Kapitallaşma dərəcəsi investisiyadan gələcək gəliri hesablamaq üçün istifadə olunan faiz dərəcəsidir. İnvestorun ilkin kapitalını nə qədər tez geri alacağını və qazanc əldə etməyə başlayacağını müəyyənləşdirir.
Daşınmaz əmlak sənayesində kommersiya daşınmaz əmlak investorları üçün vacib bir göstərici kimi adətən istifadə olunur. Əmlakı qiymətləndirmək və yaxşı bir razılaşma əldə etmək üçün yuxarı tarifdən istifadə edə bilərsiniz. Limit dərəcəsi əmlakın xalis əməliyyat gəlirinin cari bazar dəyərinə bölünməsi yolu ilə hesablanır.
Kapitallaşma dərəcəsi nədir?
Tərif: Limit dərəcəsi daşınmaz əmlak investisiyasından gözlənilən gəlir dərəcəsini əks etdirmək üçün istifadə edilən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ölçüsü kimi müəyyən edilir. Müxtəlif növ daşınmaz əmlak investisiyalarını müqayisə etmək üçün istifadə olunur. Kommersiya daşınmaz əmlakında, daşınmaz əmlak investisiya mülkiyyətindən əldə edilməli olan gəlir dərəcəsini göstərmək üçün yuxarı həddi və ya həddi istifadə olunur.
Əmlakın əldə edəcəyi xalis gəlirə uyğun işlənir və xalis əməliyyat gəlirinin əmlakın dəyərinə bölünməsi yolu ilə müəyyən edilir və faizlə göstərilir. İnvestorun daşınmaz əmlaka qoyduğu investisiyanın potensial gəlirini qiymətləndirmək üçün istifadə olunur.
Anlama/Cap Rate
Kapitallaşma dərəcəsi istifadə olunur təhlil üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi tədbiri kimi müxtəlif daşınmaz əmlak investisiyaları. Dəyişikliklər çox olsa da, kapitallaşma dərəcəsi adətən əmlakın əldə etdiyi illik icarə gəlirinin onun cari bazar dəyərinə nisbəti kimi müəyyən edilir. Əksər növlər illik icarə gəlirinin dəyərinə və onun ümumi və ya daha az illik xərclər olub-olmamasına və illik icarə gəlirinin faktiki alınan məbləğ (ilkin gəlir) və ya aktiv olsaydı alına biləcək potensial icarə gəliri olmasına əsaslanır. optimal şəkildə icarəyə verilmişdir (Gəmi ERV).
Siz həmçinin başa düşməlisiniz ki, yuxarı həddi bazarda müqayisə edilə bilən daşınmaz əmlak investisiyalarının nisbi dəyərini tez bir zamanda müəyyən etmək üçün faydalı ola bilər, lakin o, investisiyanın gücünün yeganə göstəricisi kimi istifadə edilməməlidir, çünki o, balı nəzərə almır. leverage, həmçinin pulun və gələcəyin zaman dəyəri pul vəsaitlərinin hərəkəti əmlakın təkmilləşdirilməsindən və s. Yaxşı və ya pis qiymət həddi üçün müvafiq diapazonlar yoxdur və onlar adətən əmlak və bazar şəraitindən asılıdır. Kapitallaşma dərəcəsi daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirlilik və potensial gəlirlilik baxımından təhlil edildiyi ən məşhur göstəricidir. Bu, əmlakın kreditlə deyil, nağd pulla alınması şərti ilə bir ildən artıq olan gəlirliliyinə aiddir. Kapitallaşma dərəcəsi əmlakın təbii, daxili və istifadə olunmamış gəlir dərəcəsini göstərir.
Cap dərəcəsinin əhəmiyyəti
Kapitallaşma dərəcəsi müxtəlif investisiya imkanlarını təhlil etmək üçün istifadə olunur. O, həmçinin əmlak investisiyasının bərpası üçün nə qədər vaxt lazım olduğunu göstərir. İnvestisiya imkanlarını müqayisə edərkən bu mühüm ölçü olsa da, investor heç vaxt yalnız əmlakın kapitallaşma nisbətinə əsaslanaraq alış-veriş etməməlidir. Qeyd etmək vacibdir ki, müxtəlif hədd dərəcələri müxtəlif risk səviyyələrini nəzərə alır: aşağı hədd dərəcəsi daha az risk deməkdir, digər tərəfdən yüksək gəlir dərəcəsi daha yüksək risk deməkdir. Beləliklə, optimal nisbət investorun risk seçimindən asılıdır.
Formula/Kapitallaşma dərəcəsi
Cap dərəcəsi = xalis əməliyyat gəliri / cari bazar dəyəri
Burada NOI və ya xalis əməliyyat gəliri əmlak tərəfindən əldə edilən illik gəlirdir (məsələn, icarə haqqı) və əmlakı idarə etmək üçün çəkilən bütün xərcləri çıxmaqla göstərilir. Bu xərclərə əmlakın müntəzəm saxlanması xərcləri, habelə əmlak vergiləri daxildir. Aktivin cari bazar dəyəri, mövcud bazar qiymətlərinə əsasən əmlakın cari dəyəri kimi başa düşülə bilər. Daha az populyar olan başqa bir formada kapitallaşma dərəcəsi kapitalın ilkin dəyəri və ya əmlakın alınması dəyəri nəzərə alınmaqla hesablanır.
