Kapitalizatsiya stavkasi - investitsiyadan kelajakdagi daromadni hisoblash uchun foydalaniladigan foiz stavkasi. Bu investorning boshlang'ich kapitalini qanchalik tez qaytarib olishini va daromad olishni boshlaydi.
Odatda ko'chmas mulk sohasida tijorat ko'chmas mulk investorlari uchun muhim ko'rsatkich sifatida foydalaniladi. Mulkni baholash va yaxshi kelishuvga erishish uchun chegirma stavkasidan foydalanishingiz mumkin. Cheklov stavkasi mulkning sof operatsion daromadini joriy bozor qiymatiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi.
Kapitalizatsiya darajasi qanday?
Ta'rif: Chek stavka ko'chmas mulk investitsiyasidan kutilayotgan daromad darajasini aks ettirish uchun foydalaniladigan ko'chmas mulkni baholash o'lchovi sifatida aniqlanadi. U ko'chmas mulk investitsiyalarining turli turlarini solishtirish uchun ishlatiladi. Tijorat ko'chmas mulkida ko'chmas mulk investitsiya mulkidan olinishi kerak bo'lgan daromad darajasini ko'rsatish uchun maksimal stavka yoki limit stavkasi qo'llaniladi.
U mulk yaratadigan sof daromadga qarab qayta ishlanadi va sof operatsion daromadni mulk qiymatiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi va foizda ko'rsatiladi. U investorning ko'chmas mulkka investitsiyasidan potentsial daromadini baholash uchun ishlatiladi.
Tushunish/Cap Rate
Kapitalizatsiya stavkasi ishlatiladi tahlil qilish uchun ko'chmas mulkni baholash o'lchovi sifatida turli ko'chmas mulk investitsiyalar. Ko'p farqlar mavjud bo'lsa-da, kapitalizatsiya darajasi odatda mulk tomonidan ishlab chiqarilgan yillik ijara daromadining joriy bozor qiymatiga nisbati sifatida aniqlanadi. Aksariyat navlar yillik ijara daromadining qiymatiga va u yalpi yoki kamroq yillik xarajatlarga va yillik ijara daromadi haqiqiy olingan summaga (dastlabki rentabellik) yoki agar aktiv bo'lganida olinadigan potentsial ijara daromadiga bog'liq. optimal ijaraga berilgan (Yield ERV).
Bundan tashqari, chegara stavkasi bozordagi taqqoslanadigan ko'chmas mulk investitsiyalarining nisbiy qiymatini tezda aniqlash uchun foydali bo'lishi mumkinligini tushunishingiz kerak, ammo u investitsiya kuchining yagona belgisi sifatida ishlatilmasligi kerak, chunki u ballni hisobga olmaydi. kaldıraç, shuningdek, pul va kelajakning vaqt qiymati pul oqimlari mulkni yaxshilashdan va hokazo. Yaxshi yoki yomon chegirma stavkasi uchun tegishli diapazonlar mavjud emas va ular odatda mulk va bozor sharoitlariga bog'liq. Kapitalizatsiya darajasi ko'chmas mulkka investitsiyalar ularning rentabelligi va potentsial rentabelligi uchun tahlil qilinadigan eng mashhur ko'rsatkichdir. Bu mulkni kreditga emas, balki naqd pulga sotib olish sharti bilan bir yildan ortiq rentabelligini bildiradi. Kapitalizatsiya darajasi mulkning tabiiy, ichki va foydalanilmagan daromadlilik darajasini ko'rsatadi.
Chek stavkasining ahamiyati
Kapitalizatsiya darajasi turli xil investitsiya imkoniyatlarini tahlil qilish uchun ishlatiladi. Shuningdek, u ko'chmas mulk investitsiyasining tiklanishi uchun qancha vaqt kerakligini ko'rsatadi. Garchi bu investitsiya imkoniyatlarini taqqoslashda muhim ko'rsatkich bo'lsa-da, investor hech qachon faqat mulkning kapitallashuv darajasiga qarab xarid qilmasligi kerak. Shuni ta'kidlash kerakki, har xil chegirma stavkalari xavfning turli darajalarini hisobga oladi: past chegara stavkasi kamroq xavfni anglatadi, boshqa tomondan, yuqori daromad darajasi yuqori xavfni anglatadi. Shunday qilib, optimal stavka investorning riskni afzal ko'rishiga bog'liq.
Formula/Kapitallashtirish darajasi
Chek stavkasi = sof operatsion daromad / joriy bozor qiymati
Bu erda NOI yoki sof operatsion daromad mulk tomonidan ishlab chiqarilgan yillik daromad (masalan, ijara) bo'lib, mulkni boshqarish uchun qilingan barcha xarajatlarni ayirish orqali ko'rsatiladi. Bu harajatlarga mol-mulkni muntazam ta'mirlash xarajatlari hamda mulk solig'i kiradi. Aktivning joriy bozor qiymati deganda, amaldagi bozor stavkalari bo'yicha mulkning joriy qiymati tushunilishi mumkin. Boshqa kamroq mashhur shaklda kapitalizatsiya darajasi kapitalning dastlabki qiymatini yoki mulkni sotib olish qiymatini hisobga olgan holda hisoblanadi.
