Kapitalizācijas likme — definīcija, nozīme un formula

Kapitalizācijas likme ir procentu likme, ko izmanto, lai aprēķinātu nākotnes ienākumus no ieguldījuma. Tas nosaka, cik ātri investors atgūs sākotnējo kapitālu un sāks gūt peļņu.

To parasti izmanto nekustamo īpašumu nozarē kā svarīgu rādītāju komerciālā nekustamā īpašuma investoriem. Varat izmantot maksimālo likmi, lai novērtētu īpašumu un iegūtu labu darījumu. Maksimālā likme tiek aprēķināta, dalot īpašuma neto darbības ienākumus ar pašreizējo tirgus vērtību.

Kāda ir kapitalizācijas likme?

Definīcija: Maksimālā likme ir definēta kā nekustamā īpašuma novērtējuma mērs, ko izmanto, lai atspoguļotu paredzamo atdeves likmi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. To izmanto, lai salīdzinātu dažādus ieguldījumu veidus nekustamajā īpašumā. Maksimālā likme vai maksimālā likme tiek izmantota komerciālajā nekustamajā īpašumā, lai parādītu atdeves likmi, kas būtu jānopelna no nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašuma.

Tas tiek apstrādāts atbilstoši neto ienākumiem, ko īpašums radīs, un tiek noteikts, dalot neto saimnieciskās darbības ienākumus ar īpašuma vērtību un tiek parādīts procentos. To izmanto, lai novērtētu investora iespējamo atdevi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Izpratne/Cap Rate

Kapitalizācijas likme tiek izmantota kā nekustamā īpašuma vērtēšanas pasākums analīzei dažādi ieguldījumi nekustamajā īpašumā. Lai gan ir daudz variāciju, kapitalizācijas likmi parasti definē kā īpašuma radīto gada nomas ienākumu attiecību pret tā pašreizējo tirgus vērtību. Lielākā daļa šķirņu paļaujas uz gada nomas ienākumu vērtību un to, vai tie ir bruto vai atskaitīti gada izdevumi, un vai gada nomas ienākumi ir faktiski saņemtā summa (sākotnējā raža) vai potenciālie nomas ienākumi, kas būtu saņemti, ja aktīvs būtu bijis optimāli izīrēts (Ienesības ERV).

Jums arī jāsaprot, ka maksimālā likme var būt noderīga, lai ātri noteiktu salīdzināmu nekustamā īpašuma ieguldījumu relatīvo vērtību tirgū, taču to nevajadzētu izmantot kā vienīgo ieguldījumu stipruma norādi, jo tajā nav ņemts vērā rezultāts. kredītplecu, kā arī naudas un nākotnes laika vērtību naudas plūsmas no īpašuma uzlabojumiem utt. Nav atbilstošu diapazonu labas vai sliktas maksimālās likmes noteikšanai, un tie parasti ir atkarīgi no īpašuma un tirgus apstākļiem. Kapitalizācijas rādītājs ir vispazīstamākais rādītājs, pēc kura tiek analizēts investīciju ienesīgums un iespējamā rentabilitāte. Tas attiecas uz īpašuma rentabilitāti viena gada laikā, ja īpašums ir iegādāts par skaidru naudu, nevis uz kredīta. Kapitalizācijas likme parāda īpašuma dabisko, raksturīgo un neizmantoto atdeves likmi.

Maksimālās likmes nozīme

Kapitalizācijas likmi izmanto, lai analizētu dažādas ieguldījumu iespējas. Tas arī parāda, cik ilgs laiks nepieciešams, lai atgūtu ieguldījumu īpašumā. Lai gan tas ir svarīgs rādītājs, salīdzinot ieguldījumu iespējas, ieguldītājam nekad nevajadzētu veikt pirkumu, pamatojoties tikai uz īpašuma kapitalizācijas likmi. Ir svarīgi atzīmēt, ka dažādās maksimālās likmes ņem vērā dažādus riska līmeņus: zema maksimālās likmes likme nozīmē mazāku risku, bet, no otras puses, augsta atdeves likme nozīmē lielāku risku. Tādējādi optimālā likme ir atkarīga no investora riska izvēles.

