La tasa de capitalización es la tasa de interés utilizada para calcular los ingresos futuros de una inversión. Determina la rapidez con la que el inversor recuperará su capital inicial y empezará a obtener beneficios.
Se utiliza comúnmente en la industria inmobiliaria como un indicador importante para los inversores en bienes raíces comerciales. Puede utilizar la tasa máxima para valorar la propiedad y obtener un buen trato. La tasa máxima se calcula dividiendo los ingresos operativos netos de la propiedad por el valor actual de mercado.
¿Cuál es la tasa de capitalización?
Definicion La tasa de capitalización se define como una medida de valoración de bienes raíces utilizada para reflejar la tasa de rendimiento esperada de una inversión inmobiliaria. Se utiliza para comparar diferentes tipos de inversiones inmobiliarias. La tasa máxima o tasa máxima se utiliza en bienes raíces comerciales para mostrar la tasa de rendimiento que se debe obtener en una propiedad de inversión inmobiliaria.
Se procesa de acuerdo a los ingresos netos que generará la propiedad y se determina dividiendo los ingresos netos de operación por el valor de la propiedad y se muestra como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial de un inversor sobre su inversión inmobiliaria.
Comprensión/tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza en como medida de valoración inmobiliaria para el análisis Diversas inversiones inmobiliarias. Aunque existen muchas variaciones, la tasa de capitalización generalmente se define como la relación entre los ingresos anuales por alquiler generados por la propiedad y su valor actual de mercado. La mayoría de las variedades se basan en el valor de los ingresos anuales por alquiler y si son brutos o menos gastos anuales, y si los ingresos anuales por alquiler son la cantidad real recibida (rendimiento inicial) o los ingresos potenciales por alquiler que se habrían recibido si el activo fuera alquilado de forma óptima (Rendimiento ERV).
También debe comprender que la tasa máxima puede ser útil para determinar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias comparables en el mercado, pero no debe usarse como la única indicación de la solidez de una inversión porque no tiene en cuenta la puntuación. apalancamiento, así como el valor temporal del dinero y el futuro. flujo de caja de mejoras a la propiedad, etc. No existen rangos adecuados para una tasa de capitalización buena o mala, y generalmente dependen de las condiciones de la propiedad y del mercado. La tasa de capitalización es el indicador más conocido mediante el cual se analizan las inversiones inmobiliarias para determinar su rentabilidad y rentabilidad potencial. Se refiere a la rentabilidad de un inmueble a lo largo de un año, siempre que el inmueble se compre al contado y no a crédito. La tasa de capitalización muestra la tasa de rendimiento natural, intrínseca y no explotada de una propiedad.
La importancia de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza para analizar diversas oportunidades de inversión. También muestra cuánto tiempo tarda en recuperarse una inversión inmobiliaria. Si bien esta es una métrica importante al comparar oportunidades de inversión, un inversionista nunca debe realizar una compra basándose únicamente en la tasa de capitalización de una propiedad. Es importante señalar que diferentes tasas de capitalización tienen en cuenta diferentes niveles de riesgo: una tasa de capitalización baja implica menos riesgo, mientras que, por otro lado, una tasa de rendimiento alta implica un riesgo mayor. Por tanto, la tasa óptima depende de la preferencia de riesgo del inversor.
Fórmula/ Tasa de capitalización
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto / valor de mercado actual
Aquí, el NOI o ingreso operativo neto es el ingreso anual generado por la propiedad (como los alquileres) y se muestra restando todos los gastos incurridos para administrar la propiedad. Estos costos incluyen el costo del mantenimiento regular de la propiedad, así como los impuestos a la propiedad. El valor de mercado actual de un activo puede entenderse como el valor actual de la propiedad según los tipos de mercado vigentes. En otra forma menos popular, la tasa de capitalización se calcula teniendo en cuenta el costo original del capital o el costo de adquirir la propiedad.
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto / precio de compra
Factores que influyen en las tasas marginales
La tasa de capitalización se utiliza para influir en las decisiones de inversión. Es importante entender aquí que muchos elementos pueden influir en el nivel de capitalización. Veamos algunos de ellos aquí y ahora.
1 Ubicación
La ubicación de una propiedad puede afectar en gran medida las tasas máximas. El riesgo de localización es directamente proporcional a la capitalización de las empresas.
2. Tamaño del mercado
Un mercado competitivo grande puede tener tasas de capitalización más bajas en comparación con un mercado más pequeño donde hay más riesgo.
3. Estabilidad de los activos
Tal vez el factor más importante puede convertirse en una mayor confiabilidad del valor de la propiedad.
4. Potencial de crecimiento
El sector inmobiliario, que tiene un enorme potencial en un mercado en crecimiento, puede reducir los niveles de capitalización.
5. Liquidez del capital
La cantidad de capital que invierta en una propiedad afectará en gran medida la tasa máxima, ya que afectará directamente su NOI. Además de estos, hay muchos otros factores que pueden afectar los niveles de capitalización, pero estos cinco factores son, con diferencia, los más importantes.
¿Cuándo y cuándo no debería utilizar tasas máximas?