Cap dərəcəsi = xalis əməliyyat gəliri / alış qiyməti
Marjinal dərəcələrə təsir edən amillər
Kapitallaşma dərəcəsi investisiya qərarlarına təsir etmək üçün istifadə olunur. Burada bir çox elementin kapitallaşma səviyyəsinə təsir göstərə biləcəyini başa düşmək vacibdir. Gəlin onlardan bəzilərinə burada və indi baxaq.
1. Yer
Mülkiyyətin yerləşdiyi yer qapaq dərəcələrinə böyük təsir göstərə bilər. Məkan riski şirkətlərin kapitallaşması ilə düz mütənasibdir.
2. Bazar ölçüsü
Böyük rəqabətli bazar daha çox riskin olduğu daha kiçik bazarla müqayisədə daha aşağı kapitallaşma dərəcələrinə malik ola bilər.
3. Aktivlərin sabitliyi
Bəlkə ən mühüm amildir əmlak dəyərinin etibarlılığının artmasına səbəb ola bilər.
4. Artım potensialı
Artan bazarda böyük potensiala malik daşınmaz əmlak kapitallaşma səviyyəsini azalda bilər.
5. Kapitalın likvidliyi
Mülkiyyətə qoyduğunuz kapitalın miqdarı NOI-ə birbaşa təsir edəcəyi üçün qapaq dərəcəsinə çox təsir edəcək. Bunlara əlavə olaraq, kapitallaşma səviyyəsinə təsir edə biləcək bir çox başqa amillər də var, lakin bu beş amil ən əhəmiyyətlidir.
Nə vaxt və nə vaxt limit dərəcələrindən istifadə etməməlisiniz?
Daşınmaz əmlak investorları müxtəlif kommersiya daşınmaz əmlakları ilə əlaqəli riskləri müqayisə etmək üçün mütəmadi olaraq həddi dərəcələrdən istifadə edirlər. Digər daşınmaz əmlak investisiya qərarlarını məlumatlandırmaq üçün yuxarı həddi istifadə edə bilsəniz də, o qədər də faydalı olmaya bilər. Potensial xassələri qiymətləndirmək üçün bir üsul kimi qapaq dərəcələri haqqında düşünürsünüzsə, sizə kömək edə biləcək bir çox alətin olduğunu başa düşməlisiniz. İnvestisiya mülkiyyətinin risk səviyyələrini və potensial gəlirlərini müəyyən etmək üçün başqa ölçülərdən istifadə edə bilərsiniz. Kapitallaşma dərəcəsi çox olacaq faydalı alət kommersiya daşınmaz əmlakı üçün. Bununla belə, tək ailəli evlərin, birbaşa satmağı planlaşdırdığınız əmlakların və ya qeyri-müntəzəm gəlir axını olan əmlakların dəyərini müəyyən etmək üçün bu düsturdan istifadə etməməlisiniz.
"Yaxşı" tarif dərəcəsi nədir?
Hamımız ümumiyyətlə yaxşı qapaq dərəcəsi tapmağa meylli olsaq da, bazar reallıqları diktə edir ki, heç bir tək qapaq dərəcəsi hər əmlak üçün yaxşı hesab edilə bilməz. Hər şeyi nəzərə alsaq, investorlar əmlakın onların ehtiyaclarına uyğun olub-olmamasına qərar vermək üçün limit dərəcəsindən istifadə edə bilərlər. Şübhə olduqda, düstur daha yüksək NOI və daha aşağı qiymətləndirmələrə malik olan əmlaklar üçün daha yüksək həddi müəyyən edəcək. Digər tərəfdən, daha aşağı xalis əməliyyat gəliri və daha yüksək qiymətləndirmə olan əmlakların kapitallaşma dərəcələri aşağı olacaq.
Ümumiyyətlə, investorlar daha aşağı tarif dərəcələri olan əmlakları daha təhlükəsiz hesab edirlər, lakin onlar ilkin investisiyalarını geri qaytarmaq üçün daha uzun müddət gözləməlidirlər. İnvestorlar portfellərindəki əmlaklar üçün düzgün qapaq dərəcəsinin nə olduğunu görmək üçün bir az vaxt ayırmalıdırlar. Bir sıra amillərə görə investorlar risklərə qarşı dözümlülüyünə cavab verməyən əmlakları tez bir zamanda ötürə bilərlər.
