Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης είναι το επιτόκιο που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του μελλοντικού εισοδήματος από μια επένδυση. Καθορίζει πόσο γρήγορα ο επενδυτής θα πάρει πίσω το αρχικό του κεφάλαιο και θα αρχίσει να βγάζει κέρδη.
Χρησιμοποιείται συνήθως στη βιομηχανία ακινήτων ως σημαντικός δείκτης για τους επενδυτές εμπορικών ακινήτων. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το ανώτατο επιτόκιο για να αποτιμήσετε το ακίνητο και να πάρετε μια καλή προσφορά. Το ανώτατο επιτόκιο υπολογίζεται διαιρώντας το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του ακινήτου με την τρέχουσα αγοραία αξία.
Ποιο είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;
Ορισμός: Το ανώτατο επιτόκιο ορίζεται ως ένα μέτρο της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας που χρησιμοποιείται για να αντικατοπτρίζει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητη περιουσία. Χρησιμοποιείται για τη σύγκριση διαφορετικών τύπων επενδύσεων σε ακίνητα. Το ανώτατο επιτόκιο ή το ανώτατο επιτόκιο χρησιμοποιείται σε εμπορικά ακίνητα για να δείξει το ποσοστό απόδοσης που πρέπει να κερδηθεί σε μια επένδυση σε ακίνητα.
Επεξεργάζεται σύμφωνα με το καθαρό εισόδημα που θα δημιουργήσει το ακίνητο και προσδιορίζεται διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα με την αξία του ακινήτου και εμφανίζεται ως ποσοστό. Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της πιθανής απόδοσης ενός επενδυτή από την επένδυσή του σε ακίνητα.
Κατανόηση/Καθοριστικό Ποσοστό
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται σε ως μέτρο αποτίμησης ακινήτων για ανάλυση διάφορες επενδύσεις σε ακίνητα. Αν και υπάρχουν πολλές παραλλαγές, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ορίζεται συνήθως ως ο λόγος του ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια που δημιουργείται από το ακίνητο προς την τρέχουσα αγοραία αξία του. Οι περισσότερες ποικιλίες βασίζονται στην αξία του ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια και στο εάν είναι ακαθάριστα ή λιγότερα ετήσια έξοδα και εάν το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια είναι το πραγματικό ποσό που εισπράχθηκε (αρχική απόδοση) ή το δυνητικό εισόδημα από ενοίκια που θα είχε ληφθεί εάν το περιουσιακό στοιχείο ήταν βέλτιστη ενοικίαση (Yield ERV).
Θα πρέπει επίσης να κατανοήσετε ότι το ανώτατο επιτόκιο μπορεί να είναι χρήσιμο για τον γρήγορο προσδιορισμό της σχετικής αξίας συγκρίσιμων επενδύσεων σε ακίνητα στην αγορά, αλλά δεν θα πρέπει να χρησιμοποιείται ως η μοναδική ένδειξη της ισχύος μιας επένδυσης επειδή δεν λαμβάνει υπόψη τη βαθμολογία. μόχλευση, καθώς και η διαχρονική αξία του χρήματος και του μέλλοντος το χρήμα ρέει από βελτιώσεις ακινήτων, κ.λπ. Δεν υπάρχουν κατάλληλα εύρη για ένα καλό ή κακό ανώτατο επιτόκιο και συνήθως εξαρτώνται από τις συνθήκες ιδιοκτησίας και της αγοράς. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ο πιο γνωστός δείκτης με τον οποίο αναλύονται οι επενδύσεις σε ακίνητα για την κερδοφορία και την πιθανή κερδοφορία τους. Αναφέρεται στην κερδοφορία ενός ακινήτου σε διάστημα ενός έτους, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο αγοράζεται με μετρητά και όχι με πίστωση. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης δείχνει το φυσικό, εγγενές και αναξιοποίητο ποσοστό απόδοσης ενός ακινήτου.