Los inversores inmobiliarios utilizan habitualmente las tasas de capitalización para comparar el riesgo asociado con diferentes propiedades inmobiliarias comerciales. Si bien puede utilizar la tasa máxima para informar otras decisiones de inversión en bienes raíces, puede que no sea tan útil. Si está pensando en las tasas de capitalización como método para evaluar propiedades potenciales, debe comprender que existen muchas herramientas que pueden ayudarlo. Puede utilizar otras medidas para determinar los niveles de riesgo y los rendimientos potenciales de una propiedad de inversión. La tasa de capitalización será muy Herramienta útil para bienes raíces comerciales. Sin embargo, no debe utilizar esta fórmula para determinar el valor de viviendas unifamiliares, propiedades que planea vender directamente o propiedades con flujos de ingresos irregulares.
¿Qué es una tasa de capitalización “buena”?
Si bien todos tendemos a encontrar una tasa de capitalización generalmente buena, la realidad del mercado dicta que ninguna tasa de capitalización única puede considerarse buena para todas las propiedades. A fin de cuentas, los inversores pueden utilizar el tipo máximo para decidir si una propiedad se adapta a sus necesidades o no. En caso de duda, la fórmula determinará una tasa máxima más alta para propiedades con NOI más alto y valoraciones más bajas. Por otro lado, las propiedades con ingresos operativos netos más bajos y valoraciones más altas tendrán tasas de capitalización más bajas.
En general, los inversores consideran que las propiedades con tasas de capitalización más bajas son más seguras, pero deben esperar un período de tiempo más largo para recuperar su inversión inicial. Los inversores deberían tomarse un tiempo para ver cuál es la tasa de capitalización correcta para las propiedades en sus carteras. Debido a una serie de factores, los inversores pueden traspasar rápidamente propiedades que no cumplen con su tolerancia a los riesgos involucrados.
Uso máximo de ofertas y limitaciones
Los inversores inmobiliarios eligen estas tasas máximas para evaluar la rentabilidad o el rendimiento potencial de una inversión. Al realizar inversiones inmobiliarias, los inversores necesitan la oportunidad más destacada para obtener la máxima rentabilidad sin dejar de trabajar en su zona de confort. Los índices de capitalización pueden ayudarlo a informarle sobre oportunidades de inversión entre tipos de propiedades, mercados comerciales y otras opciones de inversión. Por ejemplo, los inversores pueden analizar las tasas de capitalización de propiedades y la tasa de interés anual de los bonos del Tesoro para tener una idea de los rendimientos potenciales.
Lo que hay que entender aquí es que estas dos oportunidades de inversión no son del todo equivalentes. Los bonos tienen un grado de certeza que les permite garantizar una determinada rentabilidad siempre que los inversores los mantengan hasta su vencimiento. Por otro lado, también existen varios riesgos asociados con la inversión inmobiliaria que pueden verse afectados por el valor de reventa de la propiedad, los inquilinos desocupados o problemáticos, el mercado de alquiler o el flujo de caja negativo. Dado que las tasas de capitalización están determinadas únicamente por los ingresos netos estimados y por los valores de mercado fluctuantes, las inversiones inmobiliarias se consideran inciertas.
Presentación del modelo Gordon. Tasa de capitalización
Otra representación de la tasa de capitalización está relacionada con el modelo de crecimiento de Gordon, también llamado modelo de descuento de dividendos (DDM). Se utiliza para calcular el valor intrínseco el precio de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se define como el valor presente de los dividendos futuros sobre las acciones. Numéricamente denominado 0
Precio de la acción = flujo de caja de dividendos anual esperado / (tasa de rendimiento requerida por el inversor - tasa de crecimiento de dividendos esperada)
Cuando reorganizas la ecuación y generalizas la fórmula más allá del dividendo, se verá así:
(Tasa de rendimiento requerida - tasa de crecimiento esperada) = flujo de caja esperado / valor del activo
Esta representación sigue la fórmula de tasa de capitalización básica proporcionada en la sección anterior. El flujo de caja esperado refleja el ingreso operativo neto y el valor de los activos está relacionado con el valor de mercado actual de la propiedad. Esto dará como resultado una tasa de capitalización comparable a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Por tanto, la tasa de capitalización es la tasa de rendimiento esperada menos la tasa de crecimiento. Esto se puede utilizar para estimar el valor de la propiedad para una tasa de rendimiento determinada que espera el inversor.
Conclusión!
En última instancia, está claro que los tipos máximos pueden ayudar a los inversores a medir las oportunidades de inversión inmobiliaria. Sin embargo, ofrecen una cobertura limitada porque sólo consideran dos componentes: el valor actual de mercado y el ingreso operativo neto de la propiedad. Por tanto, se puede decir que las tasas de capitalización dependen de valoraciones y no de garantías. Al aplicar esta tasa a sus propias decisiones de inversión, debe verla como una guía sobre cuándo, dónde y cómo invertir en bienes raíces, en lugar de como una promesa de éxito financiero.
Diferentes inversores tienen diferentes condiciones, por lo que una buena tasa de capitalización no debería ser su única preocupación. Hay muchos elementos a considerar antes de decidirse por su elección de inversión. Por ejemplo, la imagen del flujo de efectivo de un inversionista puede ser extremadamente diferente del análisis de otro inversionista para la misma propiedad. En consecuencia, un activo rentable para el inversor A puede ser un pasivo para otro inversor B. Sin embargo, independientemente de su situación financiera, la tasa de capitalización de la propiedad continuará como antes de un inversor a otro, lo que le ayudará a estimar de forma fiable y precisa el beneficio potencial. . Es por eso que las tasas de capitalización son la principal métrica a considerar para crear estabilidad financiera.
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