Rata ta' Kapitalizzazzjoni - Definizzjoni, Tifsira u Formula

Ir-rata tal-kapitalizzazzjoni hija r-rata tal-imgħax użata biex jiġi kkalkulat id-dħul futur minn investiment. Jiddetermina kemm l-investitur se jerġa 'jiġi lura l-kapital inizjali tiegħu u jibda jagħmel profitt.

Huwa komunement użat fl-industrija tal-proprjetà immobbli bħala indikatur importanti għall-investituri tal-proprjetà immobbli kummerċjali. Tista 'tuża r-rata ta' limitu biex tistma l-proprjetà u tikseb ftehim tajjeb. Ir-rata massima tiġi kkalkulata billi jiġi diviż id-dħul operattiv nett tal-proprjetà bil-valur tas-suq kurrenti.

X'inhi r-rata ta' kapitalizzazzjoni?

Definizzjoni: Ir-rata massima hija definita bħala miżura ta' valutazzjoni ta' proprjetà immobbli użata biex tirrifletti r-rata mistennija ta' qligħ fuq investiment ta' proprjetà immobbli. Huwa użat biex iqabbel tipi differenti ta 'investimenti ta' proprjetà immobbli. Ir-rata ta' limitu jew ir-rata ta' limitu hija użata fi proprjetà immobbli kummerċjali biex turi r-rata ta' qligħ li għandha tinkiseb fuq proprjetà ta' investiment ta' proprjetà immobbli.

Jiġi pproċessat skont id-dħul nett li l-proprjetà se tiġġenera u jiġi determinat billi jiġi diviż id-dħul operattiv nett bil-valur tal-proprjetà u jintwera bħala persentaġġ. Jintuża biex jiġi stmat ir-redditu potenzjali ta' investitur fuq l-investiment tiegħu jew tagħha fil-proprjetà immobbli.

Fehim/Rata Kap

Ir-rata ta’ kapitalizzazzjoni tintuża fi bħala miżura ta' valutazzjoni tal-proprjetà immobbli għall-analiżi diversi investimenti tal-proprjetà immobbli. Għalkemm hemm ħafna varjazzjonijiet, ir-rata tal-kapitalizzazzjoni hija ġeneralment definita bħala l-proporzjon tad-dħul annwali mill-kera ġġenerat mill-proprjetà mal-valur tas-suq attwali tagħha. Il-biċċa l-kbira tal-varjetajiet jiddependu fuq il-valur tad-dħul annwali mill-kera u jekk huwiex spejjeż annwali gross jew inqas, u jekk id-dħul annwali mill-kera huwiex l-ammont attwali riċevut (rendiment inizjali) jew id-dħul potenzjali mill-kera li kien ikun irċevut kieku l-assi kien mikrija bl-aħjar mod (Rendiment ERV).

Għandek tifhem ukoll li r-rata massima tista' tkun utli biex jiġi ddeterminat malajr il-valur relattiv ta' investimenti komparabbli ta' proprjetà immobbli fis-suq, iżda m'għandhiex tintuża bħala l-unika indikazzjoni tas-saħħa ta' investiment minħabba li ma tqisx il-punteġġ. ingranaġġ, kif ukoll il-valur tal-ħin tal-flus u l-futur flussi ta’ flus minn titjib fil-proprjetà, eċċ. M'hemm l-ebda firxiet xierqa għal rata ta' limitu tajba jew ħażina, u ġeneralment jiddependu fuq il-proprjetà u l-kundizzjonijiet tas-suq. Ir-rata ta 'kapitalizzazzjoni hija l-aktar indikatur magħruf li bih l-investimenti tal-proprjetà immobbli huma analizzati għall-profittabbiltà u l-profitt potenzjali tagħhom. Tirreferi għall-profitabilità ta’ proprjetà fuq sena, sakemm il-proprjetà tinxtara bi flus kontanti u mhux bil-kreditu. Ir-rata ta' kapitalizzazzjoni turi r-rata ta' ritorn naturali, intrinsika u mhux sfruttata ta' proprjetà.

