Ставка капитализации – определение, значение и формула

Ставка капитализации – это процентная ставка, используемая для расчета будущих доходов от инвестиции. Она определяет, как быстро инвестор получит обратно свой первоначальный капитал и начнет получать прибыль.

Онa обычно используется в сфере недвижимости как важный показатель для инвесторов в коммерческую недвижимость. Вы можете использовать ставку капитализации, чтобы оценить недвижимость и заключить выгодную сделку. Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистого операционного дохода от собственности на текущую рыночную стоимость.

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации определяется как мера оценки недвижимости, используемая для отображения ожидаемой нормы прибыли на инвестиции в недвижимость. Она используется для сравнения различных видов инвестиций в недвижимость. Ставка капитализации или ставка капитализации используется в сфере коммерческой недвижимости, чтобы показать норму прибыли, которая должна быть получена от инвестиционной собственности в недвижимость.

Она обрабатывается в соответствии с чистым доходом, который будет генерировать имущество, и определяется путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества и отображается в процентах. Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от его или ее инвестиций в недвижимость.

Понимание. Ставка капитализации.

Ставка капитализации используется в качестве меры оценки недвижимости для анализа различных инвестиций в недвижимость. Несмотря на то, что существует множество разновидностей, ставка капитализации обычно определяется как отношение годового арендного дохода, приносимого объектом недвижимости, к его текущей рыночной стоимости. Большинство разновидностей полагаются на значение годового арендного дохода и на то, является ли он валовым или за вычетом ежегодных расходов, а также является ли годовой арендный доход фактической полученной суммой (первоначальная доходность) или потенциальным арендным доходом, который мог бы быть получен при условии, что актив был оптимально сдается в аренду (доходность ERV).

Вы также должны понимать, что ставка капитализации может быть полезна для быстрого определения относительной стоимости сопоставимых инвестиций в недвижимость на рынке, но ее не следует использовать в качестве единственного признака силы инвестиции, поскольку она не учитывает счет. левередж, а также временная стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшений собственности и т. д. Не существует надлежащих диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они обычно зависят от условий собственности и рынка. Ставка капитализации является наиболее известным показателем, с помощью которого анализируются инвестиции в недвижимость на предмет их доходности и потенциальной доходности. Она касается доходности имущества в течение одного года, при условии, что имущество будет приобретено за наличные, а не в кредит. Ставка капитализации показывает естественную, внутреннюю и неиспользованную норму доходности имущества.

Важность ставки капитализации

Ставка капитализации используется для анализа различных инвестиционных возможностей. Он также показывает, сколько времени требуется для восстановления инвестиций в недвижимость. Несмотря на то, что это важный показатель при сравнении инвестиционных возможностей, инвестор никогда не должен совершать покупку только на основе коэффициента капитализации недвижимости. Важно отметить, что разные ставки капитализации учитывают разные уровни риска: низкая ставка капитализации предполагает меньший риск, а, с другой стороны, высокая норма прибыли предполагает более высокий риск. Таким образом, оптимальная ставка зависит от предпочтения риска инвестора.

Формула/ Ставка капитализации

Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / текущая рыночная стоимость

Здесь NOI или чистый операционный доход — это годовой доход, полученный от имущества (например, от аренды), и он отображается путем вычета всех расходов, понесенных на управление имуществом. Эти расходы включают в себя расходы на регулярное содержание объекта, а также налоги на имущество. Текущая рыночная стоимость актива может пониматься как текущая стоимость имущества в соответствии с преобладающими рыночными ставками. В другой менее популярной форме ставка капитализации рассчитывается с учетом первоначальной стоимости капитала или стоимости приобретения недвижимости.

Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / цена покупки

Факторы, влияющие на предельные ставки

Ставка капитализации используется для влияния на инвестиционные решения. Здесь важно понимать, что многие элементы могут влиять на уровень капитализации. Давайте посмотрим на некоторые из них здесь и сейчас.

1. Местоположение

Расположение собственности может сильно повлиять на ставки капитализации. Риск расположения прямо пропорционален капитализации компаний.

2. Размер рынка

Крупный конкурентный рынок может иметь более низкие ставки капитализации по сравнению с меньшим рынком, где присутствует больший риск.

3. Стабильность активов

Возможно, наиболее важным фактором может стать расширенная надежность значения свойства.

4. Потенциал роста

Недвижимость, обладающая огромным потенциалом на растущем рынке, может снизить уровень капитализации.

