Míra kapitalizace je úroková míra používaná k výpočtu budoucího příjmu z investice. Určuje, jak rychle investor získá zpět svůj počáteční kapitál a začne vydělávat.
Běžně se používá v realitním průmyslu jako důležitý ukazatel pro investory do komerčních nemovitostí. Můžete použít limitní sazbu k ocenění nemovitosti a získat výhodnou nabídku. Limitní sazba se vypočítá vydělením čistého provozního příjmu nemovitosti aktuální tržní hodnotou.
Jaká je míra kapitalizace?
Definice: Cap rate je definována jako míra ocenění nemovitosti používaná k vyjádření očekávané míry návratnosti investice do nemovitosti. Slouží k porovnání různých typů investic do nemovitostí. Cap rate nebo cap rate se používá v komerčních nemovitostech k zobrazení míry návratnosti, která by měla být získána z investice do nemovitosti.
Zpracovává se podle čistého příjmu, který nemovitost vygeneruje, a určuje se vydělením čistého provozního výnosu hodnotou majetku a zobrazuje se v procentech. Používá se k odhadu potenciální návratnosti investora z jeho investice do nemovitostí.
Pochopení/Cap rate
Míra kapitalizace se používá v jako měřítko oceňování nemovitostí pro analýzu různé investice do nemovitostí. Ačkoli existuje mnoho variací, míra kapitalizace je obvykle definována jako poměr ročního příjmu z pronájmu generovaného nemovitostí k její aktuální tržní hodnotě. Většina odrůd závisí na hodnotě ročního příjmu z pronájmu a na tom, zda se jedná o hrubé nebo nižší roční náklady, a zda roční příjem z pronájmu je skutečně přijatá částka (počáteční výnos) nebo potenciální příjem z pronájmu, který by byl získán, kdyby aktivum bylo optimálně pronajaté (Yield ERV).
Měli byste také pochopit, že maximální sazba může být užitečná pro rychlé určení relativní hodnoty srovnatelných investic do nemovitostí na trhu, ale neměla by být používána jako jediný ukazatel síly investice, protože nebere v úvahu skóre. pákový efekt, stejně jako časová hodnota peněz a budoucnost tok peněz z vylepšení majetku atd. Neexistují žádné správné rozsahy pro dobrou nebo špatnou maximální sazbu a obvykle závisí na podmínkách nemovitosti a trhu. Míra kapitalizace je nejznámějším ukazatelem, podle kterého jsou investice do nemovitostí analyzovány z hlediska jejich ziskovosti a potenciální ziskovosti. Týká se ziskovosti nemovitosti po dobu jednoho roku za předpokladu, že je nemovitost zakoupena v hotovosti a nikoli na úvěr. Míra kapitalizace ukazuje přirozenou, vnitřní a nevyužitou míru návratnosti nemovitosti.
Význam limitní sazby
Míra kapitalizace se používá k analýze různých investičních příležitostí. Ukazuje také, jak dlouho trvá, než se investice do nemovitosti vrátí. I když se jedná o důležitou metriku při porovnávání investičních příležitostí, investor by nikdy neměl provádět nákup pouze na základě míry kapitalizace nemovitosti. Je důležité poznamenat, že různé limitní sazby berou v úvahu různé úrovně rizika: nízká stropní sazba znamená menší riziko, zatímco na druhé straně vysoká míra návratnosti znamená vyšší riziko. Optimální sazba tedy závisí na preferenci rizika investora.
Vzorec/ Míra kapitalizace
Cap rate = čistý provozní výnos / aktuální tržní hodnota
Zde NOI neboli čistý provozní příjem je roční příjem generovaný nemovitostí (jako je nájemné) a je zobrazen odečtením všech nákladů vynaložených na správu nemovitosti. Tyto náklady zahrnují náklady na pravidelnou údržbu nemovitosti a také daň z nemovitosti. Aktuální tržní hodnotu aktiva lze chápat jako aktuální hodnotu nemovitosti podle převládajících tržních sazeb. V jiné méně oblíbené formě se míra kapitalizace vypočítá s přihlédnutím k původním nákladům kapitálu nebo nákladům na pořízení nemovitosti.
Cap rate = čistý provozní výnos / kupní cena
Faktory ovlivňující mezní sazby
Míra kapitalizace se používá k ovlivnění investičních rozhodnutí. Zde je důležité pochopit, že úroveň kapitalizace může ovlivnit mnoho prvků. Podívejme se na některé z nich tady a teď.
1. Umístění
Umístění nemovitosti může výrazně ovlivnit maximální sazby. Lokalizační riziko je přímo úměrné kapitalizaci společností.
2. Velikost trhu
Velký konkurenční trh může mít nižší míru kapitalizace ve srovnání s menším trhem, kde je větší riziko.
3. Stabilita aktiv
Možná nejdůležitějším faktorem může zvýšit spolehlivost hodnoty nemovitosti.
4. Růstový potenciál
Nemovitosti, které mají obrovský potenciál na rostoucím trhu, mohou snížit úroveň kapitalizace.
5. Kapitálová likvidita
Výše kapitálu, který vložíte do nemovitosti, výrazně ovlivní sazbu stropu, protože bude mít přímý dopad na vaši NOI. Kromě nich existuje mnoho dalších faktorů, které mohou ovlivnit úroveň kapitalizace, ale těchto pět faktorů je zdaleka nejdůležitějších.
Kdy a kdy byste neměli používat limitní sazby?
