Kapitaliseringskurs – Definition, betydelse och formel

Kapitaliseringsräntan är den ränta som används för att beräkna framtida inkomster från en investering. Det avgör hur snabbt investeraren kommer att få tillbaka sitt startkapital och börja göra vinst.

Det används ofta i fastighetsbranschen som en viktig indikator för kommersiella fastighetsinvesterare. Du kan använda takräntan för att värdera fastigheten och få en bra affär. Takräntan beräknas genom att dividera fastighetens driftsnetto med det aktuella marknadsvärdet.

Vad är kapitaliseringsgraden?

Definition: Cap rate definieras som ett mått på fastighetsvärdering som används för att återspegla den förväntade avkastningen på en fastighetsinvestering. Den används för att jämföra olika typer av fastighetsinvesteringar. Cap rate eller cap rate används i kommersiella fastigheter för att visa den avkastning som bör tjänas på en fastighetsinvesteringsfastighet.

Den bearbetas enligt den nettointäkt som fastigheten kommer att generera och bestäms genom att dividera driftsnettot med fastighetens värde och visas i procent. Det används för att uppskatta en investerares potentiella avkastning på hans eller hennes fastighetsinvestering.

Förståelse/Cap Rate

Kapitaliseringsräntan används i som ett fastighetsvärderingsmått för analys olika fastighetsinvesteringar. Även om det finns många variationer, definieras kapitaliseringsgraden vanligtvis som förhållandet mellan den årliga hyresinkomsten som genereras av fastigheten och dess nuvarande marknadsvärde. De flesta sorter förlitar sig på värdet av den årliga hyresinkomsten och om det är brutto eller mindre årliga utgifter, och om den årliga hyresintäkten är det faktiska beloppet som erhållits (initial avkastning) eller den potentiella hyresintäkten som skulle ha erhållits om tillgången var optimalt uthyrt (Yield ERV).

Du bör också förstå att takräntan kan vara användbar för att snabbt fastställa det relativa värdet av jämförbara fastighetsinvesteringar på marknaden, men det bör inte användas som den enda indikationen på en investerings styrka eftersom den inte tar hänsyn till poängen. hävstångseffekt, samt tidsvärdet av pengar och framtid pengaflöde från fastighetsförbättringar etc. Det finns inga lämpliga intervall för en bra eller dålig takränta, och de beror vanligtvis på fastigheter och marknadsförhållanden. Kapitaliseringsgraden är den mest kända indikatorn genom vilken fastighetsinvesteringar analyseras för deras lönsamhet och potentiella lönsamhet. Det avser en fastighets lönsamhet under ett år, förutsatt att fastigheten köps kontant och inte på kredit. Kapitaliseringsgraden visar den naturliga, inneboende och outnyttjade avkastningen för en fastighet.

Vikten av Cap Rate

Kapitaliseringsgraden används för att analysera olika investeringsmöjligheter. Den visar också hur lång tid det tar för en fastighetsinvestering att återhämta sig. Även om detta är ett viktigt mått när man jämför investeringsmöjligheter, bör en investerare aldrig göra ett köp baserat enbart på en fastighets kapitaliseringsgrad. Det är viktigt att notera att olika taksatser tar hänsyn till olika risknivåer: en låg takränta innebär mindre risk, medan å andra sidan en hög avkastning innebär högre risk. Den optimala kursen beror alltså på investerarens riskpreferens.

Formel/ kapitaliseringsgrad

Cap rate = driftsnetto / aktuellt marknadsvärde

Här är NOI eller driftsnetto den årliga inkomsten som genereras av fastigheten (såsom hyror) och visas genom att subtrahera alla kostnader som uppstår för att förvalta fastigheten. Dessa kostnader inkluderar kostnaden för regelbundet underhåll av fastigheten samt fastighetsskatter. Det aktuella marknadsvärdet på en tillgång kan förstås som det aktuella värdet av fastigheten enligt rådande marknadspriser. I en annan mindre populär form beräknas kapitaliseringsgraden genom att ta hänsyn till den ursprungliga kapitalkostnaden eller kostnaden för att förvärva fastigheten.

Cap rate = driftsnetto / köpeskilling

Faktorer som påverkar marginalräntorna

Kapitaliseringsgraden används för att påverka investeringsbeslut. Det är viktigt att förstå här att många element kan påverka storleken på versaler. Låt oss titta på några av dem här och nu.

1. Plats

Placeringen av en fastighet kan i hög grad påverka takpriserna. Lokaliseringsrisken är direkt proportionell mot företagens kapitalisering.

2. Marknadens storlek

En stor konkurrensutsatt marknad kan ha lägre kapitaliseringsgrader jämfört med en mindre marknad där det finns mer risk.

3. Tillgångsstabilitet

Kanske den viktigaste faktorn kan bli ökad tillförlitlighet av fastighetsvärdet.

4. Tillväxtpotential

Fastigheter, som har enorm potential på en växande marknad, kan minska kapitaliseringsnivåerna.

5. Kapitallikviditet

Mängden kapital du lägger in i en fastighet kommer i hög grad att påverka taket eftersom det kommer att direkt påverka din NOI. Utöver dessa finns det många andra faktorer som kan påverka kapitaliseringsnivåerna, men dessa fem faktorer är den absolut viktigaste.

När och när bör du inte använda takpriser?

Cap rates används regelbundet av fastighetsinvesterare för att jämföra risken förknippad med olika kommersiella fastigheter. Även om du kan använda takräntan för att informera andra beslut om fastighetsinvesteringar, kanske det inte är lika användbart. Om du funderar på takpriser som en metod för att utvärdera potentiella egenskaper, måste du förstå att det finns många verktyg som kan hjälpa dig. Du kan använda andra mått för att bestämma risknivåer och potentiell avkastning för en investeringsfastighet. Kapitaliseringsgraden kommer att vara mycket användbart verktyg för kommersiella fastigheter. Du bör dock inte använda denna formel för att fastställa värdet på småhus, fastigheter som du planerar att sälja direkt eller fastigheter med oregelbundna inkomstströmmar.

Vad är en "bra" takränta?

Även om vi alla tenderar att hitta en generellt bra takränta, så dikterar verkligheten på marknaden att ingen enskild takränta kan anses vara bra för varje fastighet. När allt kommer omkring kan investerare använda takräntan för att avgöra om en fastighet passar deras behov eller inte. Vid tveksamhet kommer formeln att bestämma en högre takränta för fastigheter med högre NOI och lägre värderingar. Å andra sidan kommer fastigheter med lägre driftsnetto och högre värderingar att ha lägre kapitaliseringsgrader.

I allmänhet ser investerare fastigheter med lägre takpriser som säkrare, men de bör förvänta sig en längre tid för att få tillbaka sin initiala investering. Investerare bör ta lite tid på sig att se vad den korrekta taket är för fastigheterna i deras portföljer. På grund av ett antal faktorer kan investerare snabbt föra över fastigheter som inte uppfyller deras tolerans för riskerna.

Maximal budanvändning och begränsningar

Fastighetsinvesterare väljer dessa takpriser för att utvärdera lönsamheten eller potentiell avkastning på en investering. När investerare gör fastighetsinvesteringar behöver de den mest anmärkningsvärda möjligheten att få maximal avkastning samtidigt som de arbetar i sin komfortzon. Kapitaliseringsförhållanden kan hjälpa dig att informera dig om investeringsmöjligheter bland fastighetstyper, företagsmarknader och andra investeringsalternativ. Till exempel kan investerare analysera fastighetskapitaliseringsräntor och den årliga räntan på statsobligationer för att få en uppfattning om potentiell avkastning.

Vad du behöver förstå här är att dessa två investeringsmöjligheter inte är helt likvärdiga. Obligationer har en grad av säkerhet som gör att de kan garantera en viss avkastning så länge som investerare håller dem till förfall. Medan det å andra sidan också finns flera risker förknippade med fastighetsinvesteringar som kan påverkas av fastighetens andrahandsvärde, vakans eller problemhyresgäster, hyresmarknad eller negativt kassaflöde. Eftersom takräntorna endast bestäms av uppskattade nettointäkter samt fluktuerande marknadsvärden, anses fastighetsinvesteringar vara osäkra.

Presentation av Gordon-modellen. Kapitaliseringsgrad

En annan representation av kapitaliseringsgraden är relaterad till Gordons tillväxtmodell, som även kallas dividendrabattmodellen (DDM). Den används för beräknar egenvärde priset på ett företags aktier oavsett rådande marknadsförhållanden, och värdet på aktierna definieras som nuvärdet av framtida utdelningar på aktierna. Numeriskt hänvisad till som 0

Aktiekurs = förväntat årligt kassaflöde för utdelning / (investerarens avkastningskrav - förväntad utdelningstillväxttakt)

När du ordnar om ekvationen och generaliserar formeln bortom utdelningen kommer den att se ut så här:

(avkastningskrav - förväntad tillväxttakt) = förväntat kassaflöde / tillgångsvärde

Denna representation följer den grundläggande cap rate-formeln som gavs i föregående avsnitt. Det förväntade kassaflödet speglar driftsöverskottet och tillgångarnas värde är relaterat till fastighetens aktuella marknadsvärde. Detta kommer att resultera i en kapitaliseringsgrad som är jämförbar med skillnaden mellan avkastningskravet och den förväntade tillväxttakten. Således är kapitaliseringsgraden den förväntade avkastningen minus tillväxttakten. Detta kan användas för att uppskatta värdet av fastigheten för en given avkastning som investeraren förväntar sig.

Slutsats!

I slutändan är det tydligt att takpriser kan hjälpa investerare att mäta investeringsmöjligheter i fastigheter. De erbjuder dock begränsad täckning eftersom de bara tar hänsyn till två komponenter: nuvarande marknadsvärde och driftsnetto för fastigheten. Därför kan man säga att kapitaliseringskurser beror på värderingar och inte på garantier. När du tillämpar denna kurs på dina egna investeringsbeslut bör du se den som en guide till när, var och hur du ska investera i fastigheter, snarare än som ett löfte om ekonomisk framgång.

Olika investerare har olika förutsättningar, så en bra ränta bör inte vara ditt enda problem. Det finns många faktorer att tänka på innan du bestämmer dig för ditt investeringsval. Till exempel kan en investerares kassaflödesbild skilja sig mycket från en annan investerares analys för samma fastighet. Följaktligen kan en lönsam tillgång för investerare A vara en skuld för en annan investerare B. Men oavsett din ekonomiska situation kommer fastighetens kapitaliseringsgrad att fortsätta som tidigare från en investerare till en annan, vilket hjälper dig att tillförlitligt och korrekt uppskatta den potentiella vinsten . Det är därför kapitaliseringsräntor är det primära måttet att överväga för att skapa finansiell stabilitet.