Stopa kapitalizacije je kamatna stopa koja se koristi za izračun budućeg prihoda od ulaganja. Određuje koliko brzo će investitor dobiti natrag svoj početni kapital i početi ostvarivati profit.
Obično se koristi u industriji nekretnina kao važan pokazatelj za investitore u komercijalne nekretnine. Možete koristiti gornju stopu za procjenu imovine i postizanje dobre ponude. Stopa gornje granice izračunava se dijeljenjem neto operativnog prihoda nekretnine s trenutnom tržišnom vrijednošću.
Što je stopa kapitalizacije?
Definicija: Stopa ograničenja definirana je kao mjera vrednovanja nekretnine koja se koristi za odraz očekivane stope povrata ulaganja u nekretninu. Koristi se za usporedbu različitih vrsta ulaganja u nekretnine. Stopa ograničenja ili stopa ograničenja koristi se u komercijalnim nekretninama za prikaz stope povrata koja bi se trebala zaraditi na nekretninu ulaganja u nekretnine.
Obrađuje se prema neto prihodu koji će nekretnina ostvariti, a određuje se dijeljenjem neto operativnog prihoda s vrijednošću nekretnine i prikazuje se u postotku. Koristi se za procjenu potencijalnog povrata ulagača na njegovu ili njezinu investiciju u nekretnine.
Razumijevanje/Cap Rate
Stopa kapitalizacije se koristi u kao mjera vrednovanja nekretnina za analizu razne investicije u nekretnine. Iako postoji mnogo varijacija, stopa kapitalizacije obično se definira kao omjer godišnjeg prihoda od najma koji ostvaruje nekretnina i njezine trenutne tržišne vrijednosti. Većina se varijanti oslanja na vrijednost godišnjeg prihoda od najma i je li to bruto ili umanjen za godišnje troškove, te je li godišnji prihod od najma stvarni primljeni iznos (početni prinos) ili potencijalni prihod od najma koji bi bio primljen da je imovina optimalno iznajmljuje (Yield ERV).
Također biste trebali razumjeti da gornja stopa može biti korisna za brzo određivanje relativne vrijednosti usporedivih ulaganja u nekretnine na tržištu, ali se ne smije koristiti kao jedini pokazatelj snage ulaganja jer ne uzima u obzir ocjenu. poluga, kao i vremenska vrijednost novca i budućnosti Gotovina teče od poboljšanja imovine, itd. Nema odgovarajućih raspona za dobru ili lošu gornju stopu, a obično ovise o imovini i tržišnim uvjetima. Stopa kapitalizacije najpoznatiji je pokazatelj pomoću kojeg se analizira isplativost i potencijalna isplativost ulaganja u nekretnine. Odnosi se na isplativost nekretnine tijekom jedne godine, pod uvjetom da je nekretnina kupljena gotovinom, a ne na kredit. Stopa kapitalizacije pokazuje prirodnu, intrinzičnu i neiskorištenu stopu povrata imovine.
Važnost stope ograničenja
Stopa kapitalizacije koristi se za analizu različitih mogućnosti ulaganja. Također pokazuje koliko je vremena potrebno da se ulaganje u nekretninu oporavi. Iako je ovo važan pokazatelj kada se uspoređuju mogućnosti ulaganja, investitor nikada ne bi trebao kupovati samo na temelju stope kapitalizacije nekretnine. Važno je napomenuti da različite stope ograničenja uzimaju u obzir različite razine rizika: niska stopa ograničenja implicira manji rizik, dok s druge strane, visoka stopa povrata implicira veći rizik. Dakle, optimalna stopa ovisi o preferencijama investitora prema riziku.
