El tipus de capitalització és el tipus d'interès utilitzat per calcular els ingressos futurs d'una inversió. Determina la rapidesa amb què l'inversor recuperarà el seu capital inicial i començarà a obtenir beneficis.
S'utilitza habitualment a la indústria immobiliària com un indicador important per als inversors immobiliaris comercials. Podeu utilitzar la taxa màxima per valorar la propietat i obtenir una bona oferta. La taxa màxima es calcula dividint els ingressos nets d'explotació de la propietat pel valor de mercat actual.
Quina és la taxa de capitalització?
Definició: La taxa màxima es defineix com una mesura de valoració de béns immobles utilitzada per reflectir la taxa de rendibilitat esperada d'una inversió immobiliària. S'utilitza per comparar diferents tipus d'inversions immobiliàries. La taxa màxima o la taxa màxima s'utilitza en béns arrels comercials per mostrar la taxa de rendibilitat que s'hauria d'obtenir en una propietat d'inversió immobiliària.
Es processa segons els ingressos nets que generarà la propietat i es determina dividint els ingressos nets d'explotació pel valor de la propietat i es mostra com a percentatge. S'utilitza per estimar el retorn potencial d'un inversor de la seva inversió immobiliària.
Taxa de comprensió/Cap
La taxa de capitalització s'utilitza a com a mesura de valoració d'immobles per a l'anàlisi diferents inversions immobiliàries. Tot i que hi ha moltes variacions, la taxa de capitalització es defineix normalment com la relació entre els ingressos anuals de lloguer generats per la propietat i el seu valor de mercat actual. La majoria de varietats es basen en el valor dels ingressos anuals del lloguer i si es tracta de despeses anuals brutes o menys, i si els ingressos anuals del lloguer són l'import real rebut (rendiment inicial) o els ingressos potencials del lloguer que s'haurien rebut si l'actiu fos. òptimament llogat (Rendiment ERV).
També heu d'entendre que la taxa màxima pot ser útil per determinar ràpidament el valor relatiu de les inversions immobiliàries comparables al mercat, però no s'ha d'utilitzar com a única indicació de la fortalesa d'una inversió perquè no té en compte la puntuació. palanquejament, així com el valor temporal dels diners i el futur fluxos d'efectiu de millores immobiliàries, etc. No hi ha rangs adequats per a una taxa màxima bona o dolenta, i normalment depenen de les condicions de la propietat i del mercat. La taxa de capitalització és l'indicador més conegut pel qual s'analitzen les inversions immobiliàries per a la seva rendibilitat i rendibilitat potencial. Es refereix a la rendibilitat d'un immoble durant un any, sempre que l'immoble es compri amb efectiu i no a crèdit. La taxa de capitalització mostra la taxa de rendibilitat natural, intrínseca i no aprofitada d'una propietat.
La importància de la taxa màxima
La taxa de capitalització s'utilitza per analitzar diverses oportunitats d'inversió. També mostra quant de temps triga a recuperar-se una inversió immobiliària. Tot i que aquesta és una mètrica important a l'hora de comparar les oportunitats d'inversió, un inversor mai hauria de fer una compra basada únicament en la taxa de capitalització d'una propietat. És important tenir en compte que les diferents taxes de capitalització tenen en compte diferents nivells de risc: una taxa de capçada baixa implica menys risc, mentre que, en canvi, una taxa de rendibilitat elevada implica un risc més elevat. Per tant, la taxa òptima depèn de la preferència de risc de l'inversor.
Fórmula/Taxa de capitalització
Taxa màxima = ingressos nets d'explotació / valor de mercat actual
Aquí, el NOI o ingressos nets d'explotació són els ingressos anuals generats per la propietat (com ara els lloguers) i es mostren restant totes les despeses realitzades per gestionar la propietat. Aquests costos inclouen el cost del manteniment regular de la propietat, així com els impostos sobre la propietat. El valor de mercat actual d'un actiu es pot entendre com el valor actual de la propietat segons els tipus de mercat vigents. En una altra forma menys popular, la taxa de capitalització es calcula tenint en compte el cost original del capital o el cost d'adquisició de la propietat.
Taxa màxima = ingressos nets d'explotació / preu de compra
Factors que influeixen en les taxes marginals
La taxa de capitalització s'utilitza per influir en les decisions d'inversió. És important entendre aquí que molts elements poden influir en el nivell de capitalització. Vegem-ne alguns aquí i ara.
1. Ubicació
La ubicació d'una propietat pot afectar molt les taxes màximes. El risc d'ubicació és directament proporcional a la capitalització de les empreses.
2. Mida del mercat
Un mercat competitiu gran pot tenir taxes de capitalització més baixes en comparació amb un mercat més petit on hi ha més risc.
3. Estabilitat d'actius
Potser el factor més important pot augmentar la fiabilitat del valor de la propietat.
4. Potencial de creixement
Els béns immobles, que tenen un gran potencial en un mercat en creixement, poden reduir els nivells de capitalització.
5. Liquiditat de capital
La quantitat de capital que invertiu en una propietat afectarà en gran mesura la taxa màxima, ja que afectarà directament el vostre NOI. A més d'aquests, hi ha molts altres factors que poden afectar els nivells de capitalització, però aquests cinc factors són, amb diferència, els més importants.
Quan i quan no hauríeu d'utilitzar les taxes màximes?