L-Importanza tar-Rata Kap

Ir-rata ta 'kapitalizzazzjoni tintuża biex tanalizza diversi opportunitajiet ta' investiment. Juri wkoll kemm jieħu żmien biex investiment fil-proprjetà jirkupra. Filwaqt li din hija metrika importanti meta jitqabblu l-opportunitajiet ta 'investiment, investitur qatt m'għandu jagħmel xirja bbażata biss fuq il-proporzjon ta' kapitalizzazzjoni ta 'proprjetà. Huwa importanti li wieħed jinnota li rati ta’ limitu differenti jqisu livelli differenti ta’ riskju: rata ta’ limitu baxx timplika inqas riskju, filwaqt li min-naħa l-oħra, rata għolja ta’ redditu timplika riskju ogħla. Għalhekk, ir-rata ottimali tiddependi fuq il-preferenza tar-riskju tal-investitur.

Formula/Rata ta' kapitalizzazzjoni

Rata massima = dħul operattiv nett / valur tas-suq kurrenti

Hawnhekk, NOI jew dħul operattiv nett huwa d-dħul annwali ġġenerat mill-proprjetà (bħal kirjiet) u jintwera billi jitnaqqsu l-ispejjeż kollha mġarrba għall-ġestjoni tal-proprjetà. Dawn l-ispejjeż jinkludu l-ispiża tal-manutenzjoni regolari tal-proprjetà kif ukoll taxxi fuq il-proprjetà. Il-valur kurrenti tas-suq ta' assi jista' jinftiehem bħala l-valur kurrenti tal-proprjetà skont ir-rati tas-suq prevalenti. F'forma oħra inqas popolari, ir-rata ta 'kapitalizzazzjoni hija kkalkulata billi titqies l-ispiża oriġinali tal-kapital jew l-ispiża tal-akkwist tal-proprjetà.

Rata massima = dħul operattiv nett / prezz tax-xiri

Fatturi li jinfluwenzaw ir-rati marġinali

Ir-rata ta' kapitalizzazzjoni tintuża biex tinfluwenza deċiżjonijiet ta' investiment. Huwa importanti li wieħed jifhem hawn li ħafna elementi jistgħu jinfluwenzaw il-livell ta 'kapitalizzazzjoni. Ejja nħarsu lejn xi wħud minnhom hawn u issa.

1. Post

Il-post ta 'proprjetà jista' jaffettwa ħafna r-rati ta 'limitu. Ir-riskju tal-post huwa direttament proporzjonali għall-kapitalizzazzjoni tal-kumpaniji.

2. Daqs tas-suq

Suq kompetittiv kbir jista' jkollu rati ta' kapitalizzazzjoni aktar baxxi meta mqabbel ma' suq iżgħar fejn hemm aktar riskju.

3. Stabbiltà tal-assi

Forsi l-aktar fattur importanti tista' ssir affidabilità msaħħa tal-valur tal-proprjetà.

4. Potenzjal tat-tkabbir

Il-proprjetà immobbli, li għandha potenzjal kbir f'suq li qed jikber, tista' tnaqqas il-livelli ta' kapitalizzazzjoni.

5. Likwidità kapitali

L-ammont ta' kapital li tpoġġi fi proprjetà se jaffettwa bil-kbir ir-rata tal-limitu peress li se jkollha impatt dirett fuq l-NOI tiegħek. Minbarra dawn, hemm ħafna fatturi oħra li jistgħu jaffettwaw il-livelli ta 'kapitalizzazzjoni, iżda dawn il-ħames fatturi huma bil-bosta l-aktar importanti.

Meta u meta m'għandekx tuża rati massimi?