Kapitálové sazby pravidelně používají investoři do nemovitostí k porovnání rizik spojených s různými komerčními nemovitostmi. I když můžete limitní sazbu použít k informování o dalších rozhodnutích o investicích do nemovitostí, nemusí být tak užitečné. Pokud uvažujete o maximálních sazbách jako o metodě hodnocení potenciálních vlastností, musíte pochopit, že existuje mnoho nástrojů, které vám mohou pomoci. K určení úrovní rizika a potenciálních výnosů investice do nemovitosti můžete použít další měření. Míra kapitalizace bude velmi užitečný nástroj pro komerční nemovitosti. Tento vzorec byste však neměli používat k určení hodnoty rodinných domů, nemovitostí, které plánujete přímo prodat, nebo nemovitostí s nepravidelnými příjmy.
Co je „dobrá“ maximální sazba?
I když všichni máme tendenci najít obecně dobrou horní sazbu, tržní realita diktuje, že žádnou jednotnou maximální sazbu nelze považovat za dobrou pro každou nemovitost. Po zvážení všech věcí mohou investoři použít maximální sazbu k rozhodnutí, zda nemovitost vyhovuje jejich potřebám, či nikoli. V případě pochybností vzorec určí vyšší limit pro nemovitosti s vyšší hodnotou NOI a nižším oceněním. Na druhou stranu nemovitosti s nižším čistým provozním výnosem a vyšším oceněním budou mít nižší míru kapitalizace.
Obecně platí, že investoři považují nemovitosti s nižšími limitními sazbami za bezpečnější, ale měli by počítat s delší dobou, než se jejich počáteční investice vrátí. Investoři by měli chvíli trvat, než zjistí, jaká je správná maximální sazba pro nemovitosti v jejich portfoliích. Vzhledem k řadě faktorů mohou investoři rychle předat nemovitosti, které nesplňují jejich toleranci k souvisejícím rizikům.
Maximální využití nabídky a omezení
Investoři do nemovitostí volí tyto maximální sazby, aby zhodnotili ziskovost nebo potenciální návratnost investice. Při investicích do nemovitostí potřebují investoři tu nejpozoruhodnější příležitost, jak získat maximální výnosy a přitom stále pracovat ve své zóně pohodlí. Kapitalizační poměry vám mohou pomoci informovat o investičních příležitostech mezi typy nemovitostí, obchodními trhy a dalšími investičními možnostmi. Investoři mohou například analyzovat míru kapitalizace nemovitostí a roční úrokovou sazbu státních dluhopisů, aby získali představu o potenciálních výnosech.
Zde musíte pochopit, že tyto dvě investiční příležitosti nejsou zcela rovnocenné. Dluhopisy mají určitý stupeň jistoty, který jim umožňuje zaručit určitý výnos, pokud je investoři drží do splatnosti. Na druhé straně existuje také několik rizik spojených s investicí do nemovitostí, která mohou být ovlivněna hodnotou nemovitosti při dalším prodeji, neobsazenými nebo problémovými nájemníky, trhem s nájmy nebo negativním peněžním tokem. Vzhledem k tomu, že maximální sazby jsou určeny pouze odhadovaným čistým příjmem a také kolísající tržní hodnotou, investice do nemovitostí jsou považovány za nejisté.
Prezentace Gordonova modelu. Míra kapitalizace
Další znázornění míry kapitalizace souvisí s Gordonovým růstovým modelem, kterému se také říká dividendový diskontní model (DDM). Používá se pro výpočet vnitřní hodnoty cena akcií firmy bez ohledu na aktuální tržní podmínky a hodnota akcií je definována jako současná hodnota budoucích dividend z akcií. Číselné označení 0
Cena akcie = očekávaný roční dividendový cash flow / (investorem požadovaná míra návratnosti - očekávaná míra růstu dividend)
Když změníte uspořádání rovnice a zobecníte vzorec nad rámec dividendy, bude to vypadat takto:
(Požadovaná míra návratnosti - očekávaná míra růstu) = očekávaný peněžní tok / hodnota aktiv
Toto znázornění se řídí základním vzorcem pro maximální sazbu uvedeným v předchozí části. Očekávaný peněžní tok odráží čistý provozní výnos a hodnota aktiv souvisí s aktuální tržní hodnotou nemovitosti. Výsledkem bude míra kapitalizace srovnatelná s rozdílem mezi požadovanou mírou návratnosti a očekávanou mírou růstu. Míra kapitalizace je tedy očekávaná míra návratnosti mínus míra růstu. To lze použít k odhadu hodnoty nemovitosti pro danou míru návratnosti, kterou investor očekává.
Závěr!
Nakonec je jasné, že maximální sazby mohou investorům pomoci měřit investiční příležitosti do nemovitostí. Nabízejí však omezené pokrytí, protože berou v úvahu pouze dvě složky: aktuální tržní hodnotu a čistý provozní příjem nemovitosti. Lze tedy říci, že míra kapitalizace závisí na oceněních a nikoli na zárukách. Když tuto sazbu aplikujete na svá vlastní investiční rozhodnutí, měli byste ji vnímat spíše jako vodítko, kdy, kde a jak investovat do nemovitostí, než jako příslib finančního úspěchu.
Různí investoři mají různé podmínky, takže dobrý strop by neměl být vaším jediným zájmem. Existuje mnoho prvků, které je třeba zvážit, než se rozhodnete pro svou investiční volbu. Například obraz peněžních toků jednoho investora se může extrémně lišit od analýzy jiného investora pro stejnou nemovitost. V důsledku toho může být jedno ziskové aktivum pro investora A závazkem pro jiného investora B. Bez ohledu na vaši finanční situaci však bude míra kapitalizace nemovitosti od jednoho investora k druhému pokračovat jako dříve, což vám pomůže spolehlivě a přesně odhadnout potenciální zisk. . To je důvod, proč jsou míry kapitalizace primární metrikou, kterou je třeba zvážit při vytváření finanční stability.
Zanechat komentář