Els inversors immobiliaris utilitzen regularment les taxes màximes per comparar el risc associat a diferents propietats immobiliàries comercials. Tot i que podeu utilitzar la taxa màxima per informar altres decisions d'inversió immobiliària, pot ser que no sigui tan útil. Si esteu pensant en les taxes màximes com a mètode per avaluar propietats potencials, heu d'entendre que hi ha moltes eines que us poden ajudar. Podeu utilitzar altres mesures per determinar els nivells de risc i els rendiments potencials d'una propietat d'inversió. La taxa de capitalització serà molt eina útil per a béns immobles comercials. Tanmateix, no hauríeu d'utilitzar aquesta fórmula per determinar el valor d'habitatges unifamiliars, propietats que teniu previst vendre directament o propietats amb fluxos d'ingressos irregulars.
Què és una taxa màxima "bona"?
Tot i que tots tendim a trobar una taxa de límit generalment bona, les realitats del mercat dicten que cap tipus de màxim no es pot considerar bo per a cada propietat. Tot plegat, els inversors poden utilitzar la taxa màxima per decidir si una propietat s'adapta a les seves necessitats o no. En cas de dubte, la fórmula determinarà una taxa màxima més alta per a propietats amb un NOI més alt i valoracions més baixes. D'altra banda, els immobles amb menors ingressos nets d'explotació i valoracions més altes tindran taxes de capitalització més baixes.
En general, els inversors consideren més segures les propietats amb taxes de límit més baixes, però haurien d'esperar un període de temps més llarg per recuperar la seva inversió inicial. Els inversors haurien de prendre un temps per veure quina és la taxa màxima correcta per a les propietats de les seves carteres. A causa d'una sèrie de factors, els inversors poden transmetre ràpidament propietats que no compleixen la seva tolerància als riscos implicats.
Ús màxim de l'oferta i limitacions
Els inversors immobiliaris trien aquestes taxes màximes per avaluar la rendibilitat o el retorn potencial d'una inversió. Quan fan inversions immobiliàries, els inversors necessiten l'oportunitat més notable d'obtenir el màxim rendiment mentre continuen treballant a la seva zona de confort. Les ràtios de capitalització poden ajudar-vos a informar-vos d'oportunitats d'inversió entre tipus de propietats, mercats comercials i altres opcions d'inversió. Per exemple, els inversors poden analitzar les taxes de capitalització de la propietat i el tipus d'interès anual dels bons del Tresor per fer-se una idea dels rendiments potencials.
El que heu d'entendre aquí és que aquestes dues oportunitats d'inversió no són del tot equivalents. Els bons tenen un grau de certesa que els permet garantir una certa rendibilitat sempre que els inversors els tinguin fins al seu venciment. Mentre que, d'altra banda, també hi ha diversos riscos associats a la inversió immobiliària que es poden veure afectats pel valor de revenda de l'immoble, llogaters vacants o problemàtics, mercat de lloguer o flux de caixa negatiu. Atès que les taxes de màxim es determinen només per l'ingrés net estimat i els valors de mercat fluctuants, les inversions immobiliàries es consideren incertes.
Presentació del model Gordon. Taxa de capitalització
Una altra representació de la taxa de capitalització està relacionada amb el model de creixement de Gordon, que també s'anomena model de descompte de dividends (DDM). S'utilitza per càlcul del valor intrínsec el preu de les accions d'una empresa independentment de les condicions actuals del mercat, i el valor de les accions es defineix com el valor actual dels dividends futurs de les accions. Conegut numèricament com a 0
Preu de l'acció = flux d'efectiu del dividend anual esperat / (taxa de rendibilitat requerida per l'inversor - taxa de creixement del dividend esperada)
Quan reorganitzeu l'equació i generalitzeu la fórmula més enllà del dividend, es veurà així:
(Taxa de rendibilitat requerida - taxa de creixement esperada) = flux d'efectiu/valor de l'actiu esperat
Aquesta representació segueix la fórmula bàsica de la taxa màxima donada a la secció anterior. El flux d'efectiu esperat reflecteix els ingressos nets d'explotació i el valor dels actius està relacionat amb el valor de mercat actual de la propietat. Això donarà lloc a una taxa de capitalització comparable a la diferència entre la taxa de rendibilitat requerida i la taxa de creixement esperada. Així, la taxa de capitalització és la taxa de rendibilitat esperada menys la taxa de creixement. Això es pot utilitzar per estimar el valor de la propietat per a una taxa de rendibilitat determinada que espera l'inversor.
Sortida
En última instància, està clar que les taxes màximes poden ajudar els inversors a mesurar les oportunitats d'inversió immobiliària. No obstant això, ofereixen una cobertura limitada perquè només tenen en compte dos components: el valor de mercat actual i els ingressos nets d'explotació de l'immoble. Per tant, es pot dir que les taxes de capitalització depenen de les valoracions i no de les garanties. Quan apliqueu aquesta taxa a les vostres pròpies decisions d'inversió, hauríeu de veure-la com una guia de quan, on i com invertir en béns arrels, en lloc d'una promesa d'èxit financer.
Els diferents inversors tenen condicions diferents, de manera que una bona taxa de captació no hauria de ser la vostra única preocupació. Hi ha molts elements a tenir en compte abans de decidir-vos amb la vostra elecció d'inversió. Per exemple, la imatge del flux d'efectiu d'un inversor pot ser molt diferent de l'anàlisi d'un altre inversor per a la mateixa propietat. En conseqüència, un actiu rendible per a l'inversor A pot ser un passiu per a un altre inversor B. No obstant això, independentment de la vostra situació financera, la taxa de capitalització de la propietat continuarà com abans d'un inversor a un altre, cosa que us ajudarà a estimar de manera fiable i precisa el benefici potencial. . És per això que les taxes de capitalització són la mètrica principal a tenir en compte per crear estabilitat financera.
Deixa un comentari