Kapitalizazio-tasa inbertsio baten etorkizuneko diru-sarrerak kalkulatzeko erabiltzen den interes-tasa da. Inbertitzaileak hasierako kapitala berreskuratuko duen eta irabaziak lortzen hasiko diren zehazten du.
Normalean higiezinen industrian erabiltzen da higiezinen inbertitzaile komertzialen adierazle garrantzitsu gisa. Muga-tasa erabil dezakezu jabetza baloratzeko eta eskaintza on bat lortzeko. Muga-tasa jabetzaren ustiapen-sarrera garbia egungo merkatuko balioarekin zatituz kalkulatzen da.
Zein da kapitalizazio-tasa?
Definizioa: Mug-tasa higiezinen inbertsio baten espero den etekin-tasa islatzeko erabiltzen den higiezinen balorazio-neurri gisa definitzen da. Higiezinen inbertsio mota desberdinak alderatzeko erabiltzen da. Muga-tasa edo muga-tasa merkataritza-higiezinetan erabiltzen da higiezinen inbertsio-higiezin batean lortu behar den etekin-tasa erakusteko.
Jabetzak sortuko dituen diru-sarrera garbien arabera prozesatzen da eta ustiapen-sarrera garbia ondasunaren balioarekin zatituz zehazten da eta ehuneko gisa agertzen da. Inbertitzaile batek bere higiezinen inbertsioaren etekin potentziala kalkulatzeko erabiltzen da.
Ulermena/Cap Tasa
Kapitalizazio-tasa erabiltzen da analisirako higiezinen balorazio neurri gisa higiezinen hainbat inbertsio. Aldaera asko egon arren, kapitalizazio-tasa, normalean, etxebizitzak sortzen dituen urteko alokairu-errenta eta egungo merkatu-balioaren arteko erlazioa bezala definitzen da. Barietate gehienak alokairuaren urteko diru-sarreren balioan oinarritzen dira eta urteko gastu gordinak edo txikiagoak diren ala ez, eta urteko alokairu-sarrerak jasotako benetako zenbatekoa den (hasierako etekina) edo aktiboa izango balitz jasoko litzatekeen alokairu-errenta potentziala den. hobekien alokatu (Yield ERV).
Era berean, ulertu behar duzu muga-tasa erabilgarria izan daitekeela merkatuan konparagarri diren higiezinen inbertsioen balio erlatiboa azkar zehazteko, baina ez da erabili behar inbertsio baten indarraren adierazle bakar gisa, ez baitu puntuazioa kontuan hartzen. palanka, baita diruaren eta etorkizunaren denbora-balioa ere kutxa-fluxuak jabetza-hobekuntzak, etab. Ez dago muga-tasa on edo txar baterako tarte egokirik, eta normalean jabetzaren eta merkatuaren baldintzen araberakoak dira. Kapitalizazio-tasa da higiezinen inbertsioak haien errentagarritasuna eta errentagarritasun potentziala aztertzen dituen adierazle ezagunena. Higiezin batek urtebete baino gehiagoko errentagarritasunari egiten dio erreferentzia, baldin eta jabetza eskudirutan eta ez kreditu bidez erosten bada. Kapitalizazio-tasak jabetza baten errentagarritasun-tasa naturala, intrintsekoa eta ustiatu gabekoa erakusten du.
Kap tasaren garrantzia
Kapitalizazio-tasa hainbat inbertsio aukera aztertzeko erabiltzen da. Era berean, jabetza-inbertsioa berreskuratzeko zenbat denbora behar duen erakusten du. Inbertsio aukerak alderatzean metrika garrantzitsua den arren, inbertitzaileak ez luke inoiz erosketarik egin behar jabetza baten kapitalizazio-tasan soilik oinarrituta. Garrantzitsua da muga-tasa desberdinek arrisku-maila desberdinak hartzen dituztela kontuan: muga-tasa baxuak arrisku gutxiago dakar, eta, aldiz, etekin-tasa altu batek arrisku handiagoa dakar. Beraz, tasa optimoa inbertitzailearen arrisku-hobespenaren araberakoa da.
Formula/ Kapitalizazio-tasa
Cap tasa = ustiapen-sarrera garbia / egungo merkatu-balioa
Hemen, NOI edo ustiapen-sarrera garbiak etxebizitzak (adibidez, alokairuak) sortzen dituen urteko diru-sarrerak dira eta jabetza kudeatzeko egindako gastu guztiak kenduz erakusten dira. Kostu horien artean, etxebizitzaren ohiko mantentze-kostua eta ondasun higiezinen gaineko zergak sartzen dira. Aktibo baten egungo merkatu-balioa ondasunaren egungo balioa bezala uler daiteke merkatuko tasen arabera. Ez hain ezaguna den beste forma batean, kapitalizazio-tasa kapitalaren jatorrizko kostua edo jabetza eskuratzeko kostua kontuan hartuta kalkulatzen da.
