Kapitaliseringsrenten er renten som brukes til å beregne fremtidige inntekter fra en investering. Det avgjør hvor raskt investoren vil få tilbake startkapitalen og begynne å tjene penger.
Det er ofte brukt i eiendomsbransjen som en viktig indikator for kommersielle eiendomsinvestorer. Du kan bruke taksten til å verdsette eiendommen og få en god avtale. Taksatsen beregnes ved å dele eiendommens netto driftsinntekt med dagens markedsverdi.
Hva er kapitaliseringsgraden?
Definisjon: Cap rate er definert som et mål på eiendomsvurdering brukt for å reflektere forventet avkastning på en eiendomsinvestering. Den brukes til å sammenligne ulike typer eiendomsinvesteringer. Cap rate eller cap rate brukes i næringseiendom for å vise avkastningen som bør tjenes på en eiendomsinvesteringseiendom.
Den behandles i henhold til nettoinntekten som eiendommen vil generere og bestemmes ved å dele netto driftsinntekt med verdien av eiendommen og vises i prosent. Den brukes til å estimere en investors potensielle avkastning på hans eller hennes eiendomsinvestering.
Forståelse/Cap Rate
Kapitaliseringsrenten brukes i som eiendomsvurderingsmål for analyse ulike eiendomsinvesteringer. Selv om det er mange variasjoner, er kapitaliseringsrenten vanligvis definert som forholdet mellom den årlige leieinntekten som genereres av eiendommen og dens nåværende markedsverdi. De fleste varianter er avhengige av verdien av de årlige leieinntektene og om det er brutto eller mindre årlige utgifter, og om den årlige leieinntekten er det faktiske mottatte beløpet (startavkastning) eller den potensielle leieinntekten som ville blitt mottatt hvis eiendelen var optimalt leid ut (Yield ERV).
Du bør også forstå at taksraten kan være nyttig for raskt å bestemme den relative verdien av sammenlignbare eiendomsinvesteringer i markedet, men den bør ikke brukes som eneste indikasjon på en investerings styrke fordi den ikke tar hensyn til poengsummen. innflytelse, samt tidsverdien av penger og fremtid kontantstrømmer fra eiendomsforbedringer osv. Det finnes ingen riktige intervaller for en god eller dårlig taksrate, og de avhenger vanligvis av eiendom og markedsforhold. Kapitaliseringsgraden er den mest kjente indikatoren som eiendomsinvesteringer analyseres for lønnsomhet og potensiell lønnsomhet. Det refererer til lønnsomheten til en eiendom over ett år, forutsatt at eiendommen kjøpes kontant og ikke på kreditt. Kapitaliseringsrenten viser den naturlige, iboende og uutnyttede avkastningen til en eiendom.
Viktigheten av Cap Rate
Kapitaliseringsrenten brukes til å analysere ulike investeringsmuligheter. Den viser også hvor lang tid det tar før en eiendomsinvestering kommer seg tilbake. Selv om dette er en viktig beregning når man sammenligner investeringsmuligheter, bør en investor aldri foreta et kjøp basert utelukkende på en eiendoms kapitaliseringsforhold. Det er viktig å merke seg at ulike cap rates tar hensyn til ulike nivåer av risiko: en lav cap rate innebærer mindre risiko, mens på den annen side innebærer en høy avkastning høyere risiko. Den optimale kursen avhenger således av investorens risikopreferanse.
Formel/ kapitaliseringsgrad
Cap rate = netto driftsinntekt / nåværende markedsverdi
Her er NOI eller netto driftsinntekt den årlige inntekten generert av eiendommen (som utleie) og vises ved å trekke fra alle utgifter som påløper for å administrere eiendommen. Disse kostnadene inkluderer utgifter til regelmessig vedlikehold av eiendommen samt eiendomsskatt. Den nåværende markedsverdien av en eiendel kan forstås som nåverdien av eiendommen i henhold til gjeldende markedspriser. I en annen mindre populær form beregnes kapitaliseringsrenten ved å ta hensyn til den opprinnelige kapitalkostnaden eller kostnaden ved å anskaffe eiendommen.
Cap rate = netto driftsinntekt / kjøpesum
Faktorer som påvirker marginale renter
Kapitaliseringsrenten brukes til å påvirke investeringsbeslutninger. Her er det viktig å forstå at mange elementer kan påvirke kapitaliseringsnivået. La oss se på noen av dem her og nå.
1. plassering
Plasseringen av en eiendom kan i stor grad påvirke takstsatser. Lokaliseringsrisiko er direkte proporsjonal med selskapenes kapitalisering.
2. Markedsstørrelse
Et stort konkurranseutsatt marked kan ha lavere kapitaliseringsrater sammenlignet med et mindre marked der det er mer risiko.
3. Eiendelsstabilitet
Kanskje den viktigste faktoren kan bli økt pålitelighet av eiendomsverdien.
4. Vekstpotensial
Eiendom, som har et stort potensial i et voksende marked, kan redusere kapitaliseringsnivåene.
5. Kapitallikviditet
Mengden kapital du legger inn i en eiendom vil i stor grad påvirke taksraten, da den vil direkte påvirke NOI. I tillegg til disse er det mange andre faktorer som kan påvirke kapitaliseringsnivåer, men disse fem faktorene er de klart viktigste.
Når og når bør du ikke bruke taksatser?
