Стапка на капитализација - дефиниција, значење и формула

Стапката на капитализација е каматна стапка што се користи за пресметување на идниот приход од инвестицијата. Тоа одредува колку брзо инвеститорот ќе го врати својот почетен капитал и ќе почне да остварува профит.

Најчесто се користи во индустријата за недвижнини како важен индикатор за инвеститорите во комерцијални недвижности. Можете да ја користите стапката на ограничување за да го вреднувате имотот и да добиете добра зделка. Стапката на ограничување се пресметува со делење на нето оперативниот приход на имотот со тековната пазарна вредност.

Која е стапката на капитализација?

Дефиниција: Кап стапката се дефинира како мерка за вреднување на недвижен имот што се користи за да се одрази очекуваната стапка на поврат на инвестицијата во недвижен имот. Се користи за споредување на различни видови инвестиции во недвижен имот. Кап стапка или капа стапка се користи во комерцијални недвижности за да се прикаже стапката на поврат што треба да се заработи на имотот за инвестирање во недвижен имот.

Се обработува според нето приходот што ќе го оствари имотот и се утврдува со делење на нето оперативниот приход со вредноста на имотот и се прикажува како процент. Се користи за да се процени потенцијалниот принос на инвеститорот на неговата инвестиција во недвижен имот.

Разбирање/Стапка на капа

Стапката на капитализација се користи во како мерка за проценка на недвижен имот за анализа разни инвестиции во недвижности. Иако има многу варијации, стапката на капитализација обично се дефинира како однос на годишниот приход од наемот генериран од имотот до неговата моментална пазарна вредност. Повеќето сорти се потпираат на вредноста на годишниот приход од наемот и дали тоа е бруто или помалку годишни трошоци, и дали годишниот приход од наемот е вистинскиот примен износ (почетен принос) или потенцијалниот приход од наемот што би бил примен доколку средството било оптимално изнајмено (Принос ERV).

Треба да разберете и дека стапката на ограничување може да биде корисна за брзо одредување на релативната вредност на споредливите инвестиции во недвижности на пазарот, но таа не треба да се користи како единствен показател за силата на инвестицијата бидејќи не го зема предвид резултатот. потпора, како и временската вредност на парите и иднината готовинските текови од подобрувања на имотот, итн. Нема соодветни опсези за добра или лоша максимална стапка, и тие обично зависат од имотот и условите на пазарот. Стапката на капитализација е најпознат показател со кој се анализираат инвестициите во недвижности за нивната профитабилност и потенцијална профитабилност. Тоа се однесува на профитабилноста на имотот во текот на една година, под услов имотот да се купи со готовина, а не на кредит. Стапката на капитализација ја покажува природната, внатрешната и неискористената стапка на поврат на имотот.

Важноста на стапката на капа

Стапката на капитализација се користи за анализа на различни можности за инвестирање. Исто така, покажува колку време е потребно за да се опорави инвестицијата во имот. Иако ова е важна метрика кога се споредуваат можностите за инвестирање, инвеститорот никогаш не треба да купува само врз основа на коефициентот на капитализација на имотот. Важно е да се напомене дека различните стапки на капа ги земаат предвид различните нивоа на ризик: стапката на ниска капа подразбира помал ризик, додека од друга страна, високата стапка на принос подразбира поголем ризик. Така, оптималната стапка зависи од претпочитањето на ризикот на инвеститорот.

Формула/ Стапка на капитализација

Кап стапка = нето оперативен приход / моментална пазарна вредност

Овде, NOI или нето оперативен приход е годишниот приход генериран од имотот (како што се изнајмување) и се прикажува со одземање на сите трошоци направени за управување со имотот. Овие трошоци ги вклучуваат трошоците за редовно одржување на имотот, како и даноците на имот. Тековната пазарна вредност на средството може да се разбере како моментална вредност на имотот според преовладувачките пазарни стапки. Во друга помалку популарна форма, стапката на капитализација се пресметува земајќи ги предвид првичните трошоци на капиталот или трошоците за стекнување на имотот.

Кап стапка = нето оперативен приход / куповна цена

Фактори кои влијаат на маргиналните стапки

Стапката на капитализација се користи за да се влијае на инвестициските одлуки. Овде е важно да се разбере дека многу елементи можат да влијаат на нивото на капитализација. Ајде да погледнеме некои од нив овде и сега.

1. Локација

Локацијата на имотот може многу да влијае на стапките на капа. Ризикот за локација е директно пропорционален на капитализацијата на компаниите.

2. Големина на пазарот

Голем конкурентен пазар може да има пониски стапки на капитализација во споредба со помал пазар каде што има поголем ризик.

3. Стабилност на средствата

Можеби најважниот фактор може да стане зголемена доверливост на вредноста на имотот.

4. Потенцијал за раст

Недвижностите, кои имаат огромен потенцијал на растечкиот пазар, може да ги намалат нивоата на капитализација.

5. Капитална ликвидност

Износот на капитал што го вложувате во имотот во голема мера ќе влијае на стапката на ограничување бидејќи директно ќе влијае на вашиот NOI. Покрај овие, има многу други фактори кои можат да влијаат на нивоата на капитализација, но овие пет фактори се убедливо најважни.

Кога и кога не треба да користите капа стапки?

