Stopa kapitalizacji to stopa procentowa stosowana do obliczenia przyszłego dochodu z inwestycji. Określa, jak szybko inwestor odzyska kapitał początkowy i zacznie osiągać zyski.
Jest powszechnie stosowany w branży nieruchomości jako ważny wskaźnik dla inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Możesz użyć stopy kapitalizacji, aby wycenić nieruchomość i uzyskać dobrą ofertę. Stopę kapitalizacji oblicza się, dzieląc dochód operacyjny netto nieruchomości przez aktualną wartość rynkową.
Jaka jest stopa kapitalizacji?
Definicja: Stopę kapitalizacji definiuje się jako miarę wyceny nieruchomości wykorzystywaną do odzwierciedlenia oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Służy do porównywania różnych rodzajów inwestycji w nieruchomości. Stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji jest stosowana w nieruchomościach komercyjnych w celu pokazania stopy zwrotu, jaką należy uzyskać z nieruchomości inwestycyjnej w nieruchomości.
Jest on przetwarzany na podstawie dochodu netto, jaki wygeneruje nieruchomość, i jest ustalany poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez wartość nieruchomości i jest wykazywany w procentach. Służy do oszacowania potencjalnego zwrotu inwestora z inwestycji w nieruchomości.
Zrozumienie/stopa kapitalizacji
Stopa kapitalizacji stosowana jest w jako miara wyceny nieruchomości do analizy różne inwestycje w nieruchomości. Choć istnieje wiele odmian, stopę kapitalizacji definiuje się zwykle jako stosunek rocznych przychodów z wynajmu generowanych przez nieruchomość do jej aktualnej wartości rynkowej. Większość odmian opiera się na wartości rocznego dochodu z wynajmu oraz na tym, czy są to wydatki brutto czy mniejsze, a także na tym, czy roczny dochód z wynajmu to rzeczywista otrzymana kwota (początkowy dochód), czy też potencjalny dochód z czynszu, który zostałby uzyskany, gdyby składnik aktywów był optymalnie wynajęty (Yield ERV).
Należy również zrozumieć, że stopa kapitalizacji może być przydatna do szybkiego określenia względnej wartości porównywalnych inwestycji w nieruchomości na rynku, ale nie powinna być wykorzystywana jako jedyne wskazanie siły inwestycji, ponieważ nie uwzględnia punktacji. dźwignię finansową, a także wartość pieniądza w czasie i przyszłość Przepływy środków pieniężnych z ulepszeń nieruchomości itp. Nie ma odpowiednich przedziałów dla dobrej lub złej stopy kapitalizacji i zwykle zależą one od warunków nieruchomości i rynku. Stopa kapitalizacji jest najbardziej znanym wskaźnikiem, według którego analizowane są inwestycje w nieruchomości pod kątem ich rentowności i potencjalnej rentowności. Odnosi się do rentowności nieruchomości w okresie jednego roku, pod warunkiem zakupu nieruchomości za gotówkę, a nie na kredyt. Stopa kapitalizacji pokazuje naturalną, wewnętrzną i niewykorzystaną stopę zwrotu z nieruchomości.
Znaczenie stopy kapitalizacji
Stopa kapitalizacji służy do analizy różnych możliwości inwestycyjnych. Pokazuje również, ile czasu potrzeba, aby inwestycja w nieruchomości zwróciła się. Choć jest to ważny wskaźnik przy porównywaniu możliwości inwestycyjnych, inwestor nigdy nie powinien dokonywać zakupu wyłącznie w oparciu o stopę kapitalizacji nieruchomości. Należy zauważyć, że różne stopy kapitalizacji uwzględniają różne poziomy ryzyka: niska stopa kapitalizacji oznacza mniejsze ryzyko, podczas gdy z drugiej strony wysoka stopa zwrotu oznacza wyższe ryzyko. Zatem optymalna stopa zależy od preferencji inwestora w zakresie ryzyka.
Wzór/stopa kapitalizacji
Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / aktualna wartość rynkowa
Tutaj NOI, czyli dochód operacyjny netto, to roczny dochód generowany przez nieruchomość (taki jak czynsze) i jest wykazywany poprzez odjęcie wszystkich wydatków poniesionych na zarządzanie nieruchomością. Do kosztów tych zaliczają się koszty bieżącego utrzymania nieruchomości oraz podatki od nieruchomości. Aktualną wartość rynkową składnika aktywów można rozumieć jako aktualną wartość nieruchomości według obowiązujących stawek rynkowych. W innej, mniej popularnej formie, stopę kapitalizacji oblicza się z uwzględnieniem pierwotnego kosztu kapitału lub kosztu nabycia nieruchomości.
Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / cena zakupu
Czynniki wpływające na stopy krańcowe
Stopa kapitalizacji wykorzystywana jest do wpływania na decyzje inwestycyjne. Ważne jest, aby zrozumieć, że na poziom kapitalizacji może wpływać wiele elementów. Przyjrzyjmy się niektórym z nich tu i teraz.
1. Lokalizacja
Lokalizacja nieruchomości może znacząco wpłynąć na stopy kapitalizacji. Ryzyko lokalizacji jest wprost proporcjonalne do kapitalizacji spółek.
2. Wielkość rynku
Duży konkurencyjny rynek może mieć niższe stopy kapitalizacji w porównaniu z mniejszym rynkiem, na którym występuje większe ryzyko.
3. Stabilność aktywów
może najważniejszy czynnik może stać się zwiększoną wiarygodnością wartości nieruchomości.
4. Potencjał wzrostu
Nieruchomości, które na rosnącym rynku mają ogromny potencjał, mogą obniżyć poziom kapitalizacji.
5. Płynność kapitału
Kwota kapitału, którą włożysz w nieruchomość, będzie miała ogromny wpływ na stopę kapitalizacji, ponieważ będzie miała bezpośredni wpływ na Twój NOI. Oprócz nich istnieje wiele innych czynników, które mogą wpływać na poziom kapitalizacji, ale te pięć czynników jest zdecydowanie najważniejszych.
Kiedy i kiedy nie należy stosować stóp kapitalizacji?
Inwestorzy na rynku nieruchomości regularnie stosują stopy kapitalizacji w celu porównania ryzyka związanego z różnymi nieruchomościami komercyjnymi. Chociaż stopę kapitalizacji można wykorzystać do podejmowania innych decyzji inwestycyjnych w nieruchomości, może ona nie być tak użyteczna. Jeśli myślisz o stopach kapitalizacji jako metodzie oceny potencjalnych nieruchomości, musisz zrozumieć, że istnieje wiele narzędzi, które mogą Ci pomóc. Możesz użyć innych miar, aby określić poziom ryzyka i potencjalne zwroty z nieruchomości inwestycyjnej. Stopa kapitalizacji będzie bardzo użyteczne narzędzie dla nieruchomości komercyjnych. Nie należy jednak używać tego wzoru do ustalania wartości domów jednorodzinnych, nieruchomości, które planujesz sprzedać w całości lub nieruchomości o nieregularnych źródłach dochodów.
Co to jest „dobra” stopa kapitalizacji?
Choć wszyscy mamy tendencję do znajdowania ogólnie dobrej stopy kapitalizacji, realia rynkowe wskazują, że żadnej pojedynczej stopy kapitalizacji nie można uznać za dobrą dla każdej nieruchomości. Podsumowując, inwestorzy mogą wykorzystać stopę kapitalizacji, aby zdecydować, czy nieruchomość odpowiada ich potrzebom, czy nie. W razie wątpliwości formuła określi wyższą stopę kapitalizacji dla nieruchomości o wyższym NOI i niższych wycenach. Z drugiej strony nieruchomości o niższym dochodzie operacyjnym netto i wyższych wycenach będą miały niższe stopy kapitalizacji.
Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy uważają nieruchomości o niższych stopach kapitalizacji za bezpieczniejsze, ale powinni spodziewać się dłuższego okresu czasu na zwrot początkowej inwestycji. Inwestorzy powinni poświęcić trochę czasu na sprawdzenie, jaka jest prawidłowa stopa kapitalizacji dla nieruchomości znajdujących się w ich portfelach. Inwestorzy, ze względu na szereg czynników, mogą szybko przekazać nieruchomości, które nie spełniają ich tolerancji na ryzyko.
