Капиталдандыру мөлшерлемесі – инвестициядан болашақ табысты есептеу үшін пайдаланылатын пайыздық мөлшерлеме. Ол инвестордың бастапқы капиталын қаншалықты тез қайтарып, пайда таба бастайтынын анықтайды.
Ол әдетте жылжымайтын мүлік саласында коммерциялық жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін маңызды көрсеткіш ретінде қолданылады. Сіз мүлікті бағалау және жақсы мәміле алу үшін шекті мөлшерлемені пайдалана аласыз. Шекті мөлшерлеме мүліктің таза операциялық кірісін ағымдағы нарықтық құнға бөлу арқылы есептеледі.
Капиталдандыру нормасы қандай?
Анықтама: Төменгі мөлшерлеме жылжымайтын мүлікке салынған инвестициядан күтілетін кіріс нормасын көрсету үшін пайдаланылатын жылжымайтын мүлікті бағалау өлшемі ретінде анықталады. Ол жылжымайтын мүлікке инвестициялардың әртүрлі түрлерін салыстыру үшін қолданылады. Төменгі мөлшерлеме немесе шекті мөлшерлеме коммерциялық жылжымайтын мүлікте жылжымайтын мүлікке инвестициялық жылжымайтын мүліктен алынуы тиіс кірістілік деңгейін көрсету үшін қолданылады.
Ол жылжымайтын мүлік алатын таза табысқа сәйкес өңделеді және таза операциялық табысты мүліктің құнына бөлу арқылы анықталады және пайызбен көрсетіледі. Ол инвестордың жылжымайтын мүлікке салған инвестициясының әлеуетті кірісін бағалау үшін қолданылады.
Түсіну/Төменгі мөлшерлеме
Капиталдандыру мөлшерлемесі қолданылады талдау үшін жылжымайтын мүлікті бағалау шарасы ретінде әртүрлі жылжымайтын мүлікке инвестициялар. Көптеген вариациялар болғанымен, капиталдандыру мөлшерлемесі әдетте жылжымайтын мүліктен алынатын жалдау ақысының ағымдағы нарықтық құнына қатынасы ретінде анықталады. Көптеген сорттар жылдық жалдау кірісінің құнына және оның жалпы немесе аз жылдық шығындарға, сондай-ақ жылдық жалдау кірісі нақты алынған сома (бастапқы кірістілік) немесе актив болған жағдайда алынуы мүмкін әлеуетті жалдау кірісі болып табылатынына сүйенеді. оңтайлы түрде жалға беріледі (Yield ERV).
Сондай-ақ, шекті мөлшерлеме нарықтағы салыстырмалы жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың салыстырмалы құнын жылдам анықтау үшін пайдалы болуы мүмкін екенін түсінуіңіз керек, бірақ оны инвестицияның күштілігінің жалғыз көрсеткіші ретінде пайдаланбау керек, өйткені ол Гол. левередж, сондай-ақ ақшаның және болашақтың уақыттық құны ақша ағындары мүлікті жақсартудан және т.б.. Жақсы немесе нашар шекті мөлшерлеменің тиісті диапазондары жоқ және олар әдетте мүлік пен нарық жағдайына байланысты. Капиталдандыру коэффициенті жылжымайтын мүлікке инвестицияларды олардың кірістілігі мен әлеуетті табыстылығы бойынша талдайтын ең танымал көрсеткіш болып табылады. Бұл мүлік несиеге емес, ақшаға сатып алынған жағдайда бір жылдан астам мүліктің табыстылығын білдіреді. Капиталдандыру мөлшерлемесі мүліктің табиғи, ішкі және пайдаланылмаған кірістілік жылдамдығын көрсетеді.
Төменгі мөлшерлеменің маңыздылығы
Капиталдандыру мөлшерлемесі әртүрлі инвестициялық мүмкіндіктерді талдау үшін қолданылады. Ол сондай-ақ жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияның қалпына келуіне қанша уақыт кететінін көрсетеді. Бұл инвестициялық мүмкіндіктерді салыстыру кезінде маңызды көрсеткіш болғанымен, инвестор ешқашан мүлікті капиталдандыру мөлшерлемесіне негізделген сатып алуды жүзеге асырмауы керек. Әртүрлі шекті мөлшерлемелер тәуекелдің әртүрлі деңгейлерін ескеретінін атап өту маңызды: төменгі шекті мөлшерлеме аз тәуекелді білдіреді, ал екінші жағынан, жоғары табыстылық деңгейі жоғары тәуекелді білдіреді. Осылайша, оңтайлы мөлшерлеме инвестордың тәуекелге бейімділігіне байланысты.
