Y gyfradd gyfalafu yw'r gyfradd llog a ddefnyddir i gyfrifo'r incwm yn y dyfodol o fuddsoddiad. Mae'n pennu pa mor gyflym y bydd y buddsoddwr yn cael ei gyfalaf cychwynnol yn ôl ac yn dechrau gwneud elw.
Fe'i defnyddir yn gyffredin yn y diwydiant eiddo tiriog fel dangosydd pwysig ar gyfer buddsoddwyr eiddo tiriog masnachol. Gallwch ddefnyddio'r gyfradd cap i brisio'r eiddo a chael bargen dda. Cyfrifir cyfradd y cap drwy rannu incwm gweithredu net yr eiddo â gwerth cyfredol y farchnad.
Beth yw'r gyfradd cyfalafu?
Diffiniad: Diffinnir cyfradd cap fel mesur o brisio eiddo tiriog a ddefnyddir i adlewyrchu'r gyfradd enillion ddisgwyliedig ar fuddsoddiad eiddo tiriog. Fe'i defnyddir i gymharu gwahanol fathau o fuddsoddiadau eiddo tiriog. Defnyddir cyfradd cap neu gyfradd cap mewn eiddo tiriog masnachol i ddangos y gyfradd enillion y dylid ei hennill ar eiddo buddsoddi eiddo tiriog.
Mae'n cael ei brosesu yn ôl yr incwm net y bydd yr eiddo'n ei gynhyrchu ac fe'i pennir trwy rannu'r incwm gweithredu net â gwerth yr eiddo ac fe'i dangosir fel canran. Fe'i defnyddir i amcangyfrif elw posibl buddsoddwr ar ei fuddsoddiad eiddo tiriog.
Cyfradd Deall / Cap
Defnyddir y gyfradd cyfalafu yn fel mesur prisio eiddo tiriog i'w ddadansoddi amrywiol fuddsoddiadau eiddo tiriog. Er bod llawer o amrywiadau, diffinnir y gyfradd gyfalafu fel arfer fel cymhareb yr incwm rhent blynyddol a gynhyrchir gan yr eiddo i'w werth presennol ar y farchnad. Mae’r rhan fwyaf o amrywiadau yn dibynnu ar werth yr incwm rhent blynyddol ac a yw’n dreuliau blynyddol crynswth neu’n llai, ac ai’r incwm rhent blynyddol yw’r swm gwirioneddol a dderbyniwyd (cynnyrch cychwynnol) neu’r incwm rhent posibl a fyddai wedi’i dderbyn pe bai’r ased yn un. rhentu yn y ffordd orau bosibl (Yield ERV).
Dylech hefyd ddeall y gall y gyfradd cap fod yn ddefnyddiol ar gyfer pennu gwerth cymharol buddsoddiadau eiddo tiriog cymharol yn y farchnad yn gyflym, ond ni ddylid ei ddefnyddio fel yr unig arwydd o gryfder buddsoddiad oherwydd nid yw'n ystyried y sgôr. trosoledd, yn ogystal â gwerth amser arian a dyfodol llif arian o welliannau eiddo, ac ati. Nid oes ystodau priodol ar gyfer cyfradd capio da neu wael, ac maent fel arfer yn dibynnu ar eiddo ac amodau'r farchnad. Y gyfradd cyfalafu yw'r dangosydd mwyaf adnabyddus ar gyfer dadansoddi buddsoddiadau eiddo tiriog ar gyfer eu proffidioldeb a'u proffidioldeb posibl. Mae'n cyfeirio at broffidioldeb eiddo dros gyfnod o flwyddyn, ar yr amod bod yr eiddo'n cael ei brynu ag arian parod ac nid ar gredyd. Mae'r gyfradd cyfalafu yn dangos cyfradd adennill naturiol, gynhenid a digyffwrdd eiddo.
Pwysigrwydd Cyfradd Cap
Defnyddir y gyfradd gyfalafu i ddadansoddi amrywiol gyfleoedd buddsoddi. Mae hefyd yn dangos faint o amser y mae'n ei gymryd i fuddsoddiad eiddo adennill. Er bod hwn yn fetrig pwysig wrth gymharu cyfleoedd buddsoddi, ni ddylai buddsoddwr byth wneud pryniant yn seiliedig ar gyfradd cyfalafu eiddo yn unig. Mae'n bwysig nodi bod gwahanol gyfraddau cap yn ystyried gwahanol lefelau o risg: mae cyfradd cap isel yn awgrymu llai o risg, tra ar y llaw arall, mae cyfradd enillion uchel yn awgrymu risg uwch. Felly, mae'r gyfradd orau yn dibynnu ar ddewis risg y buddsoddwr.
