A tőkésítési ráta az a kamatláb, amelyet a befektetés jövőbeli bevételének kiszámításához használnak. Meghatározza, hogy a befektető milyen gyorsan kapja vissza induló tőkéjét, és milyen gyorsan kezd el nyereséget termelni.
Az ingatlaniparban gyakran használják a kereskedelmi ingatlanok befektetőinek fontos mutatójaként. A felső kamatláb segítségével értékelheti az ingatlant, és jó üzletet köthet. A felső mértéket úgy számítják ki, hogy az ingatlan nettó működési bevételét elosztják az aktuális piaci értékkel.
Mi a kapitalizációs arány?
Meghatározás: A felső korlát az ingatlanértékelés mértéke, amely az ingatlanbefektetés várható megtérülési rátáját tükrözi. Különböző típusú ingatlanbefektetések összehasonlítására szolgál. A felső kamatlábat vagy a felső kamatlábat a kereskedelmi ingatlanoknál használják annak a megtérülési rátájának bemutatására, amelyet egy ingatlanbefektetési ingatlanon meg kell keresni.
Feldolgozása az ingatlan által termelt nettó bevétel szerint történik, és a nettó működési bevételnek az ingatlan értékével való osztásával kerül meghatározásra, és százalékban jelenik meg. Arra használják, hogy megbecsüljék a befektető ingatlanbefektetésének potenciális megtérülését.
Megértés/Cap Rate
A nagybetűsítés mértéke használatos mint ingatlanértékelési mérőszám elemzéshez különféle ingatlanbefektetések. Bár számos változat létezik, a kapitalizációs rátát általában az ingatlan által termelt éves bérleti díjból származó bevétel és az aktuális piaci érték arányaként határozzák meg. A legtöbb fajta az éves bérleti bevétel értékétől függ, és attól, hogy az bruttó vagy csökkentett-e az éves kiadással, és hogy az éves bérleti díj a ténylegesen kapott összeg (kezdeti hozam), vagy az a potenciális bérleti bevétel, amelyet akkor kaptak volna, ha az eszközt optimálisan bérbe adják (Hozam ERV).
Azt is meg kell értenie, hogy a felső határérték hasznos lehet a piacon összehasonlítható ingatlanbefektetések relatív értékének gyors meghatározásához, de nem szabad a befektetés erejének egyetlen jelzéseként használni, mert nem veszi figyelembe a pontszámot. tőkeáttétel, valamint a pénz és a jövő időértéke pénzáramlások Az ingatlanfejlesztésből stb. Nincsenek megfelelő tartományok a jó vagy rossz felső határra vonatkozóan, és általában az ingatlantól és a piaci viszonyoktól függenek. A kapitalizációs ráta a legismertebb mutató, amellyel az ingatlanbefektetések jövedelmezőségét és potenciális jövedelmezőségét elemzik. Egy ingatlan egy éven túli jövedelmezőségére vonatkozik, feltéve, hogy az ingatlant készpénzzel és nem hitelből vásárolják. A kapitalizációs ráta egy ingatlan természetes, belső és kiaknázatlan megtérülési rátáját mutatja.
A felső korlát jelentősége
A tőkésítési rátát különféle befektetési lehetőségek elemzésére használják. Azt is megmutatja, mennyi idő alatt tér meg egy ingatlanbefektetés. Bár ez egy fontos mérőszám a befektetési lehetőségek összehasonlításakor, a befektetőnek soha nem szabad kizárólag az ingatlan kapitalizációs mutatója alapján vásárolnia. Fontos megjegyezni, hogy a különböző felső határok különböző kockázati szinteket vesznek figyelembe: az alacsony kamatláb kisebb kockázatot jelent, míg a magas megtérülési ráta magasabb kockázatot jelent. Így az optimális ráta a befektető kockázati preferenciáitól függ.
Képlet/ Tőkésítési arány
Cap rate = nettó működési bevétel / jelenlegi piaci érték
Itt a NOI vagy a nettó működési bevétel az ingatlan által termelt éves bevétel (például a bérleti díjak), és az ingatlan kezelésével kapcsolatos összes kiadás levonásával mutatják ki. Ezek a költségek magukban foglalják az ingatlan rendszeres karbantartásának költségeit, valamint az ingatlanadókat. Egy eszköz aktuális piaci értéke az ingatlan aktuális piaci értékeként értelmezhető az aktuális piaci árfolyamok szerint. Egy másik, kevésbé népszerű formában az aktiválási ráta kiszámítása az eredeti tőkeköltség vagy az ingatlan beszerzési költségének figyelembevételével történik.