5. Ликвидность капитала

Размер капитала, который вы вкладываете в собственность, сильно повлияет на ставку капитализации, поскольку это напрямую повлияет на ваш NOI. В дополнение к этим есть много других факторов, которые могут повлиять на уровень капитализации, но эти пять факторов, безусловно, являются наиболее важными.

Когда и когда не следует использовать предельные ставки ?

Ставки капитала регулярно используются инвесторами в недвижимость, сравнивая риск, связанный с различными объектами коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что вы можете использовать ставку капитализации для информирования других решений об инвестициях в недвижимость, это может быть не так полезно. Если вы думаете о ставке капитализации как о методе оценки потенциальных объектов недвижимости, вам нужно понимать, что существует множество инструментов, которые могут вам помочь. Вы можете использовать другие измерения для определения уровней риска и потенциальной прибыли от инвестиционной собственности. Ставка капитализации будет весьма полезным инструментом для коммерческой недвижимости. Тем не менее, вы не должны использовать эту формулу для определения стоимости домов на одну семью, объектов недвижимости, которые планируют сразу продать, или объектов недвижимости с нерегулярными потоками доходов.

Что такое «хорошая» ставка капитализации?

Несмотря на то, что мы все склонны находить в целом хорошую ставку капитализации, реалии рынка подсказывают, что ни одна ставка капитализации не может считаться хорошей для каждого объекта недвижимости. Учитывая все обстоятельства, инвесторы могут использовать ставку капитализации, чтобы решить, соответствует ли недвижимость их потребностям или нет. В случае сомнений формула определит более высокую ставку капитализации для объектов недвижимости с более высоким NOI и более низкой оценкой. С другой стороны, недвижимость с более низким чистым операционным доходом и более высокой оценкой будет иметь более низкую норму капитализации.

В целом инвесторы рассматривают недвижимость с более низкой ставкой капитализации как более безопасную, однако им следует ожидать более длительного периода времени для возврата своих первоначальных инвестиций. Инвесторы должны потратить некоторое время, чтобы посмотреть, какова правильная ставка капитализации для объектов недвижимости в их портфелях. Из-за ряда факторов инвесторы могут быстро передать недвижимость, которая не соответствует их терпимости к сопутствующим рискам.

Использование и ограничения максимальной ставки

Инвесторы в недвижимость выбирают эти ставки капитализации для оценки прибыльности или возможного возврата инвестиций. Делая инвестиции в недвижимость, инвесторы нуждаются в самой примечательной возможности получить максимальную отдачу, продолжая работать в своей зоне комфорта. Показатели капитализации могут помочь вам информировать вас об инвестиционных возможностях среди типов недвижимости, бизнес-рынков и других вариантов инвестиций. Например, инвесторы могут анализировать ставки капитализации собственности и годовую процентную ставку по казначейским облигациям, чтобы получить представление о потенциальной прибыли.

Здесь нужно понимать, что эти две инвестиционные возможности не совсем равноценны. Облигации обладают определенной степенью уверенности, которая позволяет им гарантировать определенный доход при условии, что инвесторы будут держать их до погашения. В то время как, с другой стороны, с инвестициями в недвижимость также связаны несколько рисков, на которые может повлиять стоимость собственности при перепродаже, вакансия или проблемные арендаторы, рынок аренды или отрицательный денежный поток. Поскольку ставки капитализации определяются только с расчетной чистой прибылью, а также с колеблющейся рыночной стоимостью, инвестиции в недвижимость считаются неопределенными.

Представление модели Гордона. Ставка капитализации

Еще одно представление ставки капитализации связано с моделью роста Гордона, которую также называют моделью дисконтирования дивидендов (DDM). Он используется для расчета внутренней стоимости цены акций фирмы независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций определяется как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям. Численно упоминается как 0

Стоимость акций = ожидаемый годовой поток денежных средств в виде дивидендов / (требуемая инвестором норма прибыли – ожидаемый темп роста дивидендов)

Когда вы перестроите уравнение и обобщите формулу за пределами дивиденда, тогда это будет похоже на:

(Требуемая норма прибыли — ожидаемый темп роста) = ожидаемый денежный поток / стоимость активов

Такое представление соответствует базовой формуле ставки капитализации, приведенной в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток отражает чистую операционную прибыль, а стоимость активов соотносится с текущей рыночной стоимостью имущества. Это приведет к тому, что норма капитализации будет сопоставима с разницей между требуемой нормой прибыли и ожидаемым темпом роста. Таким образом, норма капитализации представляет собой ожидаемую норму прибыли за вычетом темпов роста. Это может быть использовано для оценки стоимости имущества для данной нормы прибыли, которую ожидает инвестор.

Вывод!

