Kapitaliseringsrenten er den rentesats, der bruges til at beregne den fremtidige indkomst fra en investering. Det bestemmer, hvor hurtigt investoren vil få sin startkapital tilbage og begynde at tjene penge.
Det er almindeligt anvendt i ejendomsbranchen som en vigtig indikator for kommercielle ejendomsinvestorer. Du kan bruge loftet til at værdiansætte ejendommen og få en god handel. Cap-satsen beregnes ved at dividere ejendommens nettodriftsindtægt med den aktuelle markedsværdi.
Hvad er kapitaliseringsgraden?
Definition: Cap rate er defineret som et mål for ejendomsvurdering, der bruges til at afspejle det forventede afkast på en ejendomsinvestering. Det bruges til at sammenligne forskellige typer af ejendomsinvesteringer. Cap rate eller cap rate bruges i erhvervsejendomme til at vise det afkast, der skal optjenes på en ejendomsinvesteringsejendom.
Den behandles efter den nettoindkomst, som ejendommen vil generere og bestemmes ved at dividere nettodriftsindtægten med ejendommens værdi og vises i procent. Det bruges til at estimere en investors potentielle afkast af hans eller hendes ejendomsinvestering.
Forståelse/Cap Rate
Kapitaliseringsrenten bruges i som ejendomsvurderingsmål til analyse diverse ejendomsinvesteringer. Selvom der er mange variationer, defineres kapitaliseringsgraden normalt som forholdet mellem den årlige lejeindtægt, der genereres af en ejendom, og dens aktuelle markedsværdi. De fleste varianter er afhængige af værdien af den årlige lejeindtægt, og om det er brutto- eller mindre årlige udgifter, og om den årlige lejeindtægt er det faktisk modtagne beløb (startafkast) eller den potentielle lejeindtægt, der ville være modtaget, hvis aktivet var optimalt udlejet (Yield ERV).
Du bør også forstå, at cap rate kan være nyttigt til hurtigt at bestemme den relative værdi af sammenlignelige ejendomsinvesteringer på markedet, men den bør ikke bruges som den eneste indikation af en investerings styrke, fordi den ikke tager hensyn til scoren. gearing, samt tidsværdien af penge og fremtid pengestrømme fra ejendomsforbedringer osv. Der er ingen passende intervaller for en god eller dårlig cap rate, og de afhænger normalt af ejendom og markedsforhold. Kapitaliseringsgraden er den mest kendte indikator, hvormed ejendomsinvesteringer analyseres for deres rentabilitet og potentielle rentabilitet. Det refererer til rentabiliteten af en ejendom over et år, forudsat at ejendommen købes kontant og ikke på kredit. Kapitaliseringsrenten viser den naturlige, iboende og uudnyttede afkast af en ejendom.
Betydningen af cap rate
Kapitaliseringsrenten bruges til at analysere forskellige investeringsmuligheder. Det viser også, hvor lang tid det tager for en ejendomsinvestering at komme sig. Selvom dette er et vigtigt mål, når man sammenligner investeringsmuligheder, bør en investor aldrig foretage et køb udelukkende baseret på en ejendoms kapitaliseringsrate. Det er vigtigt at bemærke, at forskellige cap rates tager højde for forskellige risikoniveauer: en lav cap rate indebærer mindre risiko, mens et højt afkast på den anden side indebærer højere risiko. Den optimale kurs afhænger således af investors risikopræference.
Formel/kapitaliseringssats
Cap rate = nettodriftsindtægt / nuværende markedsværdi
Her er NOI eller nettodriftsindkomst den årlige indkomst, der genereres af ejendommen (såsom huslejer) og vises ved at trække alle udgifter, der er afholdt for at administrere ejendommen. Disse omkostninger omfatter udgifter til løbende vedligeholdelse af ejendommen samt ejendomsskatter. Den aktuelle markedsværdi af et aktiv kan forstås som den aktuelle værdi af ejendommen i henhold til gældende markedskurser. I en anden mindre populær form beregnes kapitaliseringssatsen ved at tage hensyn til de oprindelige kapitalomkostninger eller omkostningerne ved at erhverve ejendommen.
Cap rate = nettodriftsindtægt / købspris
Faktorer, der påvirker marginale renter
Kapitaliseringsrenten bruges til at påvirke investeringsbeslutninger. Det er vigtigt at forstå her, at mange elementer kan påvirke niveauet af kapitalisering. Lad os se på nogle af dem her og nu.
1. Beliggenhed
Placeringen af en ejendom kan i høj grad påvirke loft satser. Placeringsrisiko er direkte proportional med virksomhedernes kapitalisering.
2. Markedsstørrelse
Et stort konkurrencepræget marked kan have lavere kapitaliseringsrater sammenlignet med et mindre marked, hvor der er større risiko.
3. Aktiv stabilitet
Måske den vigtigste faktor kan blive øget pålidelighed af ejendomsværdien.
4. Vækstpotentiale
Fast ejendom, som har et enormt potentiale i et voksende marked, kan reducere kapitaliseringsniveauer.
5. Kapitallikviditet
Mængden af kapital, du lægger i en ejendom, vil i høj grad påvirke loftet, da det vil direkte påvirke din NOI. Ud over disse er der mange andre faktorer, der kan påvirke kapitaliseringsniveauer, men disse fem faktorer er langt de vigtigste.
Hvornår og hvornår bør du ikke bruge lofter?