Chek stavkasi = sof operatsion daromad / sotib olish narxi
Marjinal stavkalarga ta'sir etuvchi omillar
Kapitalizatsiya darajasi investitsiya qarorlariga ta'sir qilish uchun ishlatiladi. Bu erda ko'plab elementlar kapitallashuv darajasiga ta'sir qilishi mumkinligini tushunish muhimdir. Keling, ulardan ba'zilarini shu erda va hozir ko'rib chiqaylik.
1. Manzil:
Mulkning joylashuvi chegara stavkalariga katta ta'sir ko'rsatishi mumkin. Joylashuv xavfi kompaniyalarning kapitallashuviga to'g'ridan-to'g'ri proportsionaldir.
2. Bozor hajmi
Katta raqobatbardosh bozor ko'proq xavf mavjud bo'lgan kichikroq bozorga nisbatan kapitallashuv stavkalari past bo'lishi mumkin.
3. Aktivlarning barqarorligi
Ehtimol, eng muhim omil mulk qiymatining ishonchliligi oshishi mumkin.
4. Rivojlanish salohiyati
O'sib borayotgan bozorda katta salohiyatga ega bo'lgan ko'chmas mulk kapitallashuv darajasini pasaytirishi mumkin.
5. Kapitalning likvidligi
Mulkga qo'ygan kapital miqdori sizning NOIga bevosita ta'sir qilganligi sababli, chegirma stavkasiga katta ta'sir qiladi. Bularga qo'shimcha ravishda, kapitallashuv darajasiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan boshqa ko'plab omillar mavjud, ammo bu besh omil eng muhimi hisoblanadi.
Qachon va qachon cheklov stavkalaridan foydalanmaslik kerak?
Chek stavkalari ko'chmas mulk investorlari tomonidan turli tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari bilan bog'liq xavfni solishtirish uchun muntazam ravishda qo'llaniladi. Boshqa ko'chmas mulkka investitsiya qarorlari haqida ma'lumot berish uchun chegara stavkasidan foydalanishingiz mumkin bo'lsa-da, bu unchalik foydali bo'lmasligi mumkin. Agar siz potentsial xususiyatlarni baholash usuli sifatida chegara stavkalari haqida o'ylayotgan bo'lsangiz, sizga yordam beradigan ko'plab vositalar mavjudligini tushunishingiz kerak. Siz investitsiya mulkining xavf darajasini va potentsial daromadini aniqlash uchun boshqa o'lchovlardan foydalanishingiz mumkin. Kapitalizatsiya darajasi juda ko'p bo'ladi foydali vosita tijorat ko'chmas mulk uchun. Biroq, siz ushbu formuladan yakka tartibdagi uylar, siz to'g'ridan-to'g'ri sotishni rejalashtirgan mulklar yoki tartibsiz daromadli mulklar qiymatini aniqlash uchun foydalanmasligingiz kerak.
"Yaxshi" chegirma stavkasi nima?
Biz hammamiz odatda yaxshi chegirma stavkasini topishga moyil bo'lsak-da, bozor haqiqati shuni ko'rsatadiki, har bir mulk uchun yagona chegirma stavkasi yaxshi deb hisoblanmaydi. Har bir narsani hisobga olsak, investorlar mulk ularning ehtiyojlariga mos keladimi yoki yo'qligini hal qilish uchun yuqori stavkadan foydalanishlari mumkin. Shubha tug'ilganda, formula yuqori NOI va pastroq bahoga ega bo'lgan mulklar uchun yuqori chegara stavkasini aniqlaydi. Boshqa tomondan, sof operatsion daromadi past va yuqori bahoga ega bo'lgan mulklar kapitallashuv stavkalari past bo'ladi.
Umuman olganda, investorlar stavkalari pastroq bo'lgan mulkni xavfsizroq deb bilishadi, ammo ular dastlabki investitsiyalarini qoplash uchun uzoqroq vaqt kutishlari kerak. Investorlar o'z portfellaridagi mulklar uchun to'g'ri chegara stavkasi qanday ekanligini ko'rish uchun biroz vaqt talab qilishlari kerak. Bir qator omillar tufayli investorlar xavf-xatarlarga tolerantlikka mos kelmaydigan mulklarni tezda topshirishlari mumkin.