Η σημασία του ποσοστού ανώτατου ορίου
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται για την ανάλυση διαφόρων επενδυτικών ευκαιριών. Δείχνει επίσης πόσο χρόνο χρειάζεται για να ανακάμψει μια επένδυση σε ακίνητα. Αν και αυτό είναι μια σημαντική μέτρηση κατά τη σύγκριση επενδυτικών ευκαιριών, ένας επενδυτής δεν πρέπει ποτέ να κάνει μια αγορά με βάση αποκλειστικά το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ενός ακινήτου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα διαφορετικά ανώτατα επιτόκια λαμβάνουν υπόψη διαφορετικά επίπεδα κινδύνου: ένα χαμηλό ποσοστό ανώτατου ορίου συνεπάγεται μικρότερο κίνδυνο, ενώ από την άλλη πλευρά, ένα υψηλό ποσοστό απόδοσης συνεπάγεται υψηλότερο κίνδυνο. Έτσι, το βέλτιστο επιτόκιο εξαρτάται από την προτίμηση κινδύνου του επενδυτή.
Τύπος/ Ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Επιτόκιο κεφαλαίου = καθαρό λειτουργικό εισόδημα / τρέχουσα αγοραία αξία
Εδώ, το NOI ή το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι το ετήσιο εισόδημα που δημιουργείται από το ακίνητο (όπως ενοίκια) και εμφανίζεται αφαιρώντας όλα τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για τη διαχείριση του ακινήτου. Αυτές οι δαπάνες περιλαμβάνουν το κόστος της τακτικής συντήρησης του ακινήτου καθώς και τους φόρους ιδιοκτησίας. Η τρέχουσα αγοραία αξία ενός περιουσιακού στοιχείου μπορεί να γίνει κατανοητή ως η τρέχουσα αξία του ακινήτου σύμφωνα με τις επικρατούσες τιμές της αγοράς. Σε μια άλλη λιγότερο δημοφιλή μορφή, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη το αρχικό κόστος κεφαλαίου ή το κόστος απόκτησης του ακινήτου.
Επιτόκιο κεφαλαίου = καθαρό λειτουργικό εισόδημα / τιμή αγοράς
Παράγοντες που επηρεάζουν τα οριακά επιτόκια
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται για να επηρεάσει τις επενδυτικές αποφάσεις. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε εδώ ότι πολλά στοιχεία μπορούν να επηρεάσουν το επίπεδο κεφαλαιοποίησης. Ας δούμε μερικά από αυτά εδώ και τώρα.
1. Τοποθεσία
Η τοποθεσία ενός ακινήτου μπορεί να επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τα ανώτατα ποσοστά. Ο κίνδυνος τοποθεσίας είναι ευθέως ανάλογος με την κεφαλαιοποίηση των εταιρειών.
2. Μέγεθος αγοράς
Μια μεγάλη ανταγωνιστική αγορά μπορεί να έχει χαμηλότερα ποσοστά κεφαλαιοποίησης σε σύγκριση με μια μικρότερη αγορά όπου υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος.
3. Σταθερότητα ενεργητικού
Ίσως ο πιο σημαντικός παράγοντας μπορεί να γίνει ενισχυμένη αξιοπιστία της αξίας του ακινήτου.
4. Δυνατότητα ανάπτυξης
Τα ακίνητα, τα οποία έχουν τεράστιες δυνατότητες σε μια αναπτυσσόμενη αγορά, ενδέχεται να μειώσουν τα επίπεδα κεφαλαιοποίησης.
5. Ρευστότητα κεφαλαίου
Το ποσό του κεφαλαίου που τοποθετείτε σε ένα ακίνητο θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό το ανώτατο επιτόκιο καθώς θα επηρεάσει άμεσα το NOI σας. Εκτός από αυτούς, υπάρχουν πολλοί άλλοι παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν τα επίπεδα κεφαλαιοποίησης, αλλά αυτοί οι πέντε παράγοντες είναι μακράν οι πιο σημαντικοί.
Πότε και πότε δεν πρέπει να χρησιμοποιείτε ανώτατα όρια;
Τα ανώτατα επιτόκια χρησιμοποιούνται τακτικά από επενδυτές σε ακίνητα για να συγκρίνουν τον κίνδυνο που σχετίζεται με διαφορετικά εμπορικά ακίνητα. Αν και μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το ανώτατο επιτόκιο για να ενημερώσετε άλλες επενδυτικές αποφάσεις σε ακίνητα, μπορεί να μην είναι τόσο χρήσιμο. Εάν σκέφτεστε τα ανώτατα ποσοστά ως μέθοδο για την αξιολόγηση πιθανών ιδιοτήτων, πρέπει να καταλάβετε ότι υπάρχουν πολλά εργαλεία που μπορούν να σας βοηθήσουν. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε άλλες μετρήσεις για να προσδιορίσετε τα επίπεδα κινδύνου και τις πιθανές αποδόσεις μιας επένδυσης σε ακίνητα. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα είναι πολύ χρήσιμο εργαλείο για εμπορικά ακίνητα. Ωστόσο, δεν πρέπει να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον τύπο για να προσδιορίσετε την αξία των μονοκατοικιών, των ακινήτων που σκοπεύετε να πουλήσετε οριστικά ή των ακινήτων με ακανόνιστες ροές εισοδήματος.
