A taxa de capitalização é a taxa de juros utilizada para calcular o rendimento futuro de um investimento. Determina a rapidez com que o investidor recuperará seu capital inicial e começará a lucrar.
É comumente utilizado no setor imobiliário como um indicador importante para investidores imobiliários comerciais. Você pode usar o cap rate para avaliar a propriedade e conseguir um bom negócio. O cap rate é calculado dividindo o lucro operacional líquido da propriedade pelo valor atual de mercado.
Qual é a taxa de capitalização?
Definição: Cap rate é definido como uma medida de avaliação imobiliária usada para refletir a taxa de retorno esperada de um investimento imobiliário. É usado para comparar diferentes tipos de investimentos imobiliários. Cap rate ou cap rate é usado em imóveis comerciais para mostrar a taxa de retorno que deve ser obtida em uma propriedade de investimento imobiliário.
É processado de acordo com o lucro líquido que o imóvel irá gerar e é apurado pela divisão do lucro operacional líquido pelo valor do imóvel e é apresentado em percentual. É usado para estimar o retorno potencial de um investidor sobre seu investimento imobiliário.
Compreensão/Taxa de limite
A taxa de capitalização é usada em como medida de avaliação imobiliária para análise diversos investimentos imobiliários. Embora existam muitas variações, a taxa de capitalização é geralmente definida como a relação entre a receita anual de aluguel gerada por um imóvel e seu valor atual de mercado. A maioria das variedades baseia-se no valor da renda anual e se é bruta ou menos despesas anuais, e se a renda anual é o valor real recebido (rendimento inicial) ou a renda potencial que teria sido recebida se o ativo fosse alugado de forma otimizada (Yield ERV).
Você também deve compreender que o cap rate pode ser útil para determinar rapidamente o valor relativo de investimentos imobiliários comparáveis no mercado, mas não deve ser usado como a única indicação da força de um investimento porque não leva em consideração a pontuação. alavancagem, bem como o valor do dinheiro no tempo e fluxos de caixa de melhorias imobiliárias, etc. Não existem faixas adequadas para uma taxa de capitalização boa ou ruim e geralmente dependem das condições imobiliárias e de mercado. A taxa de capitalização é o indicador mais conhecido pelo qual os investimentos imobiliários são analisados quanto à sua rentabilidade e rentabilidade potencial. Refere-se à rentabilidade de um imóvel ao longo de um ano, desde que o imóvel seja adquirido à vista e não a crédito. A taxa de capitalização mostra a taxa de retorno natural, intrínseca e inexplorada de um imóvel.
A importância da taxa máxima
A taxa de capitalização é utilizada para analisar diversas oportunidades de investimento. Também mostra quanto tempo leva para um investimento imobiliário se recuperar. Embora esta seja uma métrica importante na comparação de oportunidades de investimento, um investidor nunca deve fazer uma compra com base apenas no índice de capitalização de um imóvel. É importante notar que diferentes taxas de capitalização têm em conta diferentes níveis de risco: uma taxa de capitalização baixa implica menos risco, enquanto, por outro lado, uma taxa de retorno elevada implica um risco mais elevado. Assim, a taxa ótima depende da preferência de risco do investidor.
Fórmula/Taxa de capitalização
Cap rate = receita operacional líquida / valor de mercado atual
Aqui, NOI ou receita operacional líquida é a receita anual gerada pela propriedade (como aluguéis) e é mostrada subtraindo todas as despesas incorridas para administrar a propriedade. Esses custos incluem o custo de manutenção regular da propriedade, bem como impostos sobre a propriedade. O valor atual de mercado de um ativo pode ser entendido como o valor atual do imóvel de acordo com as taxas vigentes de mercado. Numa outra forma menos popular, a taxa de capitalização é calculada tendo em conta o custo original de capital ou o custo de aquisição do imóvel.
Taxa máxima = receita operacional líquida / preço de compra
Fatores que influenciam as taxas marginais
A taxa de capitalização é usada para influenciar as decisões de investimento. É importante compreender aqui que muitos elementos podem influenciar o nível de capitalização. Vejamos alguns deles aqui e agora.
1. Localização
A localização de uma propriedade pode afetar muito as taxas máximas. O risco de localização é diretamente proporcional à capitalização das empresas.
2. Tamanho do mercado
Um grande mercado competitivo pode ter taxas de capitalização mais baixas em comparação com um mercado mais pequeno onde há mais risco.
3. Estabilidade de ativos
Talvez o fator mais importante pode tornar-se maior confiabilidade do valor da propriedade.
4. Potencial de crescimento
O setor imobiliário, que tem um enorme potencial num mercado em crescimento, poderá reduzir os níveis de capitalização.
5. Liquidez de capital
A quantidade de capital que você investe em uma propriedade afetará muito o cap rate, pois afetará diretamente o seu NOI. Além destes, existem muitos outros factores que podem afectar os níveis de capitalização, mas estes cinco factores são de longe os mais importantes.
Quando e quando você não deve usar taxas máximas?
