Капиталдаштыруу чен - инвестициядан келечектеги кирешени эсептөө үчүн колдонулган пайыздык чен. Бул инвестордун баштапкы капиталын канчалык тез кайтарып, киреше ала баштаарын аныктайт.
Ал көбүнчө кыймылсыз мүлк тармагында коммерциялык кыймылсыз мүлк инвесторлору үчүн маанилүү көрсөткүч катары колдонулат. Сиз мүлктү баалоо жана жакшы келишимге ээ болуу үчүн капкак курсун колдоно аласыз. Чек ставкасы мүлктүн таза операциялык кирешесин учурдагы рыноктук баага бөлүү жолу менен эсептелет.
Капиталдаштыруу курсу кандай?
Аныктама: Кыймылсыз мүлккө инвестициянын күтүлгөн кирешелүүлүгүн чагылдыруу үчүн колдонулган кыймылсыз мүлктү баалоо өлчөмү катары аныкталат. Бул кыймылсыз мүлк салымдардын ар кандай түрлөрүн салыштыруу үчүн колдонулат. Кыймылсыз мүлккө инвестициялык мүлктөн алынышы керек болгон кирешенин нормасын көрсөтүү үчүн коммерциялык кыймылсыз мүлктө капкакты чен же чектик чен колдонулат.
Ал мүлк түзө турган таза кирешеге жараша иштетилет жана таза операциялык кирешени мүлктүн наркына бөлүү жолу менен аныкталат жана пайыз менен көрсөтүлөт. Ал инвестордун кыймылсыз мүлккө болгон инвестициясынын потенциалдуу кирешесин баалоо үчүн колдонулат.
Түшүнүү/Cap Rate
капиталдаштыруу курсу колдонулат талдоо үчүн кыймылсыз мүлктү баалоо чарасы катары ар кандай кыймылсыз мүлк инвестициялары. көптөгөн вариациялар бар болсо да, капиталдаштыруу чен, адатта, анын учурдагы рыноктук наркына мүлк тарабынан түзүлгөн жылдык ижара кирешесинин катышы катары аныкталат. Көпчүлүк сорттор ар жылдык ижарадан түшкөн кирешенин наркына жана ал дүң же андан азыраак жылдык чыгашабы, ошондой эле ар жылдык ижара кирешеси иш жүзүндө алынган суммабы (баштапкы кирешелүүлүк) же актив болгондо алынуучу потенциалдуу ижара кирешесине таянышат. оптималдуу түрдө ижарага берилген (Yield ERV).
Сиз ошондой эле чек ставкасы рынокто салыштырылуучу кыймылсыз мүлк инвестицияларынын салыштырмалуу баасын тез аныктоо үчүн пайдалуу болушу мүмкүн экенин түшүнүшүңүз керек, бирок ал инвестициянын күчүн бирден-бир көрсөткүч катары колдонбошу керек, анткени ал баллды эске албайт. рычаг, ошондой эле акчанын жана келечектин убакыт наркы акча агымы мүлктү жакшыртуудан ж.б.у.с. Жакшы же жаман капкак курсу үчүн тийиштүү диапазондор жок жана алар көбүнчө мүлккө жана рыноктун шарттарына көз каранды. Капиталдаштыруу курсу кыймылсыз мүлк инвестициялары алардын рентабелдүүлүгү жана потенциалдуу кирешелүүлүгү үчүн талдануучу эң белгилүү көрсөткүч болуп саналат. Мүлк кредитке эмес, накталай акчага сатылып алынган шартта бир жылдан ашык мүлктүн кирешелүүлүгүн билдирет. Капиталдаштыруу курсу мүлктүн табигый, ички жана пайдаланылбаган кирешелүүлүгүн көрсөтөт.
Кап чендин мааниси
Капиталдаштыруу курсу ар кандай инвестициялык мүмкүнчүлүктөрдү талдоо үчүн колдонулат. Ошондой эле мүлк инвестициясынын калыбына келтирилиши үчүн канча убакыт талап кылынарын көрсөтөт. Бул инвестициялык мүмкүнчүлүктөрдү салыштырганда маанилүү көрсөткүч болсо да, инвестор эч качан мүлктүн капиталдаштыруу курсунун негизинде гана сатып албашы керек. Белгилеп кетүүчү нерсе, ар кандай чектик ставкалар тобокелдиктин ар кандай деңгээлин эске алат: төмөнкү чектик чен азыраак тобокелдикти билдирет, ал эми экинчи жагынан, кирешенин жогорку деңгээли жогорку тобокелдикти билдирет. Ошентип, оптималдуу чен инвестордун тобокелдигине жараша болот.
Формула/ Капиталдаштыруу курсу
Кап чен = таза операциялык киреше / учурдагы рыноктук наркы
Бул жерде, NOI же таза операциялык киреше - бул мүлктөн алынган жылдык киреше (мисалы, ижара акысы) жана мүлктү башкаруу үчүн кеткен бардык чыгымдарды алып салуу менен көрсөтүлөт. Бул чыгымдар мүлктү үзгүлтүксүз тейлөөгө кеткен чыгымдарды, ошондой эле мүлк салыгын камтыйт. Активдин учурдагы рыноктук наркын үстөмдүк кылган рыноктук чендерге ылайык мүлктүн учурдагы наркы катары түшүнсө болот. Башка анча популярдуу эмес формада, капиталдаштыруу чен капиталдын баштапкы наркын же мүлктү сатып алуу наркын эске алуу менен эсептелет.