Ir-rati tal-limitu huma użati regolarment minn investituri tal-proprjetà immobbli biex iqabblu r-riskju assoċjat ma 'proprjetajiet differenti ta' proprjetà immobbli kummerċjali. Filwaqt li tista' tuża r-rata massima biex tinforma deċiżjonijiet oħra ta' investiment fil-proprjetà immobbli, tista' ma tkunx daqshekk utli. Jekk qed taħseb dwar ir-rati tal-limitu bħala metodu għall-evalwazzjoni tal-proprjetajiet potenzjali, trid tifhem li hemm ħafna għodod li jistgħu jgħinuk. Tista' tuża kejl ieħor biex tiddetermina l-livelli ta' riskju u l-qligħ potenzjali ta' proprjetà ta' investiment. Ir-rata ta 'kapitalizzazzjoni se tkun ħafna għodda utli għal proprjetà immobbli kummerċjali. Madankollu, m'għandekx tuża din il-formula biex tiddetermina l-valur ta 'djar ta' familja waħda, proprjetajiet li qed tippjana li tbigħ għal kollox, jew proprjetajiet bi flussi ta 'dħul irregolari.

X'inhi rata massima "tajba"?

Filwaqt li lkoll għandna t-tendenza li nsibu rata ta' limitu ġeneralment tajba, ir-realtajiet tas-suq jiddettaw li l-ebda rata ta' limitu waħda ma tista' titqies bħala tajba għal kull proprjetà. Meta wieħed iqis kollox, l-investituri jistgħu jużaw ir-rata massima biex jiddeċiedu jekk proprjetà taqbilx għall-bżonnijiet tagħhom jew le. Meta jkun hemm dubju, il-formula se tiddetermina rata massima ogħla għal proprjetajiet b'NOI ogħla u valutazzjonijiet aktar baxxi. Min-naħa l-oħra, proprjetajiet bi dħul operattiv nett aktar baxx u valutazzjonijiet ogħla se jkollhom rati ta 'kapitalizzazzjoni aktar baxxi.

B'mod ġenerali, l-investituri jqisu proprjetajiet b'rati ta' limitu aktar baxxi bħala aktar sikuri, iżda għandhom jistennew perjodu itwal ta 'żmien biex jirkupraw l-investiment inizjali tagħhom. L-investituri għandhom jieħdu xi żmien biex jaraw x'inhi r-rata massima korretta għall-proprjetajiet fil-portafolli tagħhom. Minħabba għadd ta’ fatturi, l-investituri jistgħu jgħaddu malajr proprjetajiet li ma jissodisfawx it-tolleranza tagħhom għar-riskji involuti.

Użu Massimu ta' Offerta u Limitazzjonijiet

L-investituri tal-proprjetà immobbli jagħżlu dawn ir-rati ta' limitu biex jevalwaw il-profitt jew ir-redditu potenzjali fuq investiment. Meta jagħmlu investimenti fil-proprjetà immobbli, l-investituri jeħtieġu l-aktar opportunità notevoli biex jiksbu qligħ massimu waqt li jkunu għadhom jaħdmu fiż-żona ta 'kumdità tagħhom. Il-proporzjonijiet tal-kapitalizzazzjoni jistgħu jgħinuk jinfurmak dwar opportunitajiet ta’ investiment fost it-tipi ta’ proprjetà, is-swieq tan-negozju, u għażliet oħra ta’ investiment. Pereżempju, l-investituri jistgħu janalizzaw ir-rati tal-kapitalizzazzjoni tal-proprjetà u r-rata tal-imgħax annwali fuq il-bonds tat-Teżor biex ikollhom idea tar-redditu potenzjali.

Dak li trid tifhem hawnhekk huwa li dawn iż-żewġ opportunitajiet ta 'investiment mhumiex kompletament ekwivalenti. Il-bonds għandhom grad ta’ ċertezza li jippermettilhom jiggarantixxu ċertu redditu sakemm l-investituri jżommuhom sal-maturità. Filwaqt li min-naħa l-oħra, hemm ukoll diversi riskji assoċjati mal-investiment tal-proprjetà immobbli li jistgħu jiġu affettwati mill-valur tal-bejgħ mill-ġdid tal-proprjetà, kerrejja vakanti jew problema, suq tal-kera jew likwidità negattiva. Peress li r-rati tal-limitu huma determinati biss minn dħul nett stmat kif ukoll valuri tas-suq li jvarjaw, l-investimenti tal-proprjetà immobbli huma kkunsidrati inċerti.

