Norma e kapitalizimit është norma e interesit e përdorur për të llogaritur të ardhurat e ardhshme nga një investim. Ai përcakton se sa shpejt investitori do të marrë përsëri kapitalin e tij fillestar dhe do të fillojë të bëjë një fitim.
Zakonisht përdoret në industrinë e pasurive të paluajtshme si një tregues i rëndësishëm për investitorët e pasurive të paluajtshme komerciale. Ju mund të përdorni normën e kapakut për të vlerësuar pronën dhe për të marrë një marrëveshje të mirë. Norma maksimale llogaritet duke pjesëtuar të ardhurat neto operative të pronës me vlerën aktuale të tregut.
Cila është norma e kapitalizimit?
Përkufizimi: Norma e kapitalit përcaktohet si një masë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme që përdoret për të pasqyruar normën e pritur të kthimit në një investim në pasuri të paluajtshme. Përdoret për të krahasuar lloje të ndryshme të investimeve në pasuri të paluajtshme. Norma e kapitalit ose norma e kapitalit përdoret në pasuritë e paluajtshme komerciale për të treguar shkallën e kthimit që duhet të fitohet në një pronë investimi në pasuri të paluajtshme.
Përpunohet sipas të ardhurave neto që do të gjenerojë prona dhe përcaktohet duke pjesëtuar të ardhurat neto operative me vlerën e pronës dhe tregohet në përqindje. Përdoret për të vlerësuar kthimin e mundshëm të një investitori në investimin e tij ose të saj në pasuri të paluajtshme.
Kuptimi / Norma e Kapacitetit
Norma e kapitalizimit përdoret në si masë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme për analizë investime të ndryshme në pasuri të paluajtshme. Megjithëse ka shumë ndryshime, norma e kapitalizimit zakonisht përcaktohet si raporti i të ardhurave vjetore nga qiraja të krijuara nga një pronë me vlerën e saj aktuale të tregut. Shumica e varieteteve mbështeten në vlerën e të ardhurave vjetore nga qiraja dhe nëse janë bruto ose më pak shpenzime vjetore, dhe nëse të ardhurat vjetore nga qiraja janë shuma aktuale e marrë (rendimenti fillestar) ose të ardhurat e mundshme nga qiraja që do të ishin marrë nëse aktivi do të ishte jepet me qira në mënyrë optimale (Yield ERV).
Duhet të kuptoni gjithashtu se norma e kufirit mund të jetë e dobishme për përcaktimin e shpejtë të vlerës relative të investimeve të krahasueshme të pasurive të paluajtshme në treg, por nuk duhet të përdoret si treguesi i vetëm i fuqisë së një investimi, sepse nuk merr parasysh pikën. levave, si dhe vlerën në kohë të parasë dhe të ardhmen flukset monetare nga përmirësimet e pronave, etj. Nuk ka diapazon të duhur për një normë kapitali të mirë ose të keq, dhe ato zakonisht varen nga prona dhe kushtet e tregut. Norma e kapitalizimit është treguesi më i njohur me të cilin analizohen investimet në pasuri të paluajtshme për përfitimin e tyre dhe përfitueshmërinë e mundshme. I referohet përfitimit të një prone mbi një vit, me kusht që prona të blihet me para në dorë dhe jo me kredi. Norma e kapitalizimit tregon normën natyrore, të brendshme dhe të pashfrytëzuar të kthimit të një prone.
Rëndësia e Normës së Kapak
Norma e kapitalizimit përdoret për të analizuar mundësi të ndryshme investimi. Ai gjithashtu tregon se sa kohë duhet që një investim në pronë të rikuperohet. Ndërsa kjo është një metrikë e rëndësishme kur krahasohen mundësitë e investimit, një investitor nuk duhet të bëjë kurrë një blerje bazuar vetëm në normën e kapitalizimit të një prone. Është e rëndësishme të theksohet se norma të ndryshme kapitali marrin parasysh nivele të ndryshme të rrezikut: një normë e ulët kufiri nënkupton më pak rrezik, ndërsa nga ana tjetër, një normë e lartë kthimi nënkupton rrezik më të lartë. Kështu, norma optimale varet nga preferenca e rrezikut të investitorit.
Formula/ Norma e kapitalizimit
Norma e kapitalit = të ardhurat neto operative / vlera aktuale e tregut
Këtu, NOI ose të ardhurat neto operative janë të ardhurat vjetore të krijuara nga prona (siç janë qiratë) dhe tregohen duke zbritur të gjitha shpenzimet e bëra për menaxhimin e pronës. Këto kosto përfshijnë koston e mirëmbajtjes së rregullt të pronës si dhe taksat mbi pronën. Vlera aktuale e tregut të një aktivi mund të kuptohet si vlera aktuale e pronës sipas normave mbizotëruese të tregut. Në një formë tjetër më pak të njohur, norma e kapitalizimit llogaritet duke marrë parasysh koston fillestare të kapitalit ose koston e blerjes së pronës.
Norma e kapitalit = të ardhurat neto operative / çmimi i blerjes
Faktorët që ndikojnë në normat marxhinale
Norma e kapitalizimit përdoret për të ndikuar në vendimet e investimit. Është e rëndësishme të kuptohet këtu se shumë elementë mund të ndikojnë në nivelin e kapitalizimit. Le të shohim disa prej tyre këtu dhe tani.
1. Vendndodhja
Vendndodhja e një prone mund të ndikojë shumë në normat e kapitalit. Rreziku i vendndodhjes është drejtpërdrejt proporcional me kapitalizimin e kompanive.
2. Madhësia e tregut
Një treg i madh konkurrues mund të ketë norma më të ulëta kapitalizimi në krahasim me një treg më të vogël ku ka më shumë rrezik.
3. Stabiliteti i aseteve
ndoshta faktori më i rëndësishëm mund të bëhet besueshmëri e rritur e vlerës së pronës.
4. Potenciali i rritjes
Pasuritë e paluajtshme, të cilat kanë potencial të madh në një treg në rritje, mund të ulin nivelet e kapitalizimit.
5. Likuiditeti i kapitalit
Shuma e kapitalit që vendosni në një pronë do të ndikojë shumë në normën e kapitalit pasi do të ndikojë drejtpërdrejt në NOI tuaj. Përveç këtyre, ka shumë faktorë të tjerë që mund të ndikojnë në nivelet e kapitalizimit, por këta pesë faktorë janë më të rëndësishmit.
Kur dhe kur nuk duhet të përdorni tarifat maksimale?
Normat e kapitalit përdoren rregullisht nga investitorët e pasurive të paluajtshme për të krahasuar rrezikun që lidhet me pronat e ndryshme komerciale të pasurive të paluajtshme. Ndërsa ju mund të përdorni normën kufitare për