Формула/ Капиталдандыру нормасы
Төменгі мөлшерлеме = таза операциялық кіріс / ағымдағы нарықтық құн
Мұнда NOI немесе таза операциялық кіріс жылжымайтын мүлік (мысалы, жалдау) арқылы алынатын кіріс болып табылады және мүлікті басқаруға жұмсалған барлық шығындарды шегеру арқылы көрсетіледі. Бұл шығындарға жылжымайтын мүлікті үнемі күтіп ұстауға жұмсалатын шығындар, сондай-ақ мүлік салығы кіреді. Активтің ағымдағы нарықтық құнын қолданыстағы нарықтық мөлшерлемелерге сәйкес мүліктің ағымдағы құнын түсінуге болады. Басқа аз танымал нысанда капиталдандыру нормасы капиталдың бастапқы құнын немесе мүлікті сатып алу құнын ескере отырып есептеледі.
Төменгі мөлшерлеме = таза операциялық кіріс / сатып алу бағасы
Шекті мөлшерлемеге әсер ететін факторлар
Капиталдандыру мөлшерлемесі инвестициялық шешімдерге әсер ету үшін қолданылады. Бұл жерде көптеген элементтердің капиталдандыру деңгейіне әсер етуі мүмкін екенін түсіну маңызды. Олардың кейбірін осы жерде және қазір қарастырайық.
1. Тұрған орыны:
Меншіктің орналасқан жері шекті мөлшерлемеге қатты әсер етуі мүмкін. Орналасу тәуекелі компаниялардың капиталдандыруына тура пропорционал.
2. Нарық көлемі
Үлкен бәсекеге қабілетті нарықта тәуекелі жоғары шағын нарыққа қарағанда капиталдандыру деңгейі төмен болуы мүмкін.
3. Активтердің тұрақтылығы
Мүмкін, ең маңызды фактор мүлік құнының сенімділігі жоғарылауы мүмкін.
4. Өсу потенциалы
Өсіп келе жатқан нарықта үлкен әлеуеті бар жылжымайтын мүлік капиталдандыру деңгейін төмендетуі мүмкін.
5. Капитал өтімділігі
Меншікке салған капитал мөлшері шекті мөлшерлемеге қатты әсер етеді, өйткені ол сіздің NOI-ге тікелей әсер етеді. Бұған қоса, капиталдандыру деңгейіне әсер ететін басқа да көптеген факторлар бар, бірақ бұл бес фактор ең маңызды болып табылады.
Шекті мөлшерлемелерді қашан және қашан қолданбау керек?
Төменгі мөлшерлемелерді жылжымайтын мүлік инвесторлары әртүрлі коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты тәуекелді салыстыру үшін үнемі пайдаланады. Басқа жылжымайтын мүлікке инвестициялау шешімдерін хабарлау үшін шекті мөлшерлемені пайдалана аласыз, бірақ ол соншалықты пайдалы болмауы мүмкін. Егер сіз ықтимал сипаттарды бағалау әдісі ретінде шекті мөлшерлемелер туралы ойласаңыз, сізге көмектесетін көптеген құралдар бар екенін түсінуіңіз керек. Тәуекел деңгейлерін және инвестициялық жылжымайтын мүліктің ықтимал кірістерін анықтау үшін басқа өлшемдерді пайдалануға болады. Капиталдандыру деңгейі өте жоғары болады пайдалы құрал коммерциялық жылжымайтын мүлікке арналған. Дегенмен, бұл формуланы бір отбасылық үйлердің, тікелей сатуды жоспарлап отырған мүліктердің немесе тұрақты емес кіріс ағындары бар мүліктің құнын анықтау үшін пайдаланбау керек.
«Жақсы» шекті мөлшерлеме дегеніміз не?
Біз бәріміз әдетте жақсы шекті мөлшерлемені табуға бейім болғанымен, нарықтық шындық әрбір мүлік үшін бірде-бір шекті мөлшерлеме жақсы деп есептелмейтінін айтады. Барлығын ескере отырып, инвесторлар жылжымайтын мүлік олардың қажеттіліктеріне сәйкес келетін-келмейтінін шешу үшін шекті мөлшерлемені пайдалана алады. Күмән туындаған кезде, формула жоғарырақ NOI және төмен бағалары бар сипаттар үшін жоғары шекті мөлшерлемені анықтайды. Екінші жағынан, таза операциялық кірісі төмен және жоғары бағаланған жылжымайтын мүліктер капиталдандыру мөлшерлемесі төмен болады.
Тұтастай алғанда, инвесторлар төменгі мөлшерлемелері бар жылжымайтын мүлікті қауіпсіз деп санайды, бірақ олар бастапқы инвестицияларын өтеу үшін ұзағырақ уақыт кезеңін күтуі керек. Инвесторлар портфолиоларындағы жылжымайтын мүлік үшін дұрыс шекті мөлшерлеме қандай екенін көру үшін біраз уақыт алуы керек. Бірқатар факторларға байланысты инвесторлар тәуекелдерге төзімділікке сәйкес келмейтін жылжымайтын мүлікті тез тапсыруы мүмкін.