Formula/ kapitalizācijas likme

Maksimālā likme = neto darbības ienākumi / pašreizējā tirgus vērtība

Šeit NOI jeb tīrie darbības ienākumi ir gada ienākumi, ko rada īpašums (piemēram, nomas maksa), un to parāda, atņemot visus izdevumus, kas radušies, lai pārvaldītu īpašumu. Šajās izmaksās ietilpst īpašuma regulāras uzturēšanas izmaksas, kā arī īpašuma nodokļi. Aktīva pašreizējo tirgus vērtību var saprast kā īpašuma pašreizējo vērtību atbilstoši dominējošajām tirgus likmēm. Citā mazāk populārā formā kapitalizācijas likmi aprēķina, ņemot vērā sākotnējās kapitāla izmaksas vai īpašuma iegādes izmaksas.

Maksimālā likme = neto darbības ienākumi / pirkuma cena

Robežlikmes ietekmējošie faktori

Kapitalizācijas likme tiek izmantota, lai ietekmētu investīciju lēmumus. Šeit ir svarīgi saprast, ka daudzi elementi var ietekmēt lielo burtu lietojuma līmeni. Apskatīsim dažus no tiem šeit un tagad.

1. Atrašanās vieta

Īpašuma atrašanās vieta var ievērojami ietekmēt maksimālās likmes. Atrašanās vietas risks ir tieši proporcionāls uzņēmumu kapitalizācijai.

2. Tirgus lielums

Lielā konkurences tirgū var būt zemākas kapitalizācijas likmes salīdzinājumā ar mazāku tirgu, kurā ir lielāks risks.

3. Aktīvu stabilitāte

Varbūt svarīgākais faktors var palielināt īpašuma vērtības uzticamību.

4. Izaugsmes potenciāls

Nekustamais īpašums, kam ir milzīgs potenciāls augošā tirgū, var samazināt kapitalizācijas līmeni.

5. Kapitāla likviditāte

Kapitāla apjoms, ko ieguldāt īpašumā, lielā mērā ietekmēs maksimālo likmi, jo tas tieši ietekmēs jūsu NOI. Papildus tiem ir arī daudzi citi faktori, kas var ietekmēt kapitalizācijas līmeni, taču šie pieci faktori ir vissvarīgākie.

Kad un kad nevajadzētu izmantot maksimālās likmes?

Nekustamā īpašuma investori regulāri izmanto maksimālās likmes, lai salīdzinātu ar dažādiem komerciāliem nekustamajiem īpašumiem saistītos riskus. Lai gan jūs varat izmantot maksimālo likmi, lai informētu citus lēmumus par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, tas var nebūt tik lietderīgi. Ja domājat par maksimālo likmju izmantošanu kā metodi potenciālo īpašumu novērtēšanai, jums ir jāsaprot, ka ir daudz rīku, kas var jums palīdzēt. Varat izmantot citus mērījumus, lai noteiktu ieguldījumu īpašuma riska līmeņus un iespējamo atdevi. Kapitalizācijas likme būs ļoti noderīgs rīks par komerciālo nekustamo īpašumu. Tomēr nevajadzētu izmantot šo formulu, lai noteiktu vērtību vienģimenes mājām, īpašumiem, kurus plānojat pārdot tieši, vai īpašumu ar neregulāriem ienākumu avotiem.

Kas ir “laba” maksimālā likme?

Lai gan mēs visi parasti atrodam labu maksimālās likmes likmi, tirgus realitāte nosaka, ka nevar uzskatīt, ka neviena maksimālā maksimālā likme ir piemērota katram īpašumam. Ņemot vērā visas lietas, investori var izmantot maksimālo likmi, lai izlemtu, vai īpašums atbilst viņu vajadzībām vai nē. Ja rodas šaubas, formula noteiks augstāku maksimālo likmi īpašumiem ar augstāku NOI un zemāku vērtējumu. No otras puses, īpašumiem ar zemākiem neto darbības ienākumiem un augstākiem novērtējumiem būs zemākas kapitalizācijas likmes.

Kopumā investori īpašumus ar zemākām likmēm uzskata par drošākiem, taču viņiem vajadzētu sagaidīt ilgāku laiku, lai atgūtu sākotnējos ieguldījumus. Investoriem būtu jāpavada zināms laiks, lai noskaidrotu, kāda ir pareizā maksimālā likme viņu portfeļos esošajiem īpašumiem. Vairāku faktoru dēļ investori var ātri nodot tālāk īpašumus, kas neatbilst viņu tolerancei pret saistītajiem riskiem.