Cap tasa = ustiapen-sarrera garbia / erosketa prezioa
Tasa marjinalak eragiten dituzten faktoreak
Kapitalizazio-tasa inbertsio-erabakietan eragiteko erabiltzen da. Garrantzitsua da hemen ulertzea elementu askok maiuskulazio mailan eragin dezaketela. Ikus ditzagun hemen eta orain horietako batzuk.
1. kokapena
Jabetza baten kokapenak muga-tasen eragin handia izan dezake. Kokapen-arriskua zuzenean proportzionala da enpresen kapitalizazioarekin.
2. Merkatuaren tamaina
Lehiako merkatu handi batek kapitalizazio-tasa txikiagoak izan ditzake arrisku handiagoa duen merkatu txikiago batekin alderatuta.
3. Aktiboen egonkortasuna
Agian faktore garrantzitsuena jabetza-balioaren fidagarritasun handiagoa izan daiteke.
4. Hazkunde potentziala
Hazten ari den merkatu batean potentzial handia duten higiezinek kapitalizazio mailak murriztu ditzakete.
5. Kapital likidezia
Jabetza batean jartzen duzun kapitalaren zenbatekoak muga-tasa handia izango du, zure NOI zuzenean eragingo baitu. Horiez gain, kapitalizazio-mailetan eragina izan dezaketen beste faktore asko daude, baina bost faktore hauek dira, alde handiz, garrantzitsuenak.
Noiz eta noiz ez dituzu erabili behar muga-tasak?
Muga-tasak aldizka erabiltzen dituzte higiezinen inbertitzaileek higiezinen propietate komertzialekin lotutako arriskua alderatzeko. Muga-tasa beste higiezinen inbertsio-erabakiak informatzeko erabil dezakezun arren, baliteke ez izatea hain erabilgarria. Muga-tasak propietate potentzialak ebaluatzeko metodo gisa pentsatzen ari bazara, ulertu behar duzu lagun zaitzaketen tresna asko daudela. Beste neurri batzuk erabil ditzakezu inbertsio jabetza baten arrisku-mailak eta etekin potentzialak zehazteko. Kapitalizazio-tasa oso izango da tresna erabilgarria higiezin komertzialetarako. Hala ere, ez duzu formula hau erabili behar familia bakarreko etxebizitzen, zuzenean saltzeko asmoa duten higiezinen edo diru-sarrera irregularrak dituzten higiezinen balioa zehazteko.
Zer da muga-tasa "ona"?
Denok, oro har, muga-tasa ona aurkitu ohi dugun arren, merkatu-errealitateak agintzen du ezin dela muga-tasa bakartzat ona izan jabetza bakoitzerako. Gauza guztiak kontuan hartuta, inbertitzaileek muga-tasa erabil dezakete jabetza bat euren beharretara egokitzen den ala ez erabakitzeko. Zalantzarik izanez gero, formulak muga-tasa handiagoa zehaztuko du NOI handiagoa eta balorazio baxuagoak dituzten higiezinetarako. Bestalde, ustiapen-sarrera garbi txikiagoak eta balorazio handiagoak dituzten higiezinek kapitalizazio-tasa txikiagoak izango dituzte.
Oro har, inbertitzaileek muga-tasa baxuagoak dituzten propietateak seguruago ikusten dituzte, baina hasierako inbertsioa berreskuratzeko denbora-tarte luzeagoa espero behar dute. Inbertitzaileek denbora pixka bat hartu beharko lukete beren zorroetako propietateentzako muga-tasa zuzena zein den ikusteko. Hainbat faktore direla eta, inbertitzaileek arriskuekiko tolerantzia betetzen ez duten propietateak azkar pasa ditzakete.
Eskaintzaren gehieneko erabilera eta mugak
Higiezinen inbertitzaileek muga-tasa hauek aukeratzen dituzte inbertsio baten errentagarritasuna edo etekin potentziala ebaluatzeko. Higiezinen inbertsioak egiterakoan, inbertitzaileek aukerarik aipagarriena behar dute etekinik handiena lortzeko beren erosotasun eremuan lanean jarraitzen duten bitartean. Kapitalizazio-ratioek jabetza-moten, negozio-merkatuen eta beste inbertsio-aukeren artean inbertsio aukeren berri ematen lagunduko dizute. Esate baterako, inbertitzaileek ondasunen kapitalizazio-tasak eta Altxorraren bonuen urteko interes-tasa aztertu ditzakete etekin potentzialen ideia bat izateko.