Cap rate = nettó működési bevétel / vételár
A határkamatokat befolyásoló tényezők
A kapitalizációs ráta a befektetési döntések befolyásolására szolgál. Itt fontos megérteni, hogy számos elem befolyásolhatja a nagybetűs írás szintjét. Nézzünk meg néhányat itt és most.
1. elhelyezkedés
Az ingatlan elhelyezkedése nagyban befolyásolhatja a felső határokat. Az elhelyezkedési kockázat egyenesen arányos a vállalatok kapitalizációjával.
2. Piac mérete
Egy nagy versenypiacon alacsonyabb a kapitalizációs ráta, mint egy kisebb piachoz képest, ahol nagyobb a kockázat.
3. Az eszközök stabilitása
Talán a legfontosabb tényező növelheti az ingatlan értékének megbízhatóságát.
4. Növekedési potenciál
A növekvő piacon hatalmas potenciállal rendelkező ingatlanok csökkenthetik a kapitalizáció szintjét.
5. Tőkelikviditás
Az ingatlanba befektetett tőke nagymértékben befolyásolja a felső határt, mivel közvetlenül befolyásolja a NOI-t. Ezeken kívül sok más tényező is befolyásolhatja a kapitalizáció szintjét, de ez az öt tényező messze a legfontosabb.
Mikor és mikor ne használjon felső határokat?
Az ingatlanbefektetők rendszeresen használják a felső határokat a különböző kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó kockázatok összehasonlítására. Bár használhatja a felső kamatlábat más ingatlanbefektetési döntések meghozatalára, nem biztos, hogy olyan hasznos. Ha a lehetséges ingatlanok értékelési módszereként a maximált kamatlábban gondolkodik, meg kell értenie, hogy számos eszköz segíthet Önnek. Egy befektetési célú ingatlan kockázati szintjének és potenciális hozamának meghatározásához más méréseket is használhat. A nagybetűs arány nagyon lesz hasznos eszköz kereskedelmi ingatlanokhoz. Ezt a képletet azonban ne használja a családi házak, az azonnali eladásra szánt ingatlanok vagy a rendszertelen bevételi forrásokkal rendelkező ingatlanok értékének meghatározására.
Mi az a „jó” felső határ?
Bár mindannyian általában találunk egy jó felső határt, a piaci realitások azt diktálják, hogy egyetlen felső határ mértéke sem tekinthető jónak minden ingatlan esetében. Mindent figyelembe véve a befektetők a felső kamatlábat felhasználhatják annak eldöntésére, hogy egy ingatlan megfelel-e az igényeiknek vagy sem. Ha kétségei vannak, a képlet magasabb felső határt fog meghatározni a magasabb NOI-val és alacsonyabb értékkel rendelkező ingatlanokra. Másrészt az alacsonyabb nettó működési bevételű és magasabb értékelésű ingatlanok kapitalizációja alacsonyabb lesz.
Általánosságban elmondható, hogy a befektetők az alacsonyabb kamatlábbal rendelkező ingatlanokat biztonságosabbnak tekintik, de hosszabb időre kell számítaniuk a kezdeti befektetés megtérüléséhez. A befektetőknek időt kell fordítaniuk arra, hogy megnézzék, mi a megfelelő felső kamatláb a portfóliójukban lévő ingatlanokra. Számos tényező miatt a befektetők gyorsan továbbadhatnak olyan ingatlanokat, amelyek nem felelnek meg a felmerülő kockázatokkal szembeni tűrőképességüknek.