Maksimālās cenas izmantošana un ierobežojumi

Nekustamā īpašuma investori izvēlas šīs maksimālās likmes, lai novērtētu ienesīgumu vai iespējamo ieguldījumu atdevi. Veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā, investoriem ir nepieciešama visievērojamākā iespēja gūt maksimālu atdevi, joprojām strādājot savā komforta zonā. Kapitalizācijas koeficienti var palīdzēt informēt jūs par ieguldījumu iespējām starp īpašumu veidiem, uzņēmējdarbības tirgiem un citām ieguldījumu iespējām. Piemēram, investori var analizēt īpašuma kapitalizācijas likmes un Valsts kases obligāciju gada procentu likmi, lai iegūtu priekšstatu par iespējamo atdevi.

Šeit jums jāsaprot, ka šīs divas ieguldījumu iespējas nav pilnībā līdzvērtīgas. Obligācijām ir zināma noteiktības pakāpe, kas ļauj tām garantēt noteiktu atdevi, kamēr investori tās tur līdz termiņa beigām. No otras puses, ar ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir saistīti arī vairāki riski, kurus var ietekmēt īpašuma tālākpārdošanas vērtība, vakances vai problemātiski īrnieki, īres tirgus vai negatīva naudas plūsma. Tā kā maksimālās likmes nosaka tikai aprēķinātie neto ienākumi, kā arī mainīgās tirgus vērtības, ieguldījumi nekustamajā īpašumā tiek uzskatīti par nenoteiktiem.

Gordona modeļa prezentācija. Kapitalizācijas likme

Vēl viens kapitalizācijas likmes attēlojums ir saistīts ar Gordon izaugsmes modeli, ko sauc arī par dividenžu diskonta modeli (DDM). To lieto, lai iekšējās vērtības aprēķināšana uzņēmuma akciju cena neatkarīgi no pašreizējiem tirgus apstākļiem, un akciju vērtība tiek definēta kā nākotnes dividendes par akcijām pašreizējā vērtība. Skaitliski apzīmēts ar 0

Akcijas cena = sagaidāmā gada dividenžu naudas plūsma / (ieguldītāja nepieciešamā atdeves likme - paredzamā dividenžu pieauguma temps)

Pārkārtojot vienādojumu un vispārinot formulu ārpus dividendes, tas izskatīsies šādi:

(Nepieciešamā atdeves likme — paredzamā pieauguma temps) = paredzamā naudas plūsma/aktīva vērtība

Šis attēlojums atbilst pamata maksimālās likmes formulai, kas sniegta iepriekšējā sadaļā. Paredzamā naudas plūsma atspoguļo neto pamatdarbības ienākumus, un aktīvu vērtība ir saistīta ar īpašuma pašreizējo tirgus vērtību. Tā rezultātā tiks iegūta kapitalizācijas likme, kas ir salīdzināma ar starpību starp nepieciešamo atdeves likmi un paredzamo pieauguma tempu. Tādējādi kapitalizācijas likme ir paredzamā atdeves likme, no kuras atņemts pieauguma temps. To var izmantot, lai novērtētu īpašuma vērtību ar noteiktu atdeves likmi, ko sagaida ieguldītājs.

Secinājums!

Galu galā ir skaidrs, ka maksimālās likmes var palīdzēt investoriem novērtēt ieguldījumu iespējas nekustamajā īpašumā. Tomēr tie piedāvā ierobežotu segumu, jo tiek ņemti vērā tikai divi komponenti: pašreizējā tirgus vērtība un īpašuma neto darbības ienākumi. Līdz ar to var teikt, ka kapitalizācijas likmes ir atkarīgas no vērtējumiem, nevis garantijām. Piemērojot šo likmi saviem investīciju lēmumiem, jums tas jāuzskata par ceļvedi, kad, kur un kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, nevis kā finansiālu panākumu solījumu.

Dažādiem investoriem ir atšķirīgi nosacījumi, tāpēc laba maksimālā likme nedrīkst būt jūsu vienīgā problēma. Ir daudzi elementi, kas jāņem vērā, pirms izlemjat par ieguldījumu izvēli. Piemēram, viena investora naudas plūsmas attēls var ļoti atšķirties no cita investora analīzes par to pašu īpašumu. Līdz ar to viens ienesīgs aktīvs investoram A var būt saistības citam investoram B. Tomēr neatkarīgi no jūsu finansiālās situācijas īpašuma kapitalizācijas likme turpināsies tāpat kā līdz šim no viena investora pie cita, kas palīdzēs ticami un precīzi novērtēt iespējamo peļņu. . Tāpēc kapitalizācijas likmes ir galvenais rādītājs, kas jāņem vērā, lai radītu finanšu stabilitāti.