Τι είναι το «καλό» ανώτατο ποσοστό;
Ενώ όλοι τείνουμε να βρίσκουμε ένα γενικά καλό ανώτατο επιτόκιο, η πραγματικότητα της αγοράς υπαγορεύει ότι κανένα επιτόκιο μεμονωμένου ανώτατου ορίου δεν μπορεί να θεωρηθεί καλό για κάθε ακίνητο. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πράγματα, οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν το ανώτατο επιτόκιο για να αποφασίσουν εάν ένα ακίνητο ταιριάζει στις ανάγκες τους ή όχι. Σε περίπτωση αμφιβολίας, ο τύπος θα καθορίσει υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου για ακίνητα με υψηλότερο NOI και χαμηλότερες αποτιμήσεις. Από την άλλη πλευρά, τα ακίνητα με χαμηλότερα καθαρά λειτουργικά έσοδα και υψηλότερες αποτιμήσεις θα έχουν χαμηλότερους συντελεστές κεφαλαιοποίησης.
Σε γενικές γραμμές, οι επενδυτές θεωρούν τα ακίνητα με χαμηλότερα επιτόκια ανώτατου ορίου ως ασφαλέστερα, αλλά θα πρέπει να περιμένουν μεγαλύτερο χρονικό διάστημα για να ανακτήσουν την αρχική τους επένδυση. Οι επενδυτές θα πρέπει να αφιερώσουν λίγο χρόνο για να δουν ποιο είναι το σωστό ανώτατο επιτόκιο για τα ακίνητα των χαρτοφυλακίων τους. Λόγω ορισμένων παραγόντων, οι επενδυτές ενδέχεται να μεταβιβάσουν γρήγορα ακίνητα που δεν ανταποκρίνονται στην ανοχή τους για τους σχετικούς κινδύνους.
Μέγιστη χρήση και περιορισμοί προσφοράς
Οι επενδυτές σε ακίνητα επιλέγουν αυτές τις ανώτατες τιμές για να αξιολογήσουν την κερδοφορία ή την πιθανή απόδοση μιας επένδυσης. Όταν πραγματοποιούν επενδύσεις σε ακίνητα, οι επενδυτές χρειάζονται την πιο αξιοσημείωτη ευκαιρία για να λάβουν τις μέγιστες αποδόσεις ενώ εξακολουθούν να εργάζονται στη ζώνη άνεσής τους. Οι δείκτες κεφαλαιοποίησης μπορούν να σας βοηθήσουν να σας ενημερώσουμε για επενδυτικές ευκαιρίες μεταξύ τύπων ακινήτων, επιχειρηματικών αγορών και άλλων επενδυτικών επιλογών. Για παράδειγμα, οι επενδυτές μπορούν να αναλύσουν τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης ακινήτων και το ετήσιο επιτόκιο των ομολόγων του Δημοσίου για να πάρουν μια ιδέα για τις πιθανές αποδόσεις.
Αυτό που πρέπει να καταλάβετε εδώ είναι ότι αυτές οι δύο επενδυτικές ευκαιρίες δεν είναι απολύτως ισοδύναμες. Τα ομόλογα έχουν έναν βαθμό βεβαιότητας που τους επιτρέπει να εγγυώνται μια συγκεκριμένη απόδοση, εφόσον οι επενδυτές τα κρατούν μέχρι τη λήξη τους. Ενώ από την άλλη πλευρά, υπάρχουν επίσης αρκετοί κίνδυνοι που σχετίζονται με τις επενδύσεις σε ακίνητα που μπορεί να επηρεαστούν από την αξία μεταπώλησης του ακινήτου, τις κενές θέσεις ή τους προβληματικούς ενοικιαστές, την αγορά ενοικίων ή τις αρνητικές ταμειακές ροές. Δεδομένου ότι τα ανώτατα επιτόκια καθορίζονται μόνο από το εκτιμώμενο καθαρό εισόδημα καθώς και από τις κυμαινόμενες αξίες της αγοράς, οι επενδύσεις σε ακίνητα θεωρούνται αβέβαιες.