Formula/ Stopa kapitalizacije
Cap rate = neto operativni prihod / trenutna tržišna vrijednost
Ovdje je NOI ili neto operativni prihod godišnji prihod koji ostvaruje imovina (kao što su najamnine) i prikazan je oduzimanjem svih troškova nastalih upravljanjem imovinom. Ovi troškovi uključuju troškove redovnog održavanja nekretnine kao i porez na imovinu. Trenutna tržišna vrijednost imovine može se shvatiti kao trenutna vrijednost imovine prema prevladavajućim tržišnim tečajevima. U drugom manje popularnom obliku, stopa kapitalizacije izračunava se uzimajući u obzir izvorni trošak kapitala ili trošak stjecanja imovine.
Cap rate = neto operativni prihod / nabavna cijena
Čimbenici koji utječu na granične stope
Stopa kapitalizacije koristi se za utjecaj na investicijske odluke. Ovdje je važno razumjeti da mnogi elementi mogu utjecati na razinu kapitalizacije. Pogledajmo neke od njih ovdje i sada.
1. Mjesto
Lokacija nekretnine može uvelike utjecati na gornje stope. Rizik lokacije izravno je proporcionalan kapitalizaciji poduzeća.
2. Veličina tržišta
Veliko konkurentno tržište može imati niže stope kapitalizacije u usporedbi s manjim tržištem gdje postoji veći rizik.
3. Stabilnost imovine
možda najvažniji faktor može postati povećana pouzdanost vrijednosti imovine.
4. Potencijal rasta
Nekretnine, koje imaju ogroman potencijal na rastućem tržištu, mogle bi smanjiti razinu kapitalizacije.
5. Likvidnost kapitala
Iznos kapitala koji ste uložili u nekretninu uvelike će utjecati na stopu ograničenja jer će izravno utjecati na vaš NOI. Osim ovih, postoje mnogi drugi čimbenici koji mogu utjecati na razinu kapitalizacije, ali ovih pet čimbenika su daleko najvažniji.
Kada i kada ne biste trebali koristiti gornje stope?
Ulagači u nekretnine redovito koriste gornje stope za usporedbu rizika povezanih s različitim komercijalnim nekretninama. Iako možete koristiti gornju stopu za informiranje o drugim odlukama o ulaganju u nekretnine, ona možda neće biti toliko korisna. Ako razmišljate o gornjim stopama kao metodi za procjenu potencijalnih nekretnina, morate razumjeti da postoje mnogi alati koji vam mogu pomoći. Možete koristiti druga mjerenja kako biste odredili razine rizika i potencijalne povrate ulaganja u nekretninu. Stopa kapitalizacije bit će vrlo koristan alat za komercijalne nekretnine. Međutim, ne biste trebali koristiti ovu formulu za određivanje vrijednosti obiteljskih kuća, nekretnina koje planirate odmah prodati ili nekretnina s neredovitim tokovima prihoda.
Što je "dobra" stopa ograničenja?
Iako smo svi skloni pronaći općenito dobru gornju stopu, tržišna stvarnost nalaže da se niti jedna gornja stopa ne može smatrati dobrom za svaku nekretninu. Uzimajući sve u obzir, ulagači mogu koristiti gornju stopu kako bi odlučili odgovara li nekretnina njihovim potrebama ili ne. U slučaju sumnje, formula će odrediti višu gornju stopu za nekretnine s višim NOI i nižim procjenama. S druge strane, nekretnine s nižim neto operativnim prihodom i višim procjenama imat će niže stope kapitalizacije.
Općenito, ulagači nekretnine s nižim kapitaliziranim stopama smatraju sigurnijima, no trebali bi očekivati dulje vremensko razdoblje za povrat početne investicije. Ulagači bi trebali odvojiti malo vremena da vide koja je točna gornja stopa za nekretnine u njihovim portfeljima. Zbog brojnih čimbenika, investitori mogu brzo prenijeti nekretnine koje ne zadovoljavaju njihovu toleranciju za uključene rizike.
