Kapitalisatsioonimäär on intressimäär, mida kasutatakse investeeringust saadava tulevase tulu arvutamiseks. See määrab, kui kiiresti saab investor oma algkapitali tagasi ja hakkab kasumit teenima.
Seda kasutatakse tavaliselt kinnisvaratööstuses olulise näitajana kommertskinnisvarainvestorite jaoks. Piirmäära saate kasutada vara väärtuse hindamiseks ja hea tehingu saamiseks. Piirmäära arvutamiseks jagatakse kinnisvara puhaskasum äritegevusest hetke turuväärtusega.
Mis on kapitalisatsiooni määr?
Definitsioon: Ülemmäär on määratletud kui kinnisvara hindamise mõõdik, mida kasutatakse kinnisvarainvesteeringu eeldatava tulumäära kajastamiseks. Seda kasutatakse erinevate kinnisvarainvesteeringute võrdlemiseks. Ülemmäära või ülemmäära kasutatakse kommertskinnisvara puhul, et näidata tulumäära, mis tuleks kinnisvarainvesteeringult teenida.
Seda töödeldakse vastavalt kinnisvarast saadavale puhastulule ja määratakse netotegevuse tulu jagamisel vara väärtusega ning näidatakse protsentides. Seda kasutatakse selleks, et hinnata investori potentsiaalset tulu oma kinnisvarainvesteeringult.
Mõistmine / piirmäär
Kapitali kasutamise määr on kasutusel kinnisvara hindamismeetmena analüüsiks erinevad kinnisvarainvesteeringud. Kuigi variatsioone on palju, määratletakse kapitalisatsioonimäära tavaliselt kinnisvara teenitud aastase üüritulu ja selle hetke turuväärtuse suhtena. Enamik sorte sõltub aastase renditulu väärtusest ja sellest, kas tegemist on bruto- või aastakuludega maha arvatud ning kas aastane üüritulu on tegelikult saadud summa (esialgne tootlus) või potentsiaalne renditulu, mis oleks saadud, kui vara oleks olnud optimaalselt välja üüritud (Tootlus ERV).
Samuti peaksite mõistma, et ülemmäär võib olla kasulik võrreldavate kinnisvarainvesteeringute suhtelise väärtuse kiireks määramiseks turul, kuid seda ei tohiks kasutada investeeringu tugevuse ainsa näitajana, kuna see ei võta arvesse tulemust. finantsvõimendust, samuti raha ja tuleviku ajaväärtust sularahavood kinnisvara parandamisest jne. Hea või halva ülemmäära jaoks pole õigeid vahemikke ning need sõltuvad tavaliselt kinnisvara- ja turutingimustest. Kapitalisatsioonimäär on tuntuim näitaja, mille abil analüüsitakse kinnisvarainvesteeringute tasuvust ja potentsiaalset tasuvust. See viitab kinnisvara tasuvusele üle ühe aasta, eeldusel, et kinnisvara ostetakse sularahas, mitte laenuga. Kapitalisatsioonimäär näitab kinnisvara loomulikku, sisemist ja kasutamata tulumäära.
Piirmäära tähtsus
Kapitalisatsioonimäära kasutatakse erinevate investeerimisvõimaluste analüüsimiseks. See näitab ka seda, kui kaua kulub kinnisvarainvesteeringu taastumiseks. Kuigi see on investeerimisvõimaluste võrdlemisel oluline mõõdik, ei tohiks investor kunagi osta ainult kinnisvara kapitalisatsioonimäära alusel. Oluline on märkida, et erinevad ülemmäärad võtavad arvesse erinevat riskitaset: madal ülemmäär tähendab väiksemat riski, samas kui kõrge tootlus tähendab suuremat riski. Seega sõltub optimaalne määr investori riskieelistusest.
Valem/ kapitalisatsioonimäär
Ülempiir = äritegevuse puhastulu / praegune turuväärtus
Siin on NOI ehk puhas tegevustulu kinnisvarast saadav aastatulu (nt üürid) ja seda näidatakse kõigi kinnisvara haldamiseks tehtud kulutuste lahutamisel. Need kulud hõlmavad nii kinnisvara korrapärase hoolduse kulusid kui ka kinnisvaramakse. Vara hetke turuväärtust võib mõista kui vara hetkeväärtust vastavalt kehtivatele turukurssidele. Teises vähem populaarses vormis arvutatakse kapitalisatsiooni määr, võttes arvesse algset kapitali maksumust või vara soetamise maksumust.
Ülempiir = äritegevuse puhastulu / ostuhind
Piirmäärasid mõjutavad tegurid
Kapitalisatsioonimäära kasutatakse investeerimisotsuste mõjutamiseks. Siinkohal on oluline mõista, et suurtähtede kasutamist võivad mõjutada paljud elemendid. Vaatame mõnda neist siin ja praegu.
1. Asukoht
Kinnisvara asukoht võib piirmäärasid oluliselt mõjutada. Asukoharisk on otseselt proportsionaalne ettevõtete kapitalisatsiooniga.
2. Turu suurus
Suurel konkurentsil turul võib olla madalam kapitalisatsioonimäär võrreldes väiksema turuga, kus on suurem risk.
3. Varade stabiilsus
Võib-olla kõige olulisem tegur võib suurendada kinnisvara väärtuse usaldusväärsust.
4. Kasvupotentsiaal
Kinnisvara, millel on kasvaval turul tohutu potentsiaal, võib vähendada kapitalisatsiooni taset.
5. Kapitali likviidsus
Kinnisvarasse investeeritud kapitali summa mõjutab oluliselt ülemmäära, kuna see mõjutab otseselt teie NOI-d. Lisaks neile on palju muid tegureid, mis võivad kapitalisatsiooni taset mõjutada, kuid need viis tegurit on ülekaalukalt kõige olulisemad.
Millal ja millal ei tohiks piirmäärasid kasutada?
Kinnisvarainvestorid kasutavad regulaarselt ülemmäärasid, et võrrelda erinevate kommertskinnisvaraga seotud riske. Kuigi saate piirmäära kasutada muude kinnisvarainvesteeringute otsuste tegemiseks, ei pruugi see olla nii kasulik. Kui mõtlete ülemmääradele kui potentsiaalsete omaduste hindamise meetodile, peate mõistma, et on palju tööriistu, mis võivad teid aidata. Kinnisvarainvesteeringu riskitaseme ja potentsiaalse tulu määramiseks saate kasutada muid mõõtmisi. Kapitalisatsiooni määr on väga kasulik tööriist ärikinnisvara jaoks. Siiski ei tohiks te seda valemit kasutada ühepereelamute, varade, mida kavatsete kohe müüa, või ebaregulaarse sissetulekuga kinnisvara väärtuse määramiseks.
Mis on "hea" piirmäär?
Kuigi me kõik kipume leidma üldiselt head ülemmäära, eeldab turu tegelikkus, et ühtki ülemmäära ei saa pidada heaks iga kinnisvara jaoks. Kõike arvesse võttes saavad investorid kasutada piirmäära, et otsustada, kas kinnisvara vastab nende vajadustele või mitte. Kahtluse korral määrab valem kõrgema NOI-ga ja madalamate väärtustega varadele kõrgema ülemmäära. Teisest küljest on madalama äritulu ja kõrgema hinnanguga kinnisvaradel madalamad kapitalisatsioonimäärad.
Üldiselt peavad investorid madalama intressimääraga kinnisvara turvalisemaks, kuid nad peaksid eeldama, et esialgse investeeringu tasumiseks kulub pikem aeg. Investoritel peaks kuluma veidi aega, et näha, milline on nende portfellides olevate kinnisvara õige ülemmäär. Mitmete tegurite tõttu võivad investorid kiiresti edasi anda kinnisvara, mis ei vasta nende riskitaluvusele.
Maksimaalse pakkumise kasutamine ja piirangud
Kinnisvarainvestorid valivad need ülemmäärad, et hinnata investeeringu tasuvust või potentsiaalset tulu. Investorid vajavad kinnisvarainvesteeringuid tehes kõige tähelepanuväärsemat võimalust saada maksimaalset tulu, töötades samas oma mugavustsoonis. Kapitalisatsiooni suhtarvud võivad aidata teil teavitada kinnisvaratüüpide, äriturgude ja muude investeerimisvõimaluste investeerimisvõimalustest. Näiteks saavad investorid potentsiaalsest tulust aimu saamiseks analüüsida kinnisvara kapitalisatsiooni määrasid ja riigivõlakirjade aastast intressimäära.
Siin peate mõistma, et need kaks investeerimisvõimalust ei ole täiesti samaväärsed. Võlakirjadel on teatud kindlus, mis võimaldab neil tagada teatud tootluse seni, kuni investorid hoiavad neid lunastustähtajani. Samas on kinnisvarainvesteeringuga seotud ka mitmeid riske, mida võivad mõjutada kinnisvara edasimüügiväärtus, vabad või probleemsed üürnikud, üüriturg või negatiivne rahavoog. Kuna ülemmäära määravad ainult hinnangulised puhastulud ja kõikuvad turuväärtused, peetakse kinnisvarainvesteeringuid ebakindlaks.
Gordoni mudeli esitlus. Kapitali kasutamise määr
Teine kapitalisatsioonimäära esitus on seotud Gordoni kasvumudeliga, mida nimetatakse ka dividendide diskontomudeliks (DDM). Seda kasutatakse selleks sisemise väärtuse arvutamine ettevõtte aktsiate hind sõltumata hetke turutingimustest ning aktsiate väärtus on määratletud kui aktsiatelt tulevaste dividendide nüüdisväärtus. Numbriliselt viidatud kui 0
Aktsia hind = oodatav aastane dividendide rahavoog / (investori nõutav tootlus - eeldatav dividendide kasvumäär)
Kui teete võrrandi ümber ja üldistate valemi dividendist kaugemale, näeb see välja järgmine:
(Nõutav tulumäär – eeldatav kasvumäär) = eeldatav rahavoog / vara väärtus
See esitus järgib eelmises jaotises esitatud põhimäära valemit. Eeldatav rahavoog kajastab puhast äritulu ning varade väärtus on seotud kinnisvara hetke turuväärtusega. Selle tulemuseks on kapitalisatsioonimäär, mis on võrreldav nõutava tulumäära ja eeldatava kasvumäära vahega. Seega on kapitalisatsioonimäär oodatav tulumäär miinus kasvumäär. Seda saab kasutada kinnisvara väärtuse hindamiseks antud investori ootuspärase tulumääraga.
Järeldus!
Lõppkokkuvõttes on selge, et ülemmäärad võivad aidata investoritel hinnata kinnisvarainvesteeringute võimalusi. Siiski pakuvad nad piiratud katvust, kuna arvestavad ainult kahte komponenti: praegune turuväärtus ja kinnisvara puhaskasum. Seetõttu võib öelda, et kapitalisatsioonimäärad sõltuvad pigem hinnangutest kui garantiidest. Kui rakendate seda määra oma investeerimisotsuste puhul, peaksite seda vaatama pigem juhendina, millal, kuhu ja kuidas kinnisvarasse investeerida, mitte rahalise edu lubadusena.
Erinevatel investoritel on erinevad tingimused, seega ei tohiks hea ülemmäär olla teie ainus mure. Enne investeerimisvaliku tegemist tuleb arvestada paljude elementidega. Näiteks võib ühe investori rahavoopilt olla väga erinev teise investori sama kinnisvara analüüsist. Järelikult võib üks investor A kasumlik vara olla kohustuseks teisele investorile B. Kuid sõltumata teie finantsolukorrast jätkub kinnisvara kapitalisatsioonimäär ühelt investorilt teisele nagu varem, mis aitab teil potentsiaalset kasumit usaldusväärselt ja täpselt hinnata. . Seetõttu on kapitalisatsioonimäärad finantsstabiilsuse loomisel peamine mõõdik.
Jäta kommentaar