Παρουσίαση του μοντέλου Gordon. Ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Μια άλλη αναπαράσταση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης σχετίζεται με το μοντέλο ανάπτυξης Gordon, το οποίο ονομάζεται επίσης μοντέλο προεξόφλησης μερισμάτων (DDM). Χρησιμοποιείται για υπολογισμός της εγγενούς αξίας η τιμή των μετοχών μιας επιχείρησης ανεξάρτητα από τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και η αξία των μετοχών ορίζεται ως η παρούσα αξία των μελλοντικών μερισμάτων επί των μετοχών. Αριθμητικά αναφέρεται ως 0
Τιμή μετοχής = αναμενόμενη ετήσια ταμειακή ροή μερίσματος / (απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης του επενδυτή - αναμενόμενος ρυθμός αύξησης μερίσματος)
Όταν αναδιατάξετε την εξίσωση και γενικεύσετε τον τύπο πέρα από το μέρισμα, τότε θα μοιάζει με:
(Απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης - αναμενόμενος ρυθμός ανάπτυξης) = αναμενόμενη ταμειακή ροή / αξία ενεργητικού
Αυτή η αναπαράσταση ακολουθεί τον τύπο βασικού ποσοστού ανώτατου ορίου που δόθηκε στην προηγούμενη ενότητα. Οι αναμενόμενες ταμειακές ροές αντικατοπτρίζουν τα καθαρά λειτουργικά έσοδα και η αξία των περιουσιακών στοιχείων σχετίζεται με την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης συγκρίσιμο με τη διαφορά μεταξύ του απαιτούμενου ποσοστού απόδοσης και του αναμενόμενου ρυθμού ανάπτυξης. Έτσι, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ο αναμενόμενος ρυθμός απόδοσης μείον τον ρυθμό ανάπτυξης. Αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου για ένα δεδομένο ποσοστό απόδοσης που αναμένει ο επενδυτής.
Συμπέρασμα!
Τελικά, είναι σαφές ότι τα ανώτατα επιτόκια μπορούν να βοηθήσουν τους επενδυτές να μετρήσουν τις ευκαιρίες επένδυσης σε ακίνητα. Ωστόσο, προσφέρουν περιορισμένη κάλυψη επειδή λαμβάνουν υπόψη μόνο δύο στοιχεία: την τρέχουσα αγοραία αξία και τα καθαρά λειτουργικά έσοδα του ακινήτου. Επομένως, μπορεί να ειπωθεί ότι τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης εξαρτώνται από αποτιμήσεις και όχι από εγγυήσεις. Όταν εφαρμόζετε αυτό το ποσοστό στις δικές σας επενδυτικές αποφάσεις, θα πρέπει να το βλέπετε ως οδηγό για το πότε, πού και πώς να επενδύσετε σε ακίνητα, παρά ως υπόσχεση οικονομικής επιτυχίας.
Διαφορετικοί επενδυτές έχουν διαφορετικούς όρους, επομένως ένα καλό ανώτατο επιτόκιο δεν θα πρέπει να είναι η μόνη σας ανησυχία. Υπάρχουν πολλά στοιχεία που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν καταλήξετε στην επενδυτική σας επιλογή. Για παράδειγμα, η εικόνα των ταμειακών ροών ενός επενδυτή μπορεί να είναι εξαιρετικά διαφορετική από την ανάλυση ενός άλλου επενδυτή για το ίδιο ακίνητο. Κατά συνέπεια, ένα κερδοφόρο περιουσιακό στοιχείο για τον επενδυτή Α μπορεί να είναι υποχρέωση για έναν άλλο επενδυτή Β. Ωστόσο, ανεξάρτητα από την οικονομική σας κατάσταση, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης του ακινήτου θα συνεχιστεί όπως πριν από τον έναν επενδυτή στον άλλο, κάτι που θα σας βοηθήσει να εκτιμήσετε αξιόπιστα και με ακρίβεια το πιθανό κέρδος . Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης είναι η κύρια μέτρηση που πρέπει να ληφθεί υπόψη για τη δημιουργία χρηματοπιστωτικής σταθερότητας.
Αφήστε ένα σχόλιο