Hemen ulertu behar duzuna da bi inbertsio aukera hauek ez direla guztiz baliokideak. Bonoek ziurtasun-maila bat dute, eta horrek etekin jakin bat bermatzeko aukera ematen die, inbertitzaileek epemugaraino mantentzen dituzten bitartean. Bestalde, higiezinen inbertsioari lotutako hainbat arrisku ere badaude, etxebizitzaren birsalmentaren balioak, hutsik dauden edo maizterrak arazoak, alokairu-merkatuak edo kutxa-fluxu negatiboak eragin ditzaketenak. Muga-tasak zenbatetsitako diru-sarrera garbiak eta merkatuko balio aldakorren arabera soilik zehazten direnez, higiezinen inbertsioak ziurtzat jotzen dira.
Gordon ereduaren aurkezpena. Kapitalizazio-tasa
Kapitalizazio-tasaren beste irudikapen bat Gordon hazkunde-ereduarekin lotuta dago, dibidenduen deskontu-eredua (DDM) ere deitzen zaiona. Horretarako erabiltzen da berezko balioa kalkulatzea enpresa baten akzioen prezioa egungo merkatu-baldintzak kontuan hartu gabe, eta akzioen balioa akzioen etorkizuneko dibidenduen egungo balio gisa definitzen da. Zenbakiz 0 deritzo
Akzioen prezioa = espero den urteko dibidenduen diru-fluxua / (inbertitzaileak eskatzen duen etekin-tasa - espero den dibidenduen hazkunde-tasa)
Ekuazioa berrantolatzen duzunean eta dibidendutik haratago formula orokortzen duzunean, honela izango da:
(Beharrezko errentagarritasun-tasa - espero den hazkunde-tasa) = espero den diru-fluxua / aktiboaren balioa
Irudikapen honek aurreko atalean emandako oinarrizko muga-tasaren formulari jarraitzen dio. Espero den diru-fluxuak ustiapen-sarrera garbia islatzen du, eta aktiboen balioa higiezinaren egungo merkatu-balioarekin erlazionatuta dago. Horrek kapitalizazio-tasa lortuko du eskatutako errentagarritasun-tasaren eta espero den hazkunde-tasaren arteko diferentziaren parekoa. Beraz, kapitalizazio-tasa espero den errentagarritasun-tasa ken hazkunde-tasa da. Hau erabil daiteke inbertitzaileak espero duen etekin-tasa jakin baterako jabetzaren balioa kalkulatzeko.
Irteera!
Azken finean, argi dago muga-tasak inbertitzaileei higiezinen inbertsio aukerak neurtzen lagun diezaiekeela. Hala ere, estaldura mugatua eskaintzen dute, bi osagai baino ez dituztelako kontuan hartzen: egungo merkatu-balioa eta higiezinaren ustiapen-sarrera garbiak. Hori dela eta, esan daiteke kapitalizazio-tasak balorazioen araberakoak direla, bermeen arabera baino. Tasa hau zure inbertsio-erabakietan aplikatzean, higiezinetan noiz, non eta nola inbertitu jakiteko gida gisa ikusi beharko zenuke, finantza-arrakasta izateko promesa gisa baino.
Inbertitzaile ezberdinek baldintza desberdinak dituzte, beraz, muga-tasa ona ez da zure kezka bakarra izan behar. Inbertsio-aukerarekin finkatu aurretik kontuan hartu beharreko elementu asko daude. Esate baterako, inbertitzaile baten kutxa-fluxuaren irudia jabetza bererako beste inbertitzaile baten analisiarekiko oso desberdina izan daiteke. Ondorioz, A inbertitzailearentzat aktibo errentagarri bat beste B inbertitzaile baten pasiboa izan daiteke. Hala ere, zure finantza egoera edozein dela ere, jabetzaren kapitalizazio-tasak lehen bezala jarraituko du inbertitzaile batetik bestera, eta horrek fidagarri eta zehaztasunez kalkulatzen lagunduko dizu balizko irabaziak. . Horregatik kapitalizazio-tasak finantza-egonkortasuna sortzeko kontuan hartu beharreko neurri nagusia dira.
Iruzkin bat idatzi