Preżentazzjoni tal-mudell Gordon. Rata ta' kapitalizzazzjoni

Rappreżentazzjoni oħra tar-rata ta 'kapitalizzazzjoni hija relatata mal-mudell ta' tkabbir Gordon, li jissejjaħ ukoll il-mudell ta 'skont tad-dividend (DDM). Jintuża għal kalkolu tal-valur intrinsiku il-prezz tal-ishma ta' ditta irrispettivament mill-kundizzjonijiet tas-suq kurrenti, u l-valur tal-ishma huwa definit bħala l-valur preżenti ta' dividendi futuri fuq l-ishma. Numerikament imsejjaħ 0

Prezz tal-ishma = likwidità annwali mistennija tad-dividend / (rata ta’ redditu meħtieġa tal-investitur - rata mistennija tat-tkabbir tad-dividend)

Meta tirranġa mill-ġdid l-ekwazzjoni u tiġġeneralizza l-formula lil hinn mid-dividend, allura tidher bħal:

(Rata ta' redditu meħtieġa - rata ta' tkabbir mistennija) = fluss ta' flus/valur tal-assi mistenni

Din ir-rappreżentazzjoni ssegwi l-formula bażika tar-rata massima mogħtija fit-taqsima preċedenti. Il-fluss tal-flus mistenni jirrifletti d-dħul operattiv nett, u l-valur tal-assi huwa relatat mal-valur kurrenti tas-suq tal-proprjetà. Dan jirriżulta f'rata ta' kapitalizzazzjoni komparabbli mad-differenza bejn ir-rata ta' redditu meħtieġa u r-rata ta' tkabbir mistennija. Għalhekk, ir-rata ta' kapitalizzazzjoni hija r-rata ta' qligħ mistennija nieqsa mir-rata tat-tkabbir. Dan jista 'jintuża biex jiġi stmat il-valur tal-proprjetà għal rata partikolari ta' qligħ li l-investitur jistenna.

Output!

Fl-aħħar mill-aħħar, huwa ċar li r-rati massimi jistgħu jgħinu lill-investituri jkejlu l-opportunitajiet ta 'investiment fil-proprjetà immobbli. Madankollu, joffru kopertura limitata minħabba li jqisu biss żewġ komponenti: il-valur tas-suq kurrenti u d-dħul operattiv nett tal-proprjetà. Għalhekk, jista’ jingħad li r-rati ta’ kapitalizzazzjoni jiddependu fuq valutazzjonijiet u mhux fuq garanziji. Meta tapplika din ir-rata għad-deċiżjonijiet ta’ investiment tiegħek stess, għandek taraha bħala gwida għal meta, fejn u kif tinvesti fi proprjetà immobbli, aktar milli bħala wegħda ta’ suċċess finanzjarju.

Investituri differenti għandhom kundizzjonijiet differenti, għalhekk rata ta' limitu tajba m'għandhiex tkun l-unika tħassib tiegħek. Hemm ħafna elementi li għandek tikkonsidra qabel ma toqgħod fuq l-għażla tal-investiment tiegħek. Pereżempju, l-istampa tal-fluss tal-flus ta' investitur wieħed tista' tkun estremament differenti mill-analiżi ta' investitur ieħor għall-istess proprjetà. Konsegwentement, assi profittabbli wieħed għall-investitur A jista' jkun obbligazzjoni għal investitur ieħor B. Madankollu, irrispettivament mis-sitwazzjoni finanzjarja tiegħek, ir-rata ta' kapitalizzazzjoni tal-proprjetà se tkompli bħal qabel minn investitur għal ieħor, li tgħinek tistma b'mod affidabbli u preċiż il-profitt potenzjali. . Huwa għalhekk li r-rati tal-kapitalizzazzjoni huma l-metrika primarja li għandek tikkonsidra biex tinħoloq stabbiltà finanzjarja.