Cap rates bruges regelmæssigt af ejendomsinvestorer til at sammenligne risikoen forbundet med forskellige kommercielle ejendomsejendomme. Selvom du kan bruge loftet til at informere andre beslutninger om ejendomsinvestering, er det måske ikke så nyttigt. Hvis du tænker på cap rates som en metode til at evaluere potentielle egenskaber, skal du forstå, at der er mange værktøjer, der kan hjælpe dig. Du kan bruge andre målinger til at bestemme risikoniveauer og potentielle afkast af en investeringsejendom. Kapitaliseringsgraden vil være meget nyttigt værktøj for erhvervsejendomme. Du bør dog ikke bruge denne formel til at bestemme værdien af enfamiliehuse, ejendomme, som du planlægger at sælge direkte, eller ejendomme med uregelmæssige indkomststrømme.
Hvad er en "god" cap rate?
Selvom vi alle har en tendens til at finde en generelt god cap rate, dikterer markedsrealiteterne, at ingen enkelt cap rate kan betragtes som god for hver ejendom. Alt taget i betragtning kan investorer bruge loftet til at afgøre, om en ejendom passer til deres behov eller ej. Når du er i tvivl, vil formlen bestemme en højere cap rate for ejendomme med højere NOI og lavere værdiansættelser. På den anden side vil ejendomme med lavere nettodriftsindtægter og højere værdiansættelser have lavere kapitaliseringssatser.
Generelt betragter investorer ejendomme med lavere lofter som sikrere, men de bør forvente en længere periode for at få deres oprindelige investering tilbage. Investorer bør bruge lidt tid på at se, hvad den korrekte cap rate er for ejendommene i deres porteføljer. På grund af en række faktorer kan investorer hurtigt videregive ejendomme, der ikke opfylder deres tolerance for de involverede risici.
Maksimal brug af bud og begrænsninger
Ejendomsinvestorer vælger disse loftssatser for at evaluere rentabiliteten eller det potentielle afkast af en investering. Når investorer foretager ejendomsinvesteringer, har de brug for den mest bemærkelsesværdige mulighed for at få maksimalt afkast, mens de stadig arbejder i deres komfortzone. Kapitaliseringsforhold kan hjælpe dig med at informere dig om investeringsmuligheder blandt ejendomstyper, virksomhedsmarkeder og andre investeringsmuligheder. For eksempel kan investorer analysere ejendomskapitaliseringssatser og den årlige rente på statsobligationer for at få en idé om potentielle afkast.
Hvad du skal forstå her er, at disse to investeringsmuligheder ikke er helt ækvivalente. Obligationer har en grad af sikkerhed, der giver dem mulighed for at garantere et vist afkast, så længe investorerne holder dem til udløb. Mens der på den anden side også er flere risici forbundet med ejendomsinvestering, som kan påvirkes af ejendommens gensalgsværdi, ledige eller problematiske lejere, lejemarkedet eller negativt cash flow. Da cap rates kun bestemmes af estimeret nettoindkomst samt svingende markedsværdier, anses ejendomsinvesteringer for usikre.
Præsentation af Gordon-modellen. Kapitaliseringsgrad
En anden repræsentation af kapitaliseringsrenten er relateret til Gordon-vækstmodellen, som også kaldes dividende-rabatmodellen (DDM). Det bruges til beregner egenværdi kursen på en virksomheds aktier uanset aktuelle markedsforhold, og værdien af aktierne er defineret som nutidsværdien af fremtidige udbytter på aktierne. Numerisk omtalt som 0
Aktiekurs = forventet årlig udbytte-pengestrøm / (investorens afkastkrav - forventet udbyttevækst)
Når du omarrangerer ligningen og generaliserer formlen ud over udbyttet, vil det se sådan ud:
(Afkastkrav - forventet vækstrate) = forventet pengestrøm / aktivværdi
Denne repræsentation følger den grundlæggende cap rate-formel givet i det foregående afsnit. Det forventede pengestrømme afspejler nettodriftsindtægten, og aktivernes værdi er relateret til ejendommens aktuelle markedsværdi. Dette vil resultere i en kapitaliseringsrate, der kan sammenlignes med forskellen mellem afkastkravet og den forventede vækstrate. Således er kapitaliseringsraten den forventede afkast minus vækstraten. Dette kan bruges til at estimere ejendommens værdi for et givet afkast, som investor forventer.
Konklusion!
I sidste ende er det klart, at cap rates kan hjælpe investorer med at måle ejendomsinvesteringsmuligheder. De tilbyder dog begrænset dækning, fordi de kun overvejer to komponenter: nuværende markedsværdi og nettodriftsindtægt for ejendommen. Derfor kan man sige, at kapitaliseringssatser afhænger af værdiansættelser og ikke af garantier. Når du anvender denne sats på dine egne investeringsbeslutninger, bør du se den som en guide til hvornår, hvor og hvordan du investerer i fast ejendom, snarere end som et løfte om økonomisk succes.
Forskellige investorer har forskellige betingelser, så en god cap rate bør ikke være din eneste bekymring. Der er mange elementer, du skal overveje, før du beslutter dig for dit investeringsvalg. For eksempel kan en investors likviditetsbillede være meget anderledes end en anden investors analyse for den samme ejendom. Som følge heraf kan ét rentabelt aktiv for investor A være en forpligtelse for en anden investor B. Men uanset din økonomiske situation, vil ejendommens kapitaliseringsrente fortsætte som hidtil fra én investor til en anden, hvilket vil hjælpe dig til pålideligt og præcist at estimere det potentielle overskud . Dette er grunden til, at kapitaliseringssatser er den primære metrik, der skal overvejes for at skabe finansiel stabilitet.
Efterlad en kommentar