Wykorzystanie oferty maksymalnej i ograniczenia
Inwestorzy w nieruchomości wybierają te stopy kapitalizacji, aby ocenić rentowność lub potencjalny zwrot z inwestycji. Dokonując inwestycji w nieruchomości, inwestorzy potrzebują najbardziej niezwykłej okazji, aby uzyskać maksymalne zyski, jednocześnie pracując w swojej strefie komfortu. Współczynniki kapitalizacji mogą pomóc w poinformowaniu Cię o możliwościach inwestycyjnych wśród rodzajów nieruchomości, rynków biznesowych i innych opcji inwestycyjnych. Na przykład inwestorzy mogą analizować stopy kapitalizacji nieruchomości i roczne oprocentowanie obligacji skarbowych, aby zorientować się w potencjalnych zwrotach.
Musisz zrozumieć, że te dwie możliwości inwestycyjne nie są całkowicie równoważne. Obligacje charakteryzują się stopniem pewności, który pozwala im zagwarantować określony zwrot, o ile inwestorzy utrzymają je do terminu zapadalności. Z drugiej strony istnieje również kilka ryzyk związanych z inwestycjami w nieruchomości, na które może mieć wpływ wartość odsprzedaży nieruchomości, pustostan lub problematyczni najemcy, rynek wynajmu lub ujemne przepływy pieniężne. Ponieważ stopy kapitalizacji ustalane są wyłącznie na podstawie szacunkowego dochodu netto oraz wahań wartości rynkowych, inwestycje w nieruchomości uważane są za niepewne.
Prezentacja modelu Gordona. Stopa kapitalizacji
Inna reprezentacja stopy kapitalizacji jest powiązana z modelem wzrostu Gordona, zwanym także modelem dyskonta dywidendy (DDM). To jest używane do obliczanie wartości wewnętrznej cena akcji spółki bez względu na aktualne warunki rynkowe, a wartość akcji określa się jako obecną wartość przyszłych dywidend z akcji. Numerycznie określane jako 0
Cena akcji = oczekiwany roczny przepływ środków pieniężnych z dywidendy / (wymagana przez inwestora stopa zwrotu – oczekiwana stopa wzrostu dywidendy)
Gdy przeorganizujesz równanie i uogólnisz formułę poza dywidendę, będzie ona wyglądać następująco:
(Wymagana stopa zwrotu – oczekiwana stopa wzrostu) = oczekiwany przepływ środków pieniężnych / wartość aktywów
Przedstawienie to jest zgodne z podstawowym wzorem na stopę kapitalizacji podanym w poprzedniej sekcji. Oczekiwane przepływy pieniężne odzwierciedlają dochód operacyjny netto, a wartość aktywów odnoszona jest do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. W rezultacie uzyskana zostanie stopa kapitalizacji porównywalna z różnicą pomiędzy wymaganą stopą zwrotu a oczekiwaną stopą wzrostu. Zatem stopa kapitalizacji to oczekiwana stopa zwrotu pomniejszona o stopę wzrostu. Można to wykorzystać do oszacowania wartości nieruchomości przy danej stopie zwrotu, jakiej oczekuje inwestor.
Wniosek!
Ostatecznie jasne jest, że stopy kapitalizacji mogą pomóc inwestorom w ocenie możliwości inwestowania w nieruchomości. Oferują jednak ograniczony zasięg, ponieważ uwzględniają tylko dwa elementy: aktualną wartość rynkową i dochód operacyjny netto nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że stopy kapitalizacji zależą od wycen, a nie od gwarancji. Stosując tę stopę do własnych decyzji inwestycyjnych, należy postrzegać ją jako wskazówkę, kiedy, gdzie i jak inwestować w nieruchomości, a nie jako obietnicę sukcesu finansowego.
Różni inwestorzy mają różne warunki, więc dobra stopa kapitalizacji nie powinna być Twoim jedynym zmartwieniem. Zanim podejmiesz decyzję o wyborze inwestycji, należy wziąć pod uwagę wiele elementów. Na przykład obraz przepływów pieniężnych jednego inwestora może znacznie różnić się od analizy innego inwestora dotyczącej tej samej nieruchomości. W rezultacie jeden zyskowny składnik aktywów dla inwestora A może być zobowiązaniem dla innego inwestora B. Niezależnie jednak od Twojej sytuacji finansowej, stopa kapitalizacji nieruchomości będzie kontynuowana od jednego inwestora do drugiego na dotychczasowym poziomie, co pomoże Ci rzetelnie i dokładnie oszacować potencjalny zysk . Właśnie dlatego stopy kapitalizacji są głównym miernikiem, który należy wziąć pod uwagę przy tworzeniu stabilności finansowej.
Zostaw komentarz