Кап чен = таза операциялык киреше / сатып алуу баасы
Чектүү чендерге таасир этүүчү факторлор
Капиталдаштыруу чен инвестициялык чечимдерди кабыл алуу үчүн колдонулат. Бул жерде көптөгөн элементтер капиталдаштыруунун деңгээлине таасир этиши мүмкүн экенин түшүнүү маанилүү. Келгиле, алардын айрымдарын ушул жерден жана азыр карап көрөлү.
1. Жайгашкан жер
Мүлктүн жайгашкан жери капкактын тарифтерине чоң таасир этиши мүмкүн. Жайгашкан жердин тобокелдиги компаниялардын капиталдаштыруусуна түз пропорционалдуу.
2. Рыноктун көлөмү
Чоң атаандаштык рынокто көбүрөөк тобокелдик бар кичинекей рынокко салыштырмалуу капиталдаштыруу чендери төмөн болушу мүмкүн.
3. Активдердин туруктуулугу
балким, эң маанилүү фактор мүлк наркынын ишенимдүүлүгүн жогорулатуу болуп калышы мүмкүн.
4. Өсүү потенциалы
Өсүп жаткан рынокто чоң потенциалга ээ кыймылсыз мүлк капиталдаштыруунун деңгээлин төмөндөтүшү мүмкүн.
5. Капиталдын ликвиддүүлүгү
Мүлккө салган капиталдын көлөмү чектик ченге чоң таасирин тийгизет, анткени ал сиздин NOIңизге түздөн-түз таасир этет. Булардан тышкары, капиталдаштыруу деңгээлине таасир эте турган көптөгөн башка факторлор бар, бирок бул беш фактор эң маанилүү болуп саналат.
Качан жана качан сиз жогорку тарифтерди колдонбошуңуз керек?
Кыймылсыз мүлк инвесторлору тарабынан ар кандай коммерциялык кыймылсыз мүлк объектилери менен байланышкан тобокелдиктерди салыштыруу үчүн максималдуу тарифтер дайыма колдонулат. Сиз башка кыймылсыз мүлк инвестициялык чечимдерди маалымдоо үчүн капкак ченди колдонсоңуз да, бул пайдалуу болушу мүмкүн эмес. Эгер сиз потенциалдуу касиеттерди баалоо ыкмасы катары капкактын тарифтери жөнүндө ойлонуп жатсаңыз, сизге жардам бере турган көптөгөн куралдар бар экенин түшүнүшүңүз керек. Сиз инвестициялык мүлктүн тобокелдик деңгээлин жана потенциалдуу кирешелерин аныктоо үчүн башка өлчөөлөрдү колдоно аласыз. Капиталдаштыруу курсу абдан болот пайдалуу курал коммерциялык кыймылсыз мүлк үчүн. Бирок, бул формуланы бир үй-бүлөлүү үйлөрдүн, сиз түз сатууну пландап жаткан мүлктөрдүн же кирешеси үзгүлтүксүз агымы бар мүлктөрдүн баасын аныктоо үчүн колдонбошуңуз керек.
"Жакшы" чек чен деген эмне?
Биз баарыбыз жалпысынан жакшы капкактын курсун табууну каалайбыз, бирок рыноктук реалдуулуктар ар бир мүлк үчүн бир гана капкактын курсу жакшы деп эсептелиши мүмкүн эмес экенин көрсөтүп турат. Баарын эске алганда, инвесторлор мүлк алардын муктаждыктарына жооп береби же жокпу, чечим кабыл алуу үчүн чектик ченди колдоно алышат. Күмөн жараткан учурда, формула NOI жогору жана төмөн бааланган объекттер үчүн жогорку чекти аныктайт. Башка жагынан алганда, таза операциялык кирешеси төмөн жана жогору бааланган мүлктөрдүн капиталдаштыруу чендери төмөн болот.
Жалпысынан алганда, инвесторлор төмөнкү ставкалары бар мүлктөрдү коопсузураак деп эсептешет, бирок алар баштапкы инвестицияларынын ордун толтуруу үчүн көбүрөөк убакытты күтүшү керек. Инвесторлор портфелдериндеги мүлктөр үчүн туура капкактын курсу кандай экенин көрүү үчүн бир аз убакыт талап кылышы керек. Бир катар факторлордон улам инвесторлор тобокелдиктерге толеранттуулукка жооп бербеген мүлктөрдү тез өткөрүп бериши мүмкүн.