Cap rates brukes regelmessig av eiendomsinvestorer for å sammenligne risikoen forbundet med ulike kommersielle eiendommer. Selv om du kan bruke taksatsen til å informere andre beslutninger om eiendomsinvesteringer, er det kanskje ikke like nyttig. Hvis du tenker på cap rates som en metode for å evaluere potensielle egenskaper, må du forstå at det er mange verktøy som kan hjelpe deg. Du kan bruke andre målinger for å bestemme risikonivåene og potensielle avkastningen til en investeringseiendom. Kapitaliseringsgraden vil være veldig nyttig verktøy for næringseiendom. Du bør imidlertid ikke bruke denne formelen til å bestemme verdien av eneboliger, eiendommer du planlegger å selge direkte eller eiendommer med uregelmessige inntektsstrømmer.
Hva er en "god" taksrate?
Mens vi alle har en tendens til å finne en generelt god taksrate, tilsier markedsrealiteter at ingen enkelt taksrate kan betraktes som god for hver eiendom. Alt tatt i betraktning kan investorer bruke cap rate for å avgjøre om en eiendom passer deres behov eller ikke. Når du er i tvil, vil formelen bestemme en høyere taksrate for eiendommer med høyere NOI og lavere verdivurdering. På den annen side vil eiendommer med lavere netto driftsinntekter og høyere verdivurderinger ha lavere kapitaliseringsrenter.
Generelt ser investorer på eiendommer med lavere takstsatser som sikrere, men de bør forvente en lengre periode for å få tilbake sin opprinnelige investering. Investorer bør bruke litt tid på å se hva den riktige cap rate er for eiendommene i deres porteføljer. På grunn av en rekke faktorer kan investorer raskt overføre eiendommer som ikke oppfyller deres toleranse for risikoen involvert.
Maksimal budbruk og begrensninger
Eiendomsinvestorer velger disse taksatsene for å evaluere lønnsomheten eller potensiell avkastning på en investering. Når du foretar eiendomsinvesteringer, trenger investorer den mest bemerkelsesverdige muligheten til å oppnå maksimal avkastning mens de fortsatt jobber i komfortsonen. Kapitaliseringsforhold kan hjelpe deg med å informere deg om investeringsmuligheter blant eiendomstyper, bedriftsmarkeder og andre investeringsalternativer. For eksempel kan investorer analysere eiendomskapitaliseringsrenter og den årlige renten på statsobligasjoner for å få en ide om potensiell avkastning.
Det du trenger å forstå her er at disse to investeringsmulighetene ikke er helt like. Obligasjoner har en grad av sikkerhet som gjør at de kan garantere en viss avkastning så lenge investorene holder dem til forfall. På den annen side er det også flere risikoer knyttet til eiendomsinvesteringer som kan påvirkes av gjensalgsverdien av eiendommen, ledige eller problematiske leietakere, leiemarkedet eller negativ kontantstrøm. Siden takssatser kun bestemmes av estimert nettoinntekt samt svingende markedsverdier, anses eiendomsinvesteringer som usikre.
Presentasjon av Gordon-modellen. Kapitaliseringsgrad
En annen representasjon av kapitaliseringsrenten er knyttet til Gordon-vekstmodellen, som også kalles dividende-rabattmodellen (DDM). Den brukes til beregne egenverdi prisen på et firmas aksjer uavhengig av gjeldende markedsforhold, og verdien av aksjene er definert som nåverdien av fremtidig utbytte på aksjene. Tallmessig referert til som 0
Aksjekurs = forventet årlig utbyttekontantstrøm / (investorens avkastningskrav - forventet utbyttevekst)
Når du omorganiserer ligningen og generaliserer formelen utover utbyttet, vil den se slik ut:
(avkastningskrav - forventet vekstrate) = forventet kontantstrøm / formuesverdi
Denne representasjonen følger den grunnleggende cap rate-formelen gitt i forrige seksjon. Den forventede kontantstrømmen reflekterer netto driftsinntekter, og verdien av eiendelene er relatert til dagens markedsverdi av eiendommen. Dette vil gi en kapitaliseringsrate som kan sammenlignes med differansen mellom avkastningskravet og forventet vekstrate. Dermed er kapitaliseringsrenten forventet avkastning minus vekstraten. Dette kan brukes til å estimere verdien av eiendommen for en gitt avkastning som investor forventer.
Konklusjon!
Til syvende og sist er det klart at taksrater kan hjelpe investorer med å måle investeringsmuligheter i eiendom. Imidlertid tilbyr de begrenset dekning fordi de kun vurderer to komponenter: nåværende markedsverdi og netto driftsinntekt for eiendommen. Derfor kan det sies at kapitaliseringsrater avhenger av verdivurderinger snarere enn garantier. Når du bruker denne satsen på dine egne investeringsbeslutninger, bør du se den som en veiledning for når, hvor og hvordan du skal investere i eiendom, snarere enn som et løfte om økonomisk suksess.
Ulike investorer har forskjellige betingelser, så en god cap rate bør ikke være din eneste bekymring. Det er mange faktorer å vurdere før du bestemmer deg for investeringsvalget. For eksempel kan en investors kontantstrømbilde være ekstremt forskjellig fra en annen investors analyse for samme eiendom. Følgelig kan en lønnsom eiendel for investor A være en forpliktelse for en annen investor B. Uansett din økonomiske situasjon vil imidlertid eiendommens kapitaliseringsrate fortsette som før fra en investor til en annen, noe som vil hjelpe deg pålitelig og nøyaktig å estimere potensiell fortjeneste . Dette er grunnen til at kapitaliseringsrater er den primære beregningen å vurdere for å skape finansiell stabilitet.
Оставить комментарий