Maksimum Təklif İstifadəsi və Məhdudiyyətlər
Daşınmaz əmlak investorları investisiyanın gəlirliliyini və ya potensial gəlirini qiymətləndirmək üçün bu hədd dərəcələrini seçirlər. Daşınmaz əmlaka sərmayə qoyarkən investorlar öz rahatlıq zonasında işləyərkən maksimum gəlir əldə etmək üçün ən diqqətəlayiq fürsətə ehtiyac duyurlar. Kapitallaşdırma əmsalları sizə əmlak növləri, biznes bazarları və digər investisiya variantları arasında investisiya imkanları barədə məlumat verməyə kömək edə bilər. Məsələn, investorlar potensial gəlirlər haqqında fikir əldə etmək üçün əmlakın kapitallaşma dərəcələrini və xəzinə istiqrazları üzrə illik faiz dərəcəsini təhlil edə bilərlər.
Burada başa düşməli olduğunuz şey, bu iki investisiya imkanının tamamilə ekvivalent olmadığıdır. İstiqrazlar, investorlar onları ödəmə müddətinə qədər saxladıqları müddətcə müəyyən gəliri təmin etməyə imkan verən müəyyənlik dərəcəsinə malikdirlər. Digər tərəfdən, daşınmaz əmlak investisiyası ilə bağlı bir sıra risklər də var ki, bunlara əmlakın yenidən satış dəyəri, boş yer və ya problemli kirayəçilər, kirayə bazarı və ya mənfi pul vəsaitləri axını təsir edə bilər. Limit dərəcələri yalnız təxmin edilən xalis gəlir, eləcə də dəyişən bazar qiymətləri ilə müəyyən edildiyi üçün daşınmaz əmlak investisiyaları qeyri-müəyyən hesab edilir.
Qordon modelinin təqdimatı. Kapitallaşdırma dərəcəsi
Kapitallaşma dərəcəsinin başqa bir təmsili Qordon artım modeli ilə əlaqədardır ki, bu da dividend endirim modeli (DDM) adlanır. Üçün istifadə olunur daxili dəyərin hesablanması cari bazar şəraitindən asılı olmayaraq firmanın səhmlərinin qiyməti və səhmlərin dəyəri səhmlər üzrə gələcək dividendlərin indiki dəyəri kimi müəyyən edilir. Rəqəmsal olaraq 0 adlandırılır
Səhm qiyməti = gözlənilən illik dividend pul vəsaitlərinin hərəkəti / (investorun tələb olunan gəlir dərəcəsi - gözlənilən dividend artım tempi)
Tənliyi yenidən təşkil etdikdə və düsturu dividenddən kənarda ümumiləşdirdikdə, belə görünəcək:
(Tələb olunan gəlir dərəcəsi - gözlənilən artım tempi) = gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkəti / aktivin dəyəri
Bu təqdimat əvvəlki bölmədə verilmiş əsas hədd dərəcəsi düsturuna uyğundur. Gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkəti xalis əməliyyat gəlirini əks etdirir və aktivlərin dəyəri əmlakın cari bazar dəyəri ilə bağlıdır. Bu, tələb olunan gəlir dərəcəsi ilə gözlənilən artım sürəti arasındakı fərqlə müqayisə edilə bilən kapitallaşma dərəcəsi ilə nəticələnəcəkdir. Beləliklə, kapitallaşma dərəcəsi artım sürətindən gözlənilən gəlir dərəcəsidir. Bu, investorun gözlədiyi müəyyən gəlir dərəcəsi üçün əmlakın dəyərini qiymətləndirmək üçün istifadə edilə bilər.
Nəticə!
Nəhayət, aydındır ki, tarif dərəcələri investorlara daşınmaz əmlak investisiya imkanlarını ölçməyə kömək edə bilər. Bununla belə, onlar məhdud əhatə dairəsi təklif edirlər, çünki onlar yalnız iki komponenti nəzərə alırlar: cari bazar dəyəri və əmlakın xalis əməliyyat gəliri. Buna görə də kapitallaşma dərəcələrinin zəmanətlərdən çox qiymətləndirmələrdən asılı olduğunu söyləmək olar. Bu dərəcəsi öz investisiya qərarlarınıza tətbiq edərkən, onu maliyyə uğuru vədi kimi deyil, nə vaxt, harada və necə daşınmaz əmlaka investisiya qoyacağınıza dair bələdçi kimi nəzərdən keçirməlisiniz.
Fərqli investorların fərqli şərtləri var, buna görə də yaxşı bir tarif dərəcəsi sizin yeganə narahatlığınız olmamalıdır. İnvestisiya seçiminizə qərar verməzdən əvvəl nəzərə alınmalı bir çox element var. Məsələn, bir investorun pul vəsaitlərinin hərəkəti şəkli digər investorun eyni əmlak üçün təhlilindən çox fərqli ola bilər. Nəticə etibarı ilə, A investoru üçün bir gəlirli aktiv digər investor B üçün öhdəlik ola bilər. Bununla belə, maliyyə vəziyyətinizdən asılı olmayaraq, əmlakın kapitallaşma dərəcəsi əvvəlki kimi bir investordan digərinə davam edəcək və bu, sizə potensial mənfəəti etibarlı və dəqiq qiymətləndirməyə kömək edəcək. . Buna görə kapitallaşma dərəcələri maliyyə sabitliyi yaratmaq üçün nəzərə alınmalı əsas metrikdir.
Şərh yaz