои от тях тук и сега.

1. местоположение

Местоположението на даден имот може значително да повлияе на лимита. Рискът от местоположението е правопропорционален на капитализацията на компаниите.

2. Размер на пазара

Големият конкурентен пазар може да има по-ниски нива на капитализация в сравнение с по-малък пазар, където има по-голям риск.

3. Стабилност на активите

може би най-важният фактор може да стане повишена надеждност на стойността на имота.

4. Потенциал за растеж

Недвижимите имоти, които имат огромен потенциал на разрастващ се пазар, може да намалят нивата на капитализация.

5. Капиталова ликвидност

Размерът на капитала, който влагате в имот, ще повлияе значително на лимита, тъй като ще повлияе пряко на вашия NOI. В допълнение към тях има много други фактори, които могат да повлияят на нивата на капитализация, но тези пет фактора са най-важните.

Кога и кога не трябва да използвате лимитирани ставки?

Ограниченията се използват редовно от инвеститорите в недвижими имоти, за да сравнят риска, свързан с различни търговски имоти. Въпреки че можете да използвате лимита, за да информирате други решения за инвестиции в недвижими имоти, той може да не е толкова полезен. Ако мислите за лимитите като метод за оценка на потенциални имоти, трябва да разберете, че има много инструменти, които могат да ви помогнат. Можете да използвате други измервания, за да определите нивата на риск и потенциалната възвръщаемост на инвестиционен имот. Степента на капитализация ще бъде много полезен инструмент за търговски имоти. Въпреки това не трябва да използвате тази формула за определяне на стойността на еднофамилни къщи, имоти, които планирате да продадете направо, или имоти с нередовни потоци от доходи.

Какво е „добър“ лимит?

Въпреки че всички ние сме склонни да намираме като цяло добър лихвен процент, реалностите на пазара диктуват, че нито един лихвен лихвен процент не може да се счита за добър за всеки имот. Като се имат предвид всички неща, инвеститорите могат да използват лимита, за да решат дали даден имот отговаря на техните нужди или не. Когато се съмнявате, формулата ще определи по-висок лимит за имоти с по-висок NOI и по-ниски оценки. От друга страна, имотите с по-нисък нетен оперативен доход и по-високи оценки ще имат по-ниски нива на капитализация.

Като цяло инвеститорите гледат на имотите с по-ниски лихви като по-безопасни, но трябва да очакват по-дълъг период от време, за да възстановят първоначалната си инвестиция. Инвеститорите трябва да отделят известно време, за да видят каква е правилната горна граница за имотите в техните портфейли. Поради редица фактори, инвеститорите могат бързо да предадат имоти, които не отговарят на тяхната толерантност към свързаните рискове.

Използване на максимална оферта и ограничения

Инвеститорите в недвижими имоти избират тези лимити, за да оценят рентабилността или потенциалната възвръщаемост на инвестицията. Когато правят инвестиции в недвижими имоти, инвеститорите се нуждаят от най-забележителната възможност да получат максимална възвръщаемост, като същевременно работят в своята зона на комфорт. Коефициентите на капитализация могат да ви помогнат да се информирате за инвестиционни възможности сред видове имоти, бизнес пазари и други инвестиционни опции. Например, инвеститорите могат да анализират процентите на капитализация на собствеността и годишния лихвен процент по държавните облигации, за да получат представа за потенциалната възвръщаемост.

Това, което трябва да разберете тук е, че тези две инвестиционни възможности не са напълно еквивалентни. Облигациите имат степен на сигурност, която им позволява да гарантират определена възвращаемост, стига инвеститорите да ги държат до падежа. От друга страна, има и няколко риска, свързани с инвестициите в недвижими имоти, които могат да бъдат повлияни от препродажната стойност на имота, свободни места или проблемни наематели, пазар на наеми или отрицателен паричен поток. Тъй като лимитите се определят само от очаквания нетен доход, както и от колебанията на пазарните стойности, инвестициите в недвижими имоти се считат за несигурни.

Представяне на модела Гордън. Процент на капитализация

Друго представяне на процента на капитализация е свързано с модела на растеж на Гордън, който също се нарича модел на отстъпка от дивиденти (DDM). Използва се за изчисляване на присъщата стойност цената на акциите на фирмата независимо от текущите пазарни условия, а стойността на акциите се определя като настоящата стойност на бъдещите дивиденти по акциите. Числено означавано като 0

Цена на акция = очакван годишен паричен поток от дивиденти / (необходим процент на възвръщаемост на инвеститора - очакван темп на нарастване на дивидента)

Когато пренаредите уравнението и обобщите формулата извън дивидента, тогава тя ще изглежда така:

(Изисквана норма на възвръщаемост - очакван темп на растеж) = очакван паричен поток / стойност на актива

Това представяне следва основната формула за лихвен процент, дадена в предишния раздел. Очакваният паричен поток отразява нетния оперативен доход, а стойността на активите е свързана с текущата пазарна стойност на имота. Това ще доведе до процент на капитализация, сравним с разликата между изискваната норма на възвръщаемост и очаквания темп на растеж. По този начин процентът на капитализация е очакваната норма на възвръщаемост минус темпът на растеж. Това може да се използва за оценка на стойността на имота за даден процент на възвръщаемост, който инвеститорът очаква.

Заключение!

В крайна сметка е ясно, че лимитите могат да помогнат на инвеститорите да измерят възможностите за инвестиции в недвижими имоти. Те обаче предлагат ограничено покритие, тъй като вземат предвид само два компонента: текуща пазарна стойност и нетен оперативен доход на имота. Следователно може да се каже, че нивата на капитализация зависят от оценките, а не от гаранциите. Когато прилагате този процент към собствените си инвестиционни решения, трябва да го разглеждате като ръководство за това кога, къде и как да инвестирате в недвижими имоти, а не като обещание за финансов успех.

Различните инвеститори имат различни условия, така че добрата лихва не трябва да бъде единствената ви грижа. Има много елементи, които трябва да имате предвид, преди да се спрете на инвестиционния си избор. Например, картината на паричните потоци на един инвеститор може да бъде изключително различна от анализа на друг инвеститор за същия имот. Следователно, един печеливш актив за инвеститор А може да бъде пасив за друг инвеститор Б. Въпреки това, независимо от вашето финансово състояние, процентът на капитализация на имота ще продължи както преди от един инвеститор към друг, което ще ви помогне надеждно и точно да оцените потенциалната печалба . Ето защо нивата на капитализация са основният показател, който трябва да се вземе предвид при създаването на финансова стабилност.