В конце концов, становится очевидным, что ставки капитализации могут помочь инвесторам в измерении возможностей инвестиций в недвижимость. Тем не менее, они предлагают ограниченный охват, поскольку учитывают только два компонента: текущую рыночную стоимость и чистый операционный доход от собственности. Следовательно, можно сказать, что ставки капитализации зависят от оценок, а не от гарантий. Применяя эту ставку к своим собственным инвестиционным решениям, вы должны рассматривать ее как направление того, когда, где и как инвестировать в недвижимость, а не как обещание финансового успеха.

У разных инвесторов разные условия, и поэтому хорошая ставка капитализации не должна быть вашей единственной проблемой. Есть множество элементов, которые следует учитывать, прежде чем вы остановитесь на своем инвестиционном выборе. Например, картина денежных потоков одного инвестора может оказаться исключительно отличной от анализа другого инвестора в отношении той же собственности. Следовательно, один прибыльный актив для инвестора А может оказаться пассивом для другого инвестора Б. Тем не менее, независимо от вашего денежного положения, ставка капитализации собственности будет продолжаться, как и прежде, от одного инвестора к другому, что поможет вам надежно и точно оценить потенциальную прибыль. Вот почему ставки капитализации являются основным показателем, который необходимо учитывать для создания финансовой стабильности.

Часто задаваемые вопросы. Ставка капитализации .

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации (кап-ставка) — это коэффициент, который используется для оценки доходности инвестиции в недвижимость или другой доходный актив. Она рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к текущей рыночной стоимости объекта. Формула выглядит следующим образом:

Для чего используется ставка капитализации?

Ставка капитализации используется для:

Оценки доходности. Определения потенциальной доходности инвестиции.

Сравнения объектов. Сравнения разных объектов недвижимости или доходных активов.

Оценки стоимости. Определения текущей рыночной стоимости объекта на основе ожидаемого дохода.

Что такое чистый операционный доход (NOI)?

Чистый операционный доход (NOI) — это общий доход от объекта недвижимости за вычетом операционных расходов, таких как коммунальные услуги, налоги, страхование и управление. NOI не включает в себя расходы на обслуживание долга и амортизацию.

Как интерпретировать ставку капитализации?

Высокая кап-ставка. Обычно указывает на более высокий риск и потенциально более высокую доходность. Такие объекты могут находиться в менее привлекательных районах или иметь другие факторы риска.

Низкая кап-ставка. Указывает на меньший риск и потенциально более низкую доходность. Это часто характерно для объектов в более стабильных и привлекательных районах.

Какие факторы влияют на ставку капитализации?

Местоположение: Объекты в привлекательных районах имеют тенденцию к более низким кап-ставкам.

Тип объекта. Жилая, коммерческая, промышленная недвижимость и другие типы объектов могут иметь разные кап-ставки.

Экономические условия.Состояние экономики, уровень процентных ставок и другие макроэкономические факторы влияют на кап-ставки.

Состояние объекта. Возраст и состояние недвижимости также влияют на ставку капитализации.

Какие ограничения у ставки капитализации?

Упрощение. Кап-ставка не учитывает все возможные факторы, влияющие на доходность и стоимость объекта.

Статичность. Кап-ставка основана на текущем доходе и стоимости, и не учитывает возможные изменения в будущем.

Риск: Не учитывает риск, связанный с конкретным объектом или его управлением.

Как использовать ставку капитализации для оценки стоимости недвижимости?

Чтобы оценить стоимость недвижимости с использованием кап-ставки, можно использовать следующую формулу:

Например, если NOI объекта составляет $100,000 в год, а кап-ставка — 5%, рыночная стоимость объекта будет $2,000,000.

Чем отличается ставка капитализации от доходности инвестиций (ROI)?

Ставка капитализации. Рассчитывается на основе текущего дохода и рыночной стоимости объекта.

Доходность инвестиций (ROI). Учитывает общую доходность на инвестицию, включая все доходы и расходы, а также прирост капитала.

Может ли ставка капитализации изменяться со временем?

Да, кап-ставка может изменяться со временем в зависимости от изменений в доходах, рыночной стоимости объекта и экономических условий. Это может быть связано с улучшением или ухудшением состояния объекта, изменением арендных ставок, экономическими кризисами и другими факторами.

Какой уровень кап-ставки считается нормальным?

Нормальный уровень кап-ставки зависит от типа недвижимости, ее местоположения и рыночных условий. В среднем, для жилой недвижимости кап-ставки могут варьироваться от 4% до 8%, для коммерческой — от 5% до 10%, в зависимости от специфики рынка.

Типография Азбука