Upotreba maksimalne ponude i ograničenja
Ulagači u nekretnine biraju ove gornje stope kako bi procijenili profitabilnost ili potencijalni povrat ulaganja. Prilikom ulaganja u nekretnine, ulagači trebaju izvanrednu priliku da ostvare maksimalne povrate dok rade u svojoj zoni udobnosti. Omjeri kapitalizacije mogu vas informirati o mogućnostima ulaganja među vrstama nekretnina, poslovnim tržištima i drugim opcijama ulaganja. Na primjer, ulagači mogu analizirati stope kapitalizacije imovine i godišnju kamatnu stopu na državne obveznice kako bi dobili ideju o potencijalnim povratima.
Ono što ovdje morate razumjeti je da ove dvije investicijske prilike nisu potpuno jednake. Obveznice imaju određeni stupanj sigurnosti koji im omogućuje da jamče određeni povrat sve dok ih ulagači drže do dospijeća. S druge strane, postoji i nekoliko rizika povezanih s ulaganjem u nekretnine na koje može utjecati preprodajna vrijednost nekretnine, upražnjeno mjesto ili problematični stanari, tržište najma ili negativan novčani tok. Budući da su gornje stope određene samo procijenjenim neto prihodom kao i fluktuirajućim tržišnim vrijednostima, ulaganja u nekretnine smatraju se nesigurnima.
Prezentacija modela Gordon. Stopa kapitalizacije
Drugi prikaz stope kapitalizacije povezan je s Gordonovim modelom rasta, koji se također naziva model diskonta dividende (DDM). Koristi se za izračunavanje intrinzične vrijednosti cijena dionica poduzeća bez obzira na trenutne tržišne uvjete, a vrijednost dionica je definirana kao sadašnja vrijednost budućih dividendi na dionice. Brojčano označen kao 0
Cijena dionice = očekivani godišnji novčani tok dividende / (zahtijevana stopa povrata investitora - očekivana stopa rasta dividende)
Kada preuredite jednadžbu i generalizirate formulu izvan dividende, ona će izgledati ovako:
(Zahtijevana stopa povrata - očekivana stopa rasta) = očekivani novčani tok / vrijednost imovine
Ovaj prikaz slijedi osnovnu formulu stope ograničenja danu u prethodnom odjeljku. Očekivani novčani tok odražava neto poslovni prihod, a vrijednost imovine povezana je s trenutnom tržišnom vrijednošću imovine. To će rezultirati stopom kapitalizacije usporedivom s razlikom između zahtijevane stope povrata i očekivane stope rasta. Dakle, stopa kapitalizacije je očekivana stopa povrata umanjena za stopu rasta. To se može koristiti za procjenu vrijednosti imovine za danu stopu povrata koju investitor očekuje.
Zaključak!
U konačnici, jasno je da gornje stope mogu pomoći ulagačima u mjerenju mogućnosti ulaganja u nekretnine. Međutim, oni nude ograničenu pokrivenost jer uzimaju u obzir samo dvije komponente: trenutnu tržišnu vrijednost i neto operativni prihod imovine. Stoga se može reći da stope kapitalizacije ovise o procjenama, a ne o jamstvima. Kada ovu stopu primjenjujete na vlastite investicijske odluke, trebali biste je promatrati kao smjernicu kada, gdje i kako ulagati u nekretnine, a ne kao obećanje financijskog uspjeha.
Različiti ulagači imaju različite uvjete, tako da dobra kapitalna stopa ne bi trebala biti vaša jedina briga. Mnogo je elemenata koje treba razmotriti prije nego što se odlučite za svoj izbor ulaganja. Na primjer, slika novčanog tijeka jednog investitora može se izrazito razlikovati od analize drugog investitora za istu nekretninu. Posljedično, jedna isplativa imovina za ulagača A može biti obveza za drugog ulagača B. Međutim, bez obzira na vašu financijsku situaciju, stopa kapitalizacije imovine nastavit će se kao i prije od jednog ulagača do drugog, što će vam pomoći da pouzdano i točno procijenite potencijalnu dobit . Zbog toga su stope kapitalizacije primarna metrika koju treba uzeti u obzir za stvaranje financijske stabilnosti.
Ostavite komentar