Максималды ұсынысты пайдалану және шектеулер
Жылжымайтын мүлік инвесторлары инвестицияның кірістілігін немесе ықтимал табыстылығын бағалау үшін осы шекті мөлшерлемелерді таңдайды. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде инвесторлар өздерінің жайлылық аймағында жұмыс істей отырып, максималды табыс алудың ең керемет мүмкіндігін қажет етеді. Капиталдандыру коэффициенттері сізге жылжымайтын мүлік түрлері, бизнес нарықтары және басқа инвестиция опциялары арасындағы инвестициялық мүмкіндіктер туралы хабарлауға көмектеседі. Мысалы, инвесторлар ықтимал кірістер туралы түсінік алу үшін мүлікті капиталдандыру мөлшерлемесін және қазынашылық облигациялар бойынша жылдық пайыздық мөлшерлемені талдай алады.
Мұнда түсіну керек нәрсе - бұл екі инвестициялық мүмкіндік толығымен баламалы емес. Облигациялардың сенімділік дәрежесі бар, олар инвесторлар оларды өтеу мерзіміне дейін ұстап тұрған кезде белгілі бір кірісті қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Екінші жағынан, жылжымайтын мүлікті инвестициялауға байланысты бірнеше тәуекелдер бар, олар мүлікті қайта сату құны, бос немесе проблемалы жалға берушілер, жалға беру нарығы немесе теріс ақша ағыны әсер етуі мүмкін. Шекті мөлшерлемелер тек болжамды таза кіріспен, сондай-ақ құбылмалы нарықтық құндылықтармен анықталатындықтан, жылжымайтын мүлікке инвестициялар белгісіз болып саналады.
Гордон моделінің тұсаукесері. Капиталдандыру нормасы
Капиталдандыру мөлшерлемесінің тағы бір көрінісі Гордон өсу моделіне қатысты, ол дивидендтерді дисконттау моделі (DDM) деп те аталады. Ол үшін пайдаланылады ішкі құндылықты есептеу ағымдағы нарықтық жағдайларға қарамастан фирма акцияларының бағасы, ал акциялардың құны акциялар бойынша болашақ дивидендтердің ағымдағы құны ретінде анықталады. Сандық түрде 0 деп аталады
Акция бағасы = күтілетін жылдық дивидендтің ақшалай ағыны / (инвестордың талап етілетін кіріс нормасы - дивидендтің күтілетін өсу қарқыны)
Теңдеуді қайта реттеп, формуланы дивидендтен тыс жалпылағанда, ол келесідей болады:
(Талап етілетін кіріс нормасы – күтілетін өсу қарқыны) = күтілетін ақша ағыны / актив құны
Бұл ұсыну алдыңғы бөлімде берілген шекті мөлшерлеменің негізгі формуласына сәйкес келеді. Күтілетін ақша ағыны таза операциялық табысты көрсетеді, ал активтердің құны мүліктің ағымдағы нарықтық құнымен байланысты. Бұл талап етілетін кіріс деңгейі мен күтілетін өсу қарқыны арасындағы айырмашылықпен салыстырылатын капиталдандыру мөлшерлемесіне әкеледі. Осылайша, капиталдандыру мөлшерлемесі өсу қарқынын шегеріп тастағандағы күтілетін пайда нормасы болып табылады. Бұл инвестор күткен кірістің берілген мөлшерлемесі үшін мүліктің құнын бағалау үшін пайдаланылуы мүмкін.
Қорытынды!
Сайып келгенде, шекті мөлшерлемелер инвесторларға жылжымайтын мүлікті инвестициялау мүмкіндіктерін өлшеуге көмектесетіні анық. Дегенмен, олар шектеулі қамтуды ұсынады, өйткені олар тек екі компонентті қарастырады: ағымдағы нарықтық құны және мүліктің таза операциялық кірісі. Сондықтан капиталдандыру мөлшерлемелері кепілдіктерге емес, бағалауға байланысты деп айтуға болады. Бұл мөлшерлемені өзіңіздің инвестициялық шешімдеріңізге қолданғанда, оны қаржылық табысқа уәде ретінде емес, жылжымайтын мүлікке қашан, қайда және қалай инвестициялау керектігі туралы нұсқаулық ретінде қарау керек.
Әртүрлі инвесторлардың әртүрлі шарттары бар, сондықтан жақсы шекті мөлшерлеме сізді жалғыз алаңдатпауы керек. Инвестициялық таңдауды шешпес бұрын ескеру қажет көптеген элементтер бар. Мысалы, бір инвестордың ақша ағынының суреті басқа инвестордың бір жылжымайтын мүлікке талдауынан өте өзгеше болуы мүмкін. Демек, А инвесторы үшін бір пайдалы актив басқа инвестор В үшін міндеттеме болуы мүмкін. Дегенмен, сіздің қаржылық жағдайыңызға қарамастан, жылжымайтын мүлікті капиталдандыру деңгейі бұрынғыдай бір инвестордан екіншісіне жалғасады, бұл сізге әлеуетті пайданы сенімді және дәл бағалауға көмектеседі. . Сондықтан капиталдандыру мөлшерлемелері қаржылық тұрақтылықты құру үшін қарастырылатын негізгі көрсеткіш болып табылады.
пікір қалдыру