Тендердик максималдуу колдонуу жана чектөөлөр
Кыймылсыз мүлк инвесторлору инвестициянын кирешелүүлүгүн же потенциалдуу кирешелүүлүгүн баалоо үчүн бул чек чендерди тандашат. Кыймылсыз мүлккө инвестиция салууда инвесторлор өздөрүнүн комфорт зонасында иштеп жатып максималдуу киреше алуу үчүн эң сонун мүмкүнчүлүккө муктаж болушат. Капиталдаштыруу коэффициенттери мүлктүн түрлөрү, бизнес рыноктору жана башка инвестициялык мүмкүнчүлүктөр жөнүндө сизге маалымат берүүгө жардам берет. Мисалы, инвесторлор потенциалдуу кирешелер жөнүндө түшүнүк алуу үчүн мүлктү капиталдаштыруу чендерин жана казыналык облигациялар боюнча жылдык пайыздык ченди талдай алышат.
Бул жерде эмнени түшүнүшүңүз керек, бул эки инвестициялык мүмкүнчүлүк толугу менен эквиваленттүү эмес. Облигациялар инвесторлор аларды төлөө мөөнөтү аяктаганга чейин кармап турса, белгилүү бир кирешеге кепилдик берүүгө мүмкүндүк берген ишенимдүүлүк даражасына ээ. Башка жагынан алып караганда, кыймылсыз мүлккө инвестиция салуу менен байланышкан бир нече тобокелдиктер бар, аларга мүлктүн кайра сатуу баасы, бош орун же көйгөйлүү ижарачылар, ижара рыногу же терс акча агымы таасир этиши мүмкүн. Чектик ставкалар болжолдуу таза киреше, ошондой эле өзгөрүп турган рыноктук баалуулуктар менен гана аныкталгандыктан, кыймылсыз мүлккө инвестициялар белгисиз деп эсептелет.
Гордон моделинин презентациясы. Капиталдаштыруу курсу
Капиталдаштыруу курсунун дагы бир өкүлү Гордон өсүү моделине байланыштуу, ал дивиденддердин дисконттук модели (DDM) деп да аталат. үчүн колдонулат ички наркын эсептөө учурдагы рыноктук шарттарга карабастан фирманын акцияларынын баасы, ал эми акциялардын наркы акциялар боюнча келечектеги дивиденддердин учурдагы наркы катары аныкталат. Сандык түрдө 0 деп аталат
Акциянын баасы = күтүлгөн жылдык дивиденддердин акча агымы / (инвестордун талап кылынган киреше нормасы - күтүлгөн дивиденддердин өсүү темпи)
Теңдемени кайра уюштурганда жана формуланы дивидендден тышкары жалпылаганда, ал төмөнкүдөй болот:
(Талап кылынган кирешелүүлүк - күтүлгөн өсүү темптери) = күтүлгөн акча агымы / активдин наркы
Бул өкүлчүлүк мурунку бөлүмдө берилген негизги капкакты чен формуласына ылайык келет. Күтүлгөн акча агымы таза операциялык кирешени чагылдырат, ал эми активдердин наркы мүлктүн учурдагы рыноктук наркына байланыштуу. Бул талап кылынган кирешелүүлүк курсу менен күтүлгөн өсүү темпинин ортосундагы айырмага салыштырылуучу капиталдаштыруу курсуна алып келет. Ошентип, капиталдаштыруу курсу өсүү темпи минус киреше күтүлгөн чен болуп саналат. Бул инвестор күткөн кирешенин берилген курсу үчүн мүлктүн баасын баалоо үчүн колдонулушу мүмкүн.
Жыйынтык!
Акыр-аягы, чек ставкалары инвесторлорго кыймылсыз мүлктү инвестициялоо мүмкүнчүлүктөрүн өлчөөгө жардам берери айкын. Бирок, алар чектелген камтууну сунушташат, анткени алар эки гана компонентти карап чыгышат: учурдагы рыноктук нарк жана мүлктүн таза операциялык кирешеси. Ошондуктан, капиталдаштыруу курсу кепилдиктерге эмес, бааларга көз каранды деп айтууга болот. Бул ченди өзүңүздүн инвестициялык чечимдериңизге колдонууда, сиз аны финансылык ийгиликтин убадасы катары эмес, кыймылсыз мүлккө качан, кайда жана кантип салуу керектиги боюнча жетекчилик катары карашыңыз керек.
Ар кандай инвесторлор ар кандай шарттарга ээ, ошондуктан жакшы капкактын курсу сиздин жалгыз тынчсызданууңуз болбошу керек. Инвестициялык тандоону чечүүдөн мурун карап чыгуу керек болгон көптөгөн элементтер бар. Мисалы, бир инвестордун акча агымынын сүрөтү башка инвестордун ошол эле мүлккө болгон анализинен өтө айырмаланышы мүмкүн. Демек, А инвестору үчүн бир кирешелүү актив башка инвестор Б үчүн милдеттенме болушу мүмкүн. Бирок, сиздин финансылык абалыңызга карабастан, мүлктүн капиталдаштыруу нормасы бир инвестордон экинчи инвесторго мурункудай эле уланат, бул сизге потенциалдуу пайданы ишенимдүү жана так баалоого жардам берет. . Мына ушундан улам капиталдаштыруу ставкалары финансылык туруктуулукту түзүү үчүн эске алынуучу негизги көрсөткүч болуп саналат.
Комментарий калтыруу