Капи стапките редовно се користат од страна на инвеститорите во недвижен имот за да се споредат ризикот поврзан со различни имоти на комерцијални недвижности. Иако можете да ја користите највисоката стапка за да информирате за други одлуки за инвестирање во недвижен имот, таа можеби нема да биде толку корисна. Ако размислувате за стапките на ограничување како метод за проценка на потенцијалните својства, треба да разберете дека има многу алатки кои можат да ви помогнат. Можете да користите други мерења за да ги одредите нивоата на ризик и потенцијалните приноси на инвестицискиот имот. Стапката на капитализација ќе биде многу корисна алатка за комерцијални недвижности. Сепак, не треба да ја користите оваа формула за да ја одредите вредноста на домовите за едно семејство, имотите што планирате целосно да ги продадете или имотите со неправилни текови на приходи.

Што е „добра“ капа стапка?

Иако сите ние тежнееме да најдеме генерално добра капа стапка, пазарната реалност диктира дека ниту една единствена капа стапка не може да се смета за добра за секој имот. Имајќи ги предвид сите нешта, инвеститорите можат да ја користат стапката на ограничување за да одлучат дали имотот одговара на нивните потреби или не. Кога се сомневате, формулата ќе определи повисока стапка на ограничување за имоти со повисока NOI и пониски вреднувања. Од друга страна, имотите со пониски нето оперативни приходи и повисоки вреднувања ќе имаат пониски стапки на капитализација.

Општо земено, инвеститорите ги гледаат имотите со пониски стапки како побезбедни, но треба да очекуваат подолг временски период за да ја вратат почетната инвестиција. Инвеститорите треба да одвојат малку време за да видат која е точната стапка на ограничување за имотите во нивните портфолија. Поради голем број фактори, инвеститорите може брзо да ги пренесат имотите што не ја исполнуваат нивната толеранција за вклучените ризици.

Максимална употреба на понуда и ограничувања

Инвеститорите во недвижности ги избираат овие стапки на ограничување за да ја проценат профитабилноста или потенцијалниот поврат на инвестицијата. Кога инвестираат во недвижен имот, на инвеститорите им е потребна највпечатливата можност да добијат максимален принос додека сè уште работат во нивната комфорна зона. Коефициентите на капитализација може да ви помогнат да ве информираме за можностите за инвестирање меѓу видовите недвижнини, деловните пазари и другите инвестициски опции. На пример, инвеститорите можат да ги анализираат стапките на капитализација на имотот и годишната каматна стапка на државните обврзници за да добијат идеја за потенцијалните приноси.

Она што треба да го разберете овде е дека овие две инвестициски можности не се целосно еквивалентни. Обврзниците имаат одреден степен на сигурност што им овозможува да гарантираат одреден принос се додека инвеститорите ги држат до достасување. Додека од друга страна, постојат и неколку ризици поврзани со инвестициите во недвижен имот на кои може да влијае препродажната вредност на имотот, слободните работни места или проблематичните станари, пазарот на изнајмување или негативниот готовински тек. Бидејќи највисоките стапки се одредуваат само според проценетиот нето приход, како и флуктуирачките пазарни вредности, инвестициите во недвижности се сметаат за неизвесни.

Презентација на моделот Гордон. Стапка на капитализација

Друго претставување на стапката на капитализација е поврзано со моделот на раст на Гордон, кој исто така се нарекува модел на попуст на дивиденда (DDM). Се користи за пресметување на внатрешна вредност цената на акциите на фирмата без оглед на моменталните пазарни услови, а вредноста на акциите се дефинира како сегашна вредност на идните дивиденди на акциите. Нумерички означен како 0

Цена на акцијата = очекуван годишен готовински тек на дивиденда / (потребна стапка на принос на инвеститорот - очекувана стапка на раст на дивидендата)

Кога ќе ја преуредите равенката и ќе ја генерализирате формулата надвор од дивидендата, тогаш ќе изгледа вака:

(Потребна стапка на принос - очекувана стапка на раст) = очекуван готовински тек / вредност на средствата

Ова претставување ја следи формулата за основната стапка на капа дадена во претходниот дел. Очекуваниот паричен тек го одразува нето оперативниот приход, а вредноста на средствата е поврзана со моменталната пазарна вредност на имотот. Ова ќе резултира со стапка на капитализација споредлива со разликата помеѓу бараната стапка на принос и очекуваната стапка на раст. Така, стапката на капитализација е очекуваната стапка на принос минус стапката на раст. Ова може да се користи за да се процени вредноста на имотот за одредена стапка на принос што ја очекува инвеститорот.

Заклучок!

На крајот на краиштата, јасно е дека највисоките стапки можат да им помогнат на инвеститорите да ги измерат можностите за инвестирање во недвижен имот. Сепак, тие нудат ограничена покриеност бидејќи земаат предвид само две компоненти: моменталната пазарна вредност и нето оперативниот приход на имотот. Според тоа, може да се каже дека стапките на капитализација зависат од вреднувањата, а не од гаранциите. Кога ја применувате оваа стапка за вашите сопствени одлуки за инвестирање, треба да ја гледате како водич за тоа кога, каде и како да инвестирате во недвижен имот, наместо како ветување за финансиски успех.

Различни инвеститори имаат различни услови, така што добрата лична стапка не треба да биде вашата единствена грижа. Има многу елементи што треба да се земат предвид пред да се решите за изборот на вашата инвестиција. На пример, сликата за готовинскиот тек на еден инвеститор може да биде екстремно различна од анализата на друг инвеститор за истиот имот. Следствено, едно профитабилно средство за инвеститорот А може да биде обврска за друг инвеститор Б. Сепак, без оглед на вашата финансиска состојба, стапката на капитализација на имотот ќе продолжи како досега од еден инвеститор до друг, што ќе ви помогне веродостојно и прецизно да ја процените потенцијалната добивка . Ова е причината зошто стапките на капитализација се примарна метрика што треба да се земе предвид за да се создаде финансиска стабилност.