As taxas máximas são regularmente utilizadas por investidores imobiliários para comparar o risco associado a diferentes propriedades imobiliárias comerciais. Embora você possa usar a taxa máxima para informar outras decisões de investimento imobiliário, ela pode não ser tão útil. Se você está pensando nas taxas máximas como um método para avaliar propriedades em potencial, precisa entender que existem muitas ferramentas que podem ajudá-lo. Você pode usar outras medidas para determinar os níveis de risco e retornos potenciais de uma propriedade para investimento. A taxa de capitalização será muito ferramenta útil para imóveis comerciais. No entanto, você não deve usar esta fórmula para determinar o valor de residências unifamiliares, propriedades que planeja vender imediatamente ou propriedades com fluxos de renda irregulares.
O que é uma taxa de capitalização “boa”?
Embora todos nós tendamos a encontrar uma taxa de capitalização geralmente boa, a realidade do mercado determina que nenhuma taxa de capitalização única pode ser considerada boa para todas as propriedades. Considerando tudo isso, os investidores podem usar o cap rate para decidir se uma propriedade atende às suas necessidades ou não. Em caso de dúvida, a fórmula determinará um cap rate mais alto para propriedades com NOI mais alto e avaliações mais baixas. Por outro lado, os imóveis com menor resultado operacional líquido e valorizações mais elevadas terão taxas de capitalização mais baixas.
Em geral, os investidores consideram as propriedades com taxas de capital mais baixas mais seguras, mas devem esperar um período de tempo mais longo para recuperar o seu investimento inicial. Os investidores devem reservar algum tempo para ver qual é o cap rate correto para as propriedades em seus portfólios. Devido a uma série de fatores, os investidores podem rapidamente repassar propriedades que não atendam à sua tolerância aos riscos envolvidos.
Uso máximo de lance e limitações
Os investidores imobiliários escolhem essas taxas máximas para avaliar a lucratividade ou o retorno potencial de um investimento. Ao fazer investimentos imobiliários, os investidores precisam da oportunidade mais notável para obter o máximo retorno enquanto trabalham na sua zona de conforto. Os índices de capitalização podem ajudar a informá-lo sobre oportunidades de investimento entre tipos de propriedades, mercados de negócios e outras opções de investimento. Por exemplo, os investidores podem analisar as taxas de capitalização imobiliária e a taxa de juros anual dos títulos do Tesouro para ter uma ideia dos retornos potenciais.
O que você precisa entender aqui é que essas duas oportunidades de investimento não são totalmente equivalentes. As obrigações têm um grau de certeza que lhes permite garantir um determinado retorno desde que os investidores as mantenham até ao vencimento. Por outro lado, existem também vários riscos associados ao investimento imobiliário que podem ser afetados pelo valor de revenda do imóvel, inquilinos vagos ou problemáticos, mercado de arrendamento ou fluxo de caixa negativo. Como as taxas máximas são determinadas apenas pelo lucro líquido estimado, bem como pelos valores de mercado flutuantes, os investimentos imobiliários são considerados incertos.
Apresentação do modelo Gordon. Taxa de capitalização
Outra representação da taxa de capitalização está relacionada ao modelo de crescimento de Gordon, também denominado modelo de desconto de dividendos (DDM). É usado para calculando o valor intrínseco o preço das ações de uma empresa, independentemente das condições atuais de mercado, e o valor das ações é definido como o valor presente dos dividendos futuros sobre as ações. Numericamente referido como 0
Preço da ação = fluxo de caixa de dividendos anual esperado / (taxa de retorno exigida pelo investidor - taxa de crescimento de dividendos esperada)
Quando você reorganiza a equação e generaliza a fórmula além do dividendo, ficará assim:
(Taxa de retorno exigida - taxa de crescimento esperada) = fluxo de caixa esperado / valor do ativo
Esta representação segue a fórmula básica do cap rate fornecida na seção anterior. O fluxo de caixa esperado reflete o resultado operacional líquido, e o valor dos ativos está relacionado ao valor atual de mercado do imóvel. Isto resultará numa taxa de capitalização comparável à diferença entre a taxa de retorno exigida e a taxa de crescimento esperada. Assim, a taxa de capitalização é a taxa de retorno esperada menos a taxa de crescimento. Isso pode ser usado para estimar o valor do imóvel para uma determinada taxa de retorno que o investidor espera.
Conclusão!
Em última análise, é claro que as taxas máximas podem ajudar os investidores a avaliar as oportunidades de investimento imobiliário. No entanto, oferecem cobertura limitada porque consideram apenas dois componentes: valor atual de mercado e receita operacional líquida do imóvel. Portanto, pode-se dizer que as taxas de capitalização dependem de avaliações e não de garantias. Ao aplicar esta taxa às suas próprias decisões de investimento, deve vê-la como um guia sobre quando, onde e como investir em imóveis, e não como uma promessa de sucesso financeiro.
Investidores diferentes têm condições diferentes, portanto, um bom cap rate não deve ser sua única preocupação. Há muitos elementos a serem considerados antes de você decidir sua escolha de investimento. Por exemplo, o quadro do fluxo de caixa de um investidor pode ser extremamente diferente da análise de outro investidor para a mesma propriedade. Consequentemente, um ativo rentável para o investidor A pode ser um passivo para outro investidor B. No entanto, independentemente da sua situação financeira, a taxa de capitalização do imóvel continuará como antes de um investidor para outro, o que o ajudará a estimar de forma fiável e precisa o lucro potencial. . É por isso que as taxas de capitalização são a principal métrica a considerar para criar estabilidade financeira.
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