Maximális ajánlathasználat és korlátozások
Az ingatlanbefektetők ezeket a felső határokat választják a befektetés jövedelmezőségének vagy potenciális megtérülésének értékeléséhez. Az ingatlanbefektetések során a befektetőknek a legfigyelemreméltóbb lehetőségre van szükségük, hogy maximális hozamot érjenek el, miközben a komfortzónájukban dolgoznak. A tőkésítési arányok segíthetnek tájékozódni az ingatlantípusok, az üzleti piacok és más befektetési lehetőségek közötti befektetési lehetőségekről. Például a befektetők elemezhetik az ingatlankapitalizációs rátákat és a kincstári kötvények éves kamatlábait, hogy képet kapjanak a lehetséges hozamokról.
Itt meg kell értened, hogy ez a két befektetési lehetőség nem teljesen egyenértékű. A kötvények bizonyos fokú bizonyossággal rendelkeznek, amely lehetővé teszi számukra, hogy bizonyos hozamot garantáljanak mindaddig, amíg a befektetők lejáratig tartják őket. Másrészt az ingatlanbefektetéshez számos kockázat is társul, amelyeket befolyásolhat az ingatlan viszonteladási értéke, az üresedés vagy a problémás bérlők, a bérleti piac vagy a negatív cash flow. Mivel a sapka mértékét csak a becsült nettó bevétel, valamint az ingadozó piaci értékek határozzák meg, az ingatlanbefektetések bizonytalannak minősülnek.
A Gordon-modell bemutatása. Tőkésítési arány
A kapitalizációs ráta másik reprezentációja a Gordon növekedési modellhez kapcsolódik, amelyet osztalékdiszkont-modellnek (DDM) is neveznek. Arra használják belső érték kiszámítása a cég részvényeinek ára, függetlenül az aktuális piaci feltételektől, a részvények értéke pedig a részvényekre járó jövőbeni osztalék jelenértéke. Számszerűen 0-nak nevezik
Részvény árfolyam = várható éves osztalék cash flow / (a befektető elvárt megtérülési rátája - az osztalék várható növekedési üteme)
Ha átrendezi az egyenletet és általánosítja a képletet az osztalékon túl, akkor ez így fog kinézni:
(Szükséges megtérülési ráta – várható növekedési ráta) = várható pénzáramlás / eszközérték
Ez az ábrázolás az előző szakaszban megadott alapplafon mértékét követi. A várható cash flow a nettó működési bevételt tükrözi, az eszközök értéke pedig az ingatlan mindenkori piaci értékéhez kapcsolódik. Ez a szükséges megtérülési ráta és a várt növekedési ráta közötti különbséghez hasonló kapitalizációs rátát eredményez. Így a kapitalizációs ráta a várható megtérülési ráta mínusz a növekedési ráta. Ezzel meg lehet becsülni az ingatlan értékét a befektető által elvárt adott megtérülési ráta mellett.
Következtetés!
Végső soron egyértelmű, hogy a felső kamatlábak segíthetnek a befektetőknek felmérni az ingatlanbefektetési lehetőségeket. Azonban korlátozott fedezetet kínálnak, mivel csak két összetevőt vesznek figyelembe: az ingatlan jelenlegi piaci értékét és nettó működési bevételét. Ezért elmondható, hogy a tőkésítési ráták az értékeléstől és nem a garanciáktól függenek. Amikor ezt az arányt saját befektetési döntéseire alkalmazza, inkább útmutatónak kell tekintenie arra vonatkozóan, hogy mikor, hol és hogyan fektessen be ingatlanba, nem pedig a pénzügyi siker ígéretének.
A különböző befektetők eltérő feltételekkel rendelkeznek, így nem a jó kamatláb lehet az egyetlen gond. A befektetési döntés meghozatala előtt számos szempontot figyelembe kell venni. Például az egyik befektető pénzforgalmi képe rendkívül eltérhet egy másik befektető ugyanazon ingatlanra vonatkozó elemzésétől. Következésképpen egy nyereséges eszköz A befektető számára kötelezettséget jelenthet egy másik B befektető számára. Azonban az Ön pénzügyi helyzetétől függetlenül az ingatlan kapitalizációja a korábbiak szerint folytatódik egyik befektetőtől a másikig, ami segít Önnek megbízhatóan és pontosan megbecsülni a lehetséges nyereséget. . Ez az oka annak, hogy a kapitalizációs ráták az elsődleges mérőszám, amelyet figyelembe kell venni a pénzügyi stabilitás megteremtéséhez.
Szólj hozzá!