Меъёри капитализатсия меъёри фоизест, ки барои ҳисоб кардани даромади оянда аз сармоягузорӣ истифода мешавад. Он муайян мекунад, ки сармоягузор то чӣ андоза зуд сармояи ибтидоии худро бармегардонад ва ба фоида оғоз мекунад.
Он одатан дар соҳаи амволи ғайриманқул ҳамчун нишондиҳандаи муҳим барои сармоягузорони амволи ғайриманқули тиҷоратӣ истифода мешавад. Шумо метавонед меъёри ҳадди ақаллро барои арзёбии амвол ва ба даст овардани як созишномаи хуб истифода баред. Меъёри ҳадди аксар бо роҳи тақсим кардани даромади софи амалиётии амвол ба арзиши бозории ҷорӣ ҳисоб карда мешавад.
Меъёри капитализатсия чанд аст?
Таъриф: Меъёри ҳадди аксар ҳамчун ченаки баҳодиҳии амволи ғайриманқул муайян карда мешавад, ки барои инъикоси суръати интизории даромади сармоягузории амволи ғайриманқул истифода мешавад. Он барои муқоисаи намудҳои гуногуни сармоягузориҳои амволи ғайриманқул истифода мешавад. Меъёри ҳадди аксар ё меъёри ҳадди аксар дар амволи ғайриманқули тиҷоратӣ барои нишон додани сатҳи даромаде, ки бояд аз амволи сармоягузории амволи ғайриманқул ба даст оварда шавад, истифода мешавад.
Он аз рӯи даромади соф, ки амвол ба даст меорад, коркард карда мешавад ва бо роҳи тақсим кардани даромади софи амалиётӣ ба арзиши амвол муайян карда мешавад ва бо фоиз нишон дода мешавад. Он барои ҳисоб кардани даромади эҳтимолии сармоягузор аз сармоягузории амволи ғайриманқули ӯ истифода мешавад.
Фаҳмидани/Меъёри ҳадди ақалл
Ставка капитализации используется в качестве меры оценки недвижимости для анализа различных инвестиций в недвижимость. Несмотря на то, что существует множество разновидностей, ставка капитализации обычно определяется как отношение годового арендного дохода, приносимого объектом недвижимости, к его текущей рыночной стоимости. Большинство разновидностей полагаются на значение годового арендного дохода и на то, является ли он валовым или за вычетом ежегодных расходов, а также является ли годовой арендный доход фактической полученной суммой (первоначальная доходность) или потенциальным арендным доходом, который мог бы быть получен при условии, что актив был оптимально сдается в аренду (доходность ERV).
Вы также должны понимать, что ставка капитализации может быть полезна для быстрого определения относительной стоимости сопоставимых инвестиций в недвижимость на рынке, но ее не следует использовать в качестве единственного признака силы инвестиции, поскольку она не учитывает счет. левередж, а также временная стоимость денег и будущие гардиши пули нақд от улучшений собственности и т. д. Не существует надлежащих диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они обычно зависят от условий собственности и рынка. Ставка капитализации является наиболее известным показателем, с помощью которого анализируются инвестиции в недвижимость на предмет их доходности и потенциальной доходности. Она касается доходности имущества в течение одного года, при условии, что имущество будет приобретено за наличные, а не в кредит. Ставка капитализации показывает естественную, внутреннюю и неиспользованную норму доходности имущества.
Муҳимияти меъёри ҳадди аксар
Меъёри капитализатсия барои таҳлили имкониятҳои гуногуни сармоягузорӣ истифода мешавад. Он инчунин нишон медиҳад, ки барои барқарор кардани сармоягузории амвол чӣ қадар вақт лозим аст. Гарчанде ки ин нишондиҳандаи муҳим ҳангоми муқоисаи имкониятҳои сармоягузорӣ аст, сармоягузор ҳеҷ гоҳ набояд танҳо дар асоси таносуби сармояи амвол харид кунад. Бояд қайд кард, ки меъёрҳои гуногуни ҳадди аксар сатҳҳои гуногуни хавфро ба назар мегиранд: сатҳи пасти ҳадди ақал хавфи камтарро дар назар дорад, дар ҳоле ки аз тарафи дигар, сатҳи баланди даромад хавфи баландро дар назар дорад. Ҳамин тариқ, меъёри оптималӣ аз афзалияти хавфи сармоягузор вобаста аст.
Формула/ Меъёри капитализатсия
Меъёри ҳадди ақал = даромади софи амалиётӣ / арзиши бозории ҷорӣ
Дар ин ҷо, NOI ё даромади софи амалиётӣ даромади солонаи аз ҷониби амвол ба даст овардашуда (ба монанди иҷора) мебошад ва бо тарҳи тамоми хароҷот барои идоракунии амвол нишон дода мешавад. Ин хароҷотҳо хароҷоти нигоҳдории мунтазами амвол ва инчунин андозҳои амволро дар бар мегиранд. Арзиши бозории ҷории дороиро метавон ҳамчун арзиши ҷории амвол аз рӯи қурби бозорӣ фаҳмид. Дар шакли дигари камтар маъмул, меъёри капитализатсия бо назардошти арзиши аслии сармоя ё арзиши ба даст овардани амвол ҳисоб карда мешавад.
Меъёри ҳадди ақал = даромади софи амалиётӣ / нархи харид
Омилҳое, ки ба меъёрҳои маржиналӣ таъсир мерасонанд
Меъёри капитализатсия барои таъсир расонидан ба қарорҳои сармоягузорӣ истифода мешавад. Дар ин ҷо фаҳмидан муҳим аст, ки бисёр унсурҳо метавонанд ба сатҳи капитализатсия таъсир расонанд. Биёед баъзе аз онҳоро дар ин ҷо ва ҳоло дида бароем.
1. Ҷойгиршавӣ
Ҷойгиршавии амвол метавонад ба меъёрҳои ҳадди аксар таъсир расонад. Хавфи ҷойгиршавӣ ба сармояи ширкатҳо мустақиман мутаносиб аст.
2. Андозаи бозор
Бозори бузурги рақобатпазир метавонад дар муқоиса бо бозори хурдтаре, ки хавфи бештар вуҷуд дорад, сатҳи капитализатсия камтар бошад.
3. Устувории дороиҳо
Шояд, мухимтарин омил может стать расширенная надежность значения свойства.
4. Потенсиали афзоиш
Амволи ғайриманқул, ки дар бозори афзоянда потенсиали бузург дорад, метавонад сатҳи капитализатсияро коҳиш диҳад.
5. Пардохтпазирии сармоя
Маблағи сармояе, ки шумо ба амвол гузоштаед, ба меъёри ҳадди аксар таъсир мерасонад, зеро он бевосита ба NOI-и шумо таъсир мерасонад. Илова бар ин, омилҳои зиёде мавҷуданд, ки метавонанд ба сатҳи капитализатсия таъсир расонанд, аммо ин панҷ омил то ҳол муҳимтарин мебошанд.
Кай ва кай набояд меъёрҳои ҳадди аксарро истифода набаред?
Ставки капитала регулярно используются инвесторами в недвижимость, сравнивая риск, связанный с различными объектами коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что вы можете использовать ставку капитализации для информирования других решений об инвестициях в недвижимость, это может быть не так полезно. Если вы думаете о ставке капитализации как о методе оценки потенциальных объектов недвижимости, вам нужно понимать, что существует множество инструментов, которые могут вам помочь. Вы можете использовать другие измерения для определения уровней риска и потенциальной прибыли от инвестиционной собственности. Ставка капитализации будет весьма воситаи муфид для коммерческой недвижимости. Тем не менее, вы не должны использовать эту формулу для определения стоимости домов на одну семью, объектов недвижимости, которые планируют сразу продать, или объектов недвижимости с нерегулярными потоками доходов.
Меъёри "хуб" чист?
Дар ҳоле, ки ҳамаи мо майл дорем, ки сатҳи умумии ҳадди аксарро пайдо кунем, воқеияти бозор дикта мекунад, ки ҳеҷ як меъёри ҳадди ақалл барои ҳар як амвол хуб ҳисобида намешавад. Ҳама чизро ба назар гирифта, сармоягузорон метавонанд меъёри ҳадди аксарро истифода баранд, то муайян кунанд, ки оё амвол ба эҳтиёҷоти онҳо мувофиқат мекунад ё не. Ҳангоми шубҳа, формула сатҳи баландтари ҳадди аксарро барои моликияти дорои NOI баландтар ва арзишҳои пасттар муайян мекунад. Аз тарафи дигар, амволе, ки даромади камтари софи амалиётӣ ва арзишҳои баландтар доранд, сатҳи капитализатсия камтар хоҳанд шуд.
Умуман, сармоягузорон амволро бо меъёрҳои ҳадди ақалл бехатартар мешуморанд, аммо онҳо бояд барои ҷуброни сармоягузории аввалияашон муддати тӯлонӣ интизор шаванд. Сармоягузорон бояд каме вақт ҷудо кунанд, то бубинанд, ки меъёри дурусти ҳадди аксар барои амвол дар портфели онҳо чӣ гуна аст. Бо як қатор омилҳо, сармоягузорон метавонанд ба зудӣ ба моликияте, ки ба таҳаммулпазирии онҳо ба хатарҳои алоқаманд мувофиқат намекунанд, гузаранд.
Истифодаи максималии дархост ва маҳдудиятҳо
Сармоягузорони амволи ғайриманқул ин меъёрҳои ҳадди аксарро барои арзёбии даромаднокӣ ё бозгашти эҳтимолии сармоягузорӣ интихоб мекунанд. Ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул, сармоягузорон ба имконияти ҷолибтарин барои гирифтани даромади ҳадди аксар ҳангоми кор дар минтақаи бароҳати худ ниёз доранд. Таносуби капитализатсия метавонад ба шумо дар бораи имкониятҳои сармоягузорӣ дар байни намудҳои амвол, бозорҳои тиҷоратӣ ва дигар имконоти сармоягузорӣ маълумот диҳад. Масалан, сармоягузорон метавонанд меъёрҳои капитализатсияи амвол ва меъёри фоизии солонаи вомбаргҳои хазинадориро таҳлил кунанд, то дар бораи фоидаи эҳтимолӣ тасаввурот пайдо кунанд.
Он чизе ки шумо бояд дар ин ҷо бифаҳмед, ин аст, ки ин ду имконоти сармоягузорӣ комилан баробар нестанд. Вомбаргҳо дараҷаи итминон доранд, ки ба онҳо имкон медиҳад, ки даромади муайянро кафолат диҳанд, то даме ки сармоягузорон онҳоро то мӯҳлат нигоҳ доранд. Дар ҳоле, ки аз тарафи дигар, инчунин якчанд хатарҳои марбут ба сармоягузории амволи ғайриманқул мавҷуданд, ки метавонанд ба арзиши дубораи амвол, ҷойҳои холӣ ё иҷорагирони мушкилот, бозори иҷора ё гардиши манфии пули нақд таъсир расонанд. Азбаски меъёрҳои ҳадди ақалл танҳо аз рӯи даромади тахминии соф ва инчунин арзиши тағйирёбандаи бозор муайян карда мешаванд, сармоягузориҳои амволи ғайриманқул номуайян ҳисобида мешаванд.
Муаррифии модели Гордон. Меъёри капитализатсия
Еще одно представление ставки капитализации связано с моделью роста Гордона, которую также называют моделью дисконтирования дивидендов (DDM). Он используется для расчета внутренней стоимости цены акций фирмы независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций определяется как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям. Численно упоминается как 0
Нархи саҳмия = гардиши пулии солонаи дивидендҳо / (даромади зарурии сармоягузор - суръати афзоиши дивидендҳо)
Вақте ки шумо муодиларо аз нав ташкил кунед ва формуларо берун аз дивиденд ҷамъбаст кунед, он чунин хоҳад буд:
(Меъёри зарурии даромад - суръати афзоиши пешбинишаванда) = гардиши пули нақд / арзиши дороиҳо
Ин намояндагӣ формулаи асосии меъёри ҳадди ақали дар боби қаблӣ додашударо пайравӣ мекунад. Ҷараёни пешбинишудаи пули нақд даромади софи амалиётиро инъикос мекунад ва арзиши дороиҳо бо арзиши бозории молу мулк алоқаманд аст. Ин ба суръати капитализатсия оварда мерасонад, ки бо фарқияти байни суръати зарурии даромад ва суръати афзоиши пешбинишаванда муқоиса карда мешавад. Ҳамин тариқ, меъёри капитализатсия суръати интизории даромад бо назардошти суръати афзоиш мебошад. Ин метавонад барои арзёбии арзиши амвол барои як меъёри даромаде, ки сармоягузор интизор аст, истифода шавад.
Хулоса!
Дар ниҳоят, маълум аст, ки меъёрҳои ҳадди аксар метавонанд ба сармоягузорон дар чен кардани имкониятҳои сармоягузории амволи ғайриманқул кӯмак расонанд. Аммо, онҳо фарогирии маҳдудро пешниҳод мекунанд, зеро онҳо танҳо ду ҷузъро баррасӣ мекунанд: арзиши бозории ҷорӣ ва даромади софи амалиётии амвол. Аз ин рӯ, метавон гуфт, ки меъёрҳои капитализатсия аз арзишҳо вобастаанд, на аз кафолатҳо. Ҳангоми татбиқи ин меъёр ба қарорҳои сармоягузории худ, шумо бояд онро ҳамчун дастур оид ба кай, дар куҷо ва чӣ гуна ба амволи ғайриманқул сармоягузорӣ кунед, на ҳамчун ваъдаи муваффақияти молиявӣ.
Сармоягузорони гуногун шароитҳои гуногун доранд, бинобар ин, сатҳи хуби ҳадди ақал набояд нигаронии ягонаи шумо бошад. Пеш аз он ки шумо дар интихоби сармоягузории худ қарор қабул кунед, унсурҳои зиёде мавҷуданд. Масалан, тасвири гардиши пули нақд аз як сармоягузор метавонад аз таҳлили сармоягузори дигар барои ҳамон амвол хеле фарқ кунад. Аз ин рӯ, як дороии фоидаовар барои сармоягузори А метавонад барои сармоягузори дигари В ӯҳдадор бошад. Аммо, новобаста аз вазъи молиявии шумо, меъёри сармояи амвол мисли пештара аз як сармоягузор ба сармоягузори дигар идома хоҳад дод, ки ин ба шумо кӯмак мекунад, ки фоидаи эҳтимолиро боэътимод ва дақиқ ҳисоб кунед. . Ин аст, ки чаро меъёрҳои капитализатсия нишондиҳандаи аввалиндараҷа барои эҷоди суботи молиявӣ мебошанд.
Назари худро бинависед