Fformiwla / cyfradd cyfalafu
Cyfradd cap = incwm gweithredu net / gwerth cyfredol y farchnad
Yma, NOI neu incwm gweithredu net yw'r incwm blynyddol a gynhyrchir gan yr eiddo (fel rhenti) ac fe'i dangosir trwy dynnu'r holl dreuliau a dynnir i reoli'r eiddo. Mae'r costau hyn yn cynnwys cost cynnal a chadw rheolaidd ar yr eiddo yn ogystal â threthi eiddo. Gellir deall gwerth marchnad cyfredol ased fel gwerth presennol yr eiddo yn ôl cyfraddau cyffredinol y farchnad. Mewn ffurf arall llai poblogaidd, cyfrifir y gyfradd gyfalafu drwy ystyried cost wreiddiol y cyfalaf neu gost caffael yr eiddo.
Cyfradd cap = incwm gweithredu net / pris prynu
Ffactorau sy'n dylanwadu ar gyfraddau ymylol
Defnyddir y gyfradd gyfalafu i ddylanwadu ar benderfyniadau buddsoddi. Mae'n bwysig deall yma y gall llawer o elfennau ddylanwadu ar lefel y cyfalafu. Gadewch i ni edrych ar rai ohonynt yma ac yn awr.
1. Lleoliad
Gall lleoliad eiddo effeithio'n fawr ar gyfraddau cap. Mae risg lleoliad yn uniongyrchol gymesur â chyfalafu cwmnïau.
2. Maint y farchnad
Efallai y bydd gan farchnad gystadleuol fawr gyfraddau cyfalafu is o gymharu â marchnad lai lle mae mwy o risg.
3. Sefydlogrwydd asedau
Efallai y ffactor pwysicaf gall ddod yn fwy dibynadwy o ran gwerth yr eiddo.
4. Potensial twf
Gall eiddo tiriog, sydd â photensial enfawr mewn marchnad sy'n tyfu, leihau lefelau cyfalafu.
5. Hylifedd cyfalaf
Bydd swm y cyfalaf a roddwch i mewn i eiddo yn effeithio'n fawr ar y gyfradd capio gan y bydd yn effeithio'n uniongyrchol ar eich NOI. Yn ogystal â'r rhain, mae yna lawer o ffactorau eraill a all effeithio ar lefelau cyfalafu, ond y pum ffactor hyn yw'r pwysicaf o bell ffordd.
Pryd a phryd na ddylech ddefnyddio cyfraddau cap?
Defnyddir cyfraddau cap yn rheolaidd gan fuddsoddwyr eiddo tiriog i gymharu'r risg sy'n gysylltiedig â gwahanol eiddo eiddo tiriog masnachol. Er y gallwch ddefnyddio'r gyfradd cap i lywio penderfyniadau buddsoddi eiddo tiriog eraill, efallai na fydd mor ddefnyddiol. Os ydych chi'n meddwl am gyfraddau cap fel dull o werthuso eiddo posibl, mae angen i chi ddeall bod yna lawer o offer a all eich helpu. Gallwch ddefnyddio mesuriadau eraill i bennu lefelau risg ac enillion posibl eiddo buddsoddi. Bydd y gyfradd cyfalafu yn iawn offeryn defnyddiol ar gyfer eiddo tiriog masnachol. Fodd bynnag, ni ddylech ddefnyddio’r fformiwla hon i bennu gwerth cartrefi un teulu, eiddo yr ydych yn bwriadu ei werthu’n llwyr, neu eiddo â ffrydiau incwm afreolaidd.
Beth yw cyfradd cap “da”?
Er ein bod ni i gyd yn tueddu i ddod o hyd i gyfradd cap gyffredinol dda, mae realiti'r farchnad yn mynnu na ellir ystyried bod cyfradd cap sengl yn dda ar gyfer pob eiddo. Yr holl bethau a ystyrir, gall buddsoddwyr ddefnyddio'r gyfradd cap i benderfynu a yw eiddo'n gweddu i'w hanghenion ai peidio. Pan fydd amheuaeth, bydd y fformiwla yn pennu cyfradd cap uwch ar gyfer eiddo â NOI uwch a phrisiadau is. Ar y llaw arall, bydd gan eiddo ag incwm gweithredu net is a phrisiadau uwch gyfraddau cyfalafu is.
Yn gyffredinol, mae buddsoddwyr yn ystyried bod eiddo â chyfraddau cap is yn fwy diogel, ond dylent ddisgwyl cyfnod hwy o amser i adennill eu buddsoddiad cychwynnol. Dylai buddsoddwyr gymryd peth amser i weld beth yw'r gyfradd cap gywir ar gyfer yr eiddo yn eu portffolios. Oherwydd nifer o ffactorau, gall buddsoddwyr drosglwyddo eiddo yn gyflym nad ydynt yn bodloni eu goddefgarwch ar gyfer y risgiau dan sylw.
Defnydd Mwyaf y Cynnig a Chyfyngiadau
Mae buddsoddwyr eiddo tiriog yn dewis y cyfraddau cap hyn i werthuso proffidioldeb neu enillion posibl ar fuddsoddiad. Wrth wneud buddsoddiadau eiddo tiriog, mae angen y cyfle mwyaf rhyfeddol ar fuddsoddwyr i gael yr enillion mwyaf posibl wrth barhau i weithio yn eu parth cysur. Gall cymarebau cyfalafu helpu i roi gwybod i chi am gyfleoedd buddsoddi ymhlith mathau o eiddo, marchnadoedd busnes, ac opsiynau buddsoddi eraill. Er enghraifft, gall buddsoddwyr ddadansoddi cyfraddau cyfalafu eiddo a’r gyfradd llog flynyddol ar fondiau’r Trysorlys i gael syniad o enillion posibl.
Yr hyn y mae angen i chi ei ddeall yma yw nad yw'r ddau gyfle buddsoddi hyn yn gwbl gyfatebol. Mae gan fondiau rywfaint o sicrwydd sy'n eu galluogi i warantu enillion penodol cyn belled â bod buddsoddwyr yn eu dal i aeddfedrwydd. Ar y llaw arall, mae yna hefyd nifer o risgiau sy'n gysylltiedig â buddsoddiad eiddo tiriog a all gael eu heffeithio gan werth ailwerthu'r eiddo, tenantiaid gwag neu denantiaid problemus, y farchnad rentu neu lif arian negyddol. Gan fod cyfraddau cap yn cael eu pennu gan incwm net amcangyfrifedig yn unig yn ogystal â gwerthoedd marchnad cyfnewidiol, ystyrir bod buddsoddiadau eiddo tiriog yn ansicr.
Cyflwyno model Gordon. Cyfradd cyfalafu
Mae cynrychiolaeth arall o'r gyfradd gyfalafu yn gysylltiedig â model twf Gordon, a elwir hefyd yn fodel disgownt difidend (DDM). Fe'i defnyddir ar gyfer cyfrifo gwerth cynhenid pris cyfranddaliadau cwmni waeth beth fo amodau’r farchnad ar hyn o bryd, a diffinnir gwerth y cyfranddaliadau fel gwerth presennol difidendau’r dyfodol ar y cyfranddaliadau. Cyfeirir ato'n rhifiadol fel 0
Pris cyfranddaliadau = llif arian difidend blynyddol disgwyliedig / (cyfradd enillion gofynnol y buddsoddwr - cyfradd twf difidend disgwyliedig)
Pan fyddwch yn aildrefnu'r hafaliad ac yn cyffredinoli'r fformiwla y tu hwnt i'r difidend, yna bydd yn edrych fel:
(Cyfradd adennill ofynnol - cyfradd twf disgwyliedig) = llif arian disgwyliedig / gwerth ased
Mae'r cynrychioliad hwn yn dilyn y fformiwla cyfradd cap sylfaenol a roddwyd yn yr adran flaenorol. Mae'r llif arian disgwyliedig yn adlewyrchu'r incwm gweithredu net, ac mae gwerth yr asedau yn gysylltiedig â gwerth marchnad cyfredol yr eiddo. Bydd hyn yn arwain at gyfradd cyfalafu sy'n debyg i'r gwahaniaeth rhwng y gyfradd adennill ofynnol a'r gyfradd twf disgwyliedig. Felly, y gyfradd gyfalafu yw'r gyfradd enillion ddisgwyliedig llai'r gyfradd twf. Gellir defnyddio hwn i amcangyfrif gwerth yr eiddo ar gyfer cyfradd adennill benodol y mae'r buddsoddwr yn ei ddisgwyl.
Casgliad!
Yn y pen draw, mae'n amlwg y gall cyfraddau cap helpu buddsoddwyr i fesur cyfleoedd buddsoddi mewn eiddo tiriog. Fodd bynnag, maent yn cynnig sylw cyfyngedig oherwydd dim ond dwy gydran y maent yn eu hystyried: gwerth cyfredol y farchnad ac incwm gweithredu net yr eiddo. Felly, gellir dweud bod cyfraddau cyfalafu yn dibynnu ar brisiadau ac nid ar warantau. Wrth gymhwyso'r gyfradd hon i'ch penderfyniadau buddsoddi eich hun, dylech ei gweld fel canllaw i pryd, ble a sut i fuddsoddi mewn eiddo tiriog, yn hytrach nag addewid o lwyddiant ariannol.
Mae gan wahanol fuddsoddwyr amodau gwahanol, felly ni ddylai cyfradd cap dda fod yn unig bryder i chi. Mae llawer o elfennau i'w hystyried cyn i chi setlo ar eich dewis buddsoddi. Er enghraifft, gall darlun llif arian un buddsoddwr fod yn hynod wahanol i ddadansoddiad buddsoddwr arall ar gyfer yr un eiddo. O ganlyniad, gall un ased proffidiol ar gyfer buddsoddwr A fod yn rwymedigaeth i fuddsoddwr arall B. Fodd bynnag, waeth beth fo'ch sefyllfa ariannol, bydd cyfradd cyfalafu'r eiddo yn parhau fel o'r blaen o un buddsoddwr i'r llall, a fydd yn eich helpu i amcangyfrif yr elw posibl yn ddibynadwy ac yn gywir. . Dyna pam mai cyfraddau cyfalafu yw'r prif fetrig i'w ystyried i greu sefydlogrwydd ariannol.
Gadewch sylw