Pääomakorko on korko, jota käytetään laskettaessa sijoituksen tulevaa tuottoa. Se määrittää, kuinka nopeasti sijoittaja saa takaisin alkupääomansa ja alkaa tuottaa voittoa.
Sitä käytetään yleisesti kiinteistöalalla tärkeänä indikaattorina liikekiinteistösijoittajille. Voit käyttää kattokorkoa kiinteistön arvostamiseen ja hyvän tarjouksen saamiseksi. Kattoprosentti lasketaan jakamalla kiinteistön nettotuotot senhetkisellä markkina-arvolla.
Mikä on suuruuden käyttöaste?
Määritelmä: Kattoprosentti määritellään kiinteistön arvon mittariksi, jota käytetään kuvaamaan kiinteistösijoituksen odotettua tuottoprosenttia. Sitä käytetään vertailemaan erityyppisiä kiinteistösijoituksia. Kattokorkoa tai kattokorkoa käytetään liikekiinteistöissä osoittamaan tuottoprosenttia, joka kiinteistösijoituskiinteistöstä tulisi ansaita.
Se käsitellään kiinteistön kerryttämän nettotulon mukaan ja määräytyy jakamalla nettoliiketoiminnan tuotto kiinteistön arvolla ja esitetään prosentteina. Sitä käytetään arvioimaan sijoittajan potentiaalista tuottoa kiinteistösijoitukselleen.
Ymmärrys/Cap Rate
Isokokoa käytetään kiinteistöjen arvonmääritysmenetelmänä analysointia varten erilaisia kiinteistösijoituksia. Vaikka vaihteluita on monia, pääomitusaste määritellään yleensä kiinteistön vuotuisen vuokratulon suhteeksi sen nykyiseen markkina-arvoon. Useimmat lajikkeet riippuvat vuosivuokratulon arvosta ja siitä, onko se brutto vai vähennetty vuosikuluilla, ja onko vuotuinen vuokratulo tosiasiallisesti saatu määrä (alkutuotto) vai mahdollinen vuokratulo, joka olisi saatu, jos omaisuus olisi saatu optimaalisesti vuokrattu (Tuotto ERV).
Sinun tulee myös ymmärtää, että ylärajasta voi olla hyötyä määritettäessä nopeasti vertailukelpoisten kiinteistösijoitusten suhteellinen arvo markkinoilla, mutta sitä ei tule käyttää ainoana osoituksena sijoituksen vahvuudesta, koska se ei ota huomioon pistemäärää. vipuvaikutus sekä rahan ja tulevaisuuden aika-arvo raha virtaa kiinteistöparannuksista jne. Hyvälle tai huonolle korkotasolle ei ole olemassa oikeita vaihteluväliä, ja ne riippuvat yleensä kiinteistö- ja markkinaolosuhteista. Pääomitusaste on tunnetuin mittari, jolla kiinteistösijoitusten kannattavuutta ja mahdollista kannattavuutta analysoidaan. Se viittaa kiinteistön kannattavuuteen yli vuoden, mikäli kiinteistö ostetaan käteisellä eikä lainalla. Pääomitusaste osoittaa kiinteistön luonnollisen, luontaisen ja hyödyntämättömän tuottoprosentin.
Korkotason merkitys
Pääomitusastetta käytetään erilaisten sijoitusmahdollisuuksien analysointiin. Se osoittaa myös, kuinka kauan kiinteistösijoituksen elpyminen kestää. Vaikka tämä on tärkeä mittari vertailtaessa sijoitusmahdollisuuksia, sijoittajan ei pitäisi koskaan tehdä ostoa pelkästään kiinteistön pääoma-asteen perusteella. On tärkeää huomata, että erilaiset kattokorot ottavat huomioon erilaiset riskitasot: alhainen korko tarkoittaa pienempää riskiä, kun taas toisaalta korkea tuotto merkitsee suurempaa riskiä. Siten optimaalinen korko riippuu sijoittajan riskitottumuksesta.
Kaava/ Isojen käyttöaste
Kattoprosentti = nettoliiketulos / nykyinen markkina-arvo
Tässä NOI eli nettotoiminnan tuotto on kiinteistön tuottamaa vuosituloa (kuten vuokrat), ja se esitetään vähentämällä kaikki kiinteistön hoitamisesta aiheutuneet kulut. Nämä kulut sisältävät kiinteistön säännöllisen ylläpidon kustannukset sekä kiinteistöveron. Omaisuuserän tämänhetkinen markkina-arvo voidaan ymmärtää kiinteistön käyvänä arvona vallitsevien markkinahintojen mukaan. Toisessa vähemmän suositussa muodossa pääomitusaste lasketaan ottamalla huomioon alkuperäinen pääomakustannus tai kiinteistön hankintakustannus.
Kattoprosentti = nettotuotot / ostohinta
Marginaalikorkoihin vaikuttavat tekijät
Pääomitusastetta käytetään vaikuttamaan sijoituspäätöksiin. Tässä on tärkeää ymmärtää, että monet tekijät voivat vaikuttaa isojen kirjainten tasoon. Katsotaanpa joitain niistä tässä ja nyt.
1. sijainti
Kiinteistön sijainti voi vaikuttaa suuresti kattohintoihin. Sijaintiriski on suoraan verrannollinen yritysten pääomitukseen.
2. Markkinoiden koko
Suurilla kilpailluilla markkinoilla voi olla alhaisempi pääomitusaste verrattuna pienempiin markkinoihin, joilla on suurempi riski.
3. Omaisuuden vakaus
Ehkä tärkein tekijä saattaa parantaa kiinteistön arvon luotettavuutta.
4. Kasvupotentiaali
Kiinteistöt, joilla on valtava potentiaali kasvavilla markkinoilla, voivat alentaa pääomatasoja.
5. Pääoman likviditeetti
Kiinteistöön sijoittamasi pääoman määrä vaikuttaa suuresti ylärajaan, koska se vaikuttaa suoraan NOI:hen. Näiden lisäksi monet muut tekijät voivat vaikuttaa arvostustasoon, mutta nämä viisi tekijää ovat ylivoimaisesti tärkeimmät.
Milloin ja milloin sinun ei pitäisi käyttää ylärajaa?
Kiinteistösijoittajat käyttävät säännöllisesti kattokorkoja vertaillakseen eri liikekiinteistöihin liittyviä riskejä. Vaikka voit käyttää ylärajaa muiden kiinteistösijoituspäätösten tekemiseen, se ei välttämättä ole yhtä hyödyllistä. Jos ajattelet ylärajaa mahdollisten kiinteistöjen arviointimenetelmänä, sinun on ymmärrettävä, että on monia työkaluja, jotka voivat auttaa sinua. Voit käyttää muita mittauksia sijoituskiinteistön riskitason ja mahdollisen tuoton määrittämiseen. Pääomitusaste tulee olemaan erittäin hyödyllinen työkalu liikekiinteistöille. Sinun ei kuitenkaan tule käyttää tätä kaavaa määrittääksesi omakotitalojen, suoraan myymiesi kiinteistöjen tai kiinteistöjen, joiden tulovirrat ovat epäsäännölliset.
Mikä on "hyvä" yläraja?
Vaikka meillä kaikilla on taipumus löytää yleisesti hyvä kattokorko, markkinoiden realiteetit sanelevat, että mitään yksittäistä kattokorkoa ei voida pitää hyvänä jokaiselle kiinteistölle. Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat käyttää kattokorkoa päättääkseen, sopiiko kiinteistö heidän tarpeisiinsa vai ei. Jos olet epävarma, kaava määrittää korkeamman ylärajan kiinteistöille, joilla on korkeampi NOI ja alhaisemmat arvot. Toisaalta kiinteistöillä, joiden nettotulos on alhaisempi ja joiden arvo on korkeampi, on alhaisempi arvostusaste.
Yleisesti ottaen sijoittajat pitävät kiinteistöjä, joiden korkotaso on alhaisempi, turvallisempina, mutta heidän tulee odottaa pidempään alkusijoituksensa takaisin saamiseen. Sijoittajien tulisi kestää jonkin aikaa nähdäkseen, mikä on oikea kattokorko salkkujensa kiinteistöille. Useista tekijöistä johtuen sijoittajat voivat nopeasti siirtää kiinteistöjä, jotka eivät täytä heidän toleranssiaan asiaan liittyville riskeille.
Maksimitarjouksen käyttö ja rajoitukset
Kiinteistösijoittajat valitsevat nämä ylärajat arvioidakseen sijoituksen kannattavuutta tai mahdollista tuottoa. Sijoittajat tarvitsevat kiinteistösijoituksia tehdessään merkittävimmän mahdollisuuden saada maksimaalista tuottoa työskennellessään silti omalla mukavuusalueellaan. Pääomasuhteet voivat auttaa sinua kertomaan sijoitusmahdollisuuksista kiinteistötyyppien, liiketoimintamarkkinoiden ja muiden sijoitusvaihtoehtojen välillä. Sijoittajat voivat esimerkiksi analysoida kiinteistöjen pääoma-arvoja ja valtion joukkovelkakirjalainojen vuosikorkoa saadakseen käsityksen mahdollisista tuotoista.
Sinun on ymmärrettävä, että nämä kaksi sijoitusmahdollisuutta eivät ole täysin samanlaisia. Joukkovelkakirjoilla on tietty varmuuden aste, jonka avulla ne voivat taata tietyn tuoton niin kauan kuin sijoittajat pitävät niitä eräpäivään asti. Toisaalta kiinteistösijoittamiseen liittyy myös useita riskejä, joihin voi vaikuttaa kiinteistön jälleenmyyntiarvo, vajaa- tai ongelmavuokralaiset, vuokramarkkinat tai negatiivinen kassavirta. Koska kattokorot määräytyvät vain arvioiduista nettotuloista sekä vaihtelevista markkina-arvoista, kiinteistösijoituksia pidetään epävarmoina.
Gordon-mallin esittely. Pääoman käyttöaste
Toinen pääomitusasteen esitys liittyy Gordon-kasvumalliin, jota kutsutaan myös osinkodiskontomalliksi (DDM). Sitä käytetään itseisarvon laskeminen yrityksen osakkeiden hinta vallitsevista markkinaolosuhteista riippumatta, ja osakkeiden arvo määritellään osakkeille tulevaisuudessa jaettavien osinkojen nykyarvoksi. Numeerisesti 0
Osakkeen hinta = odotettu vuotuinen osingon kassavirta / (sijoittajan vaadittu tuotto - odotettu osingon kasvu)
Kun järjestät yhtälön uudelleen ja yleistät kaavan osingon ulkopuolelle, se näyttää tältä:
(Vaadittu tuotto - odotettu kasvu) = odotettu kassavirta / omaisuuden arvo
Tämä esitys noudattaa edellisessä osiossa annettua peruskattoprosenttikaavaa. Odotettavissa oleva kassavirta kuvastaa liiketoiminnan nettotuottoa ja varojen arvo on suhteessa kiinteistön tämänhetkiseen markkina-arvoon. Tämä johtaa kapitalisaatioasteeseen, joka on verrattavissa vaaditun tuottoasteen ja odotetun kasvuvauhdin väliseen erotukseen. Näin ollen pääomitusaste on odotettu tuotto miinus kasvuvauhti. Tätä voidaan käyttää arvioimaan kiinteistön arvo tietyllä sijoittajan odottamalla tuottoasteella.
Johtopäätös!
Viime kädessä on selvää, että kattokorot voivat auttaa sijoittajia mittaamaan kiinteistösijoitusmahdollisuuksia. Ne tarjoavat kuitenkin rajoitetun kattavuuden, koska ne ottavat huomioon vain kaksi komponenttia: nykyisen markkina-arvon ja kiinteistön nettotoiminnan tuotot. Siksi voidaan sanoa, että pääomitusasteet riippuvat arvostuksista eivätkä takuista. Kun käytät tätä korkoa omiin sijoituspäätöksiisi, sinun tulee nähdä se oppaana, milloin, minne ja miten sijoittaa kiinteistöihin, eikä lupauksena taloudellisesta menestyksestä.
Eri sijoittajilla on erilaiset ehdot, joten hyvän yläkoron ei pitäisi olla ainoa huolenaihe. On monia asioita, jotka on otettava huomioon ennen kuin päätät sijoitusvalintasi. Esimerkiksi yhden sijoittajan kassavirtakuva voi olla hyvin erilainen kuin toisen sijoittajan analyysi samasta kiinteistöstä. Näin ollen yksi sijoittajan A kannattava omaisuuserä voi olla velka toiselle sijoittajalle B. Taloudellisesta tilanteestasi huolimatta kiinteistön pääomitusaste jatkuu entiseen tapaan sijoittajalta toiselle, mikä auttaa sinua arvioimaan potentiaalisen tuoton luotettavasti ja tarkasti. . Tästä syystä pääomitusasteet ovat ensisijainen huomioon otettava mittari rahoitusvakauden luomiseksi.
Jätä kommentti