Maksimal taklifdan foydalanish va cheklovlar
Ko'chmas mulk sarmoyadorlari sarmoyaning rentabelligini yoki potentsial daromadini baholash uchun ushbu chegara stavkalarini tanlaydilar. Ko'chmas mulkka investitsiyalarni amalga oshirishda investorlar o'zlarining konfor zonasida ishlashda maksimal daromad olish uchun eng ajoyib imkoniyatga muhtoj. Kapitallashtirish koeffitsientlari sizga mulk turlari, biznes bozorlari va boshqa investitsiya variantlari orasida investitsiya imkoniyatlari haqida ma'lumot berishga yordam beradi. Masalan, investorlar potentsial daromad haqida tasavvurga ega bo'lish uchun mulkni kapitallashtirish stavkalari va G'aznachilik obligatsiyalari bo'yicha yillik foiz stavkalarini tahlil qilishlari mumkin.
Bu erda tushunishingiz kerak bo'lgan narsa shundaki, bu ikki investitsiya imkoniyatlari mutlaqo ekvivalent emas. Obligatsiyalar ma'lum bir daromadni kafolatlash imkonini beradigan ishonchlilik darajasiga ega, agar ular investorlar ularni to'lash muddatigacha ushlab tursalar. Boshqa tomondan, ko'chmas mulkka investitsiyalar bilan bog'liq bir qancha risklar mavjud bo'lib, ular mulkni qayta sotish qiymati, bo'sh joy yoki muammoli ijarachilar, ijara bozori yoki salbiy pul oqimi ta'sir qilishi mumkin. Cheklov stavkalari faqat taxminiy sof daromad va o'zgaruvchan bozor qiymatlari bilan belgilanadiganligi sababli, ko'chmas mulkka investitsiyalar noaniq hisoblanadi.
Gordon modeli taqdimoti. Kapitallashtirish darajasi
Kapitalizatsiya darajasining yana bir ko'rinishi Gordon o'sish modeli bilan bog'liq bo'lib, u dividendlarni chegirma modeli (DDM) deb ham ataladi. uchun ishlatiladi ichki qiymatni hisoblash joriy bozor sharoitlaridan qat'iy nazar firma aktsiyalarining narxi va aktsiyalarning qiymati aktsiyalar bo'yicha kelajakdagi dividendlarning hozirgi qiymati sifatida aniqlanadi. Raqamli ravishda 0 deb ataladi
Aksiya narxi = kutilayotgan yillik dividend pul oqimi / (investorning talab qilinadigan daromad darajasi - kutilayotgan dividend o'sish sur'ati)
Agar siz tenglamani qayta tashkil qilsangiz va formulani dividenddan tashqari umumlashtirsangiz, u quyidagicha ko'rinadi:
(Talab qilinadigan daromad darajasi - kutilayotgan o'sish sur'ati) = kutilayotgan pul oqimi / aktiv qiymati
Ushbu vakillik oldingi bo'limda keltirilgan asosiy chegirma stavkasi formulasiga amal qiladi. Kutilayotgan pul oqimi sof operatsion daromadni aks ettiradi va aktivlarning qiymati mulkning joriy bozor qiymati bilan bog'liq. Bu talab qilinadigan daromad darajasi va kutilayotgan o'sish sur'ati o'rtasidagi farq bilan taqqoslanadigan kapitallashuv darajasiga olib keladi. Shunday qilib, kapitallashuv darajasi kutilgan daromad darajasi minus o'sish sur'ati hisoblanadi. Bu investor kutgan daromadning ma'lum bir darajasi uchun mulk qiymatini baholash uchun ishlatilishi mumkin.
Xulosa!
Oxir oqibat, chegirma stavkalari investorlarga ko'chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatlarini o'lchashga yordam berishi aniq. Biroq, ular cheklangan qamrovni taklif qilishadi, chunki ular faqat ikkita komponentni hisobga oladi: joriy bozor qiymati va mulkning sof operatsion daromadi. Shu sababli, kapitallashuv stavkalari kafolatlarga emas, balki baholarga bog'liqligini aytish mumkin. Ushbu stavkani o'zingizning investitsiya qarorlaringizga qo'llaganingizda, uni moliyaviy muvaffaqiyat va'dasi sifatida emas, balki qachon, qayerda va qanday qilib ko'chmas mulkka sarmoya kiritish bo'yicha qo'llanma sifatida ko'rishingiz kerak.
Turli investorlar har xil shartlarga ega, shuning uchun yaxshi chegirma stavkasi sizning yagona tashvishingiz bo'lmasligi kerak. Investitsion tanlovga qaror qilishdan oldin ko'p narsalarni hisobga olish kerak. Misol uchun, bir investorning pul oqimlari tasviri boshqa investorning bir xil mulk bo'yicha tahlilidan juda farq qilishi mumkin. Binobarin, investor A uchun bitta foydali aktiv boshqa investor B uchun majburiyat bo'lishi mumkin. Biroq, moliyaviy ahvolingizdan qat'i nazar, mulkning kapitallashuv darajasi avvalgidek bir investordan ikkinchisiga o'tishi bilan davom etadi, bu sizga potentsial foydani ishonchli va to'g'ri baholashga yordam beradi. . Shuning uchun kapitallashuv stavkalari moliyaviy barqarorlikni yaratish uchun hisobga olinadigan asosiy ko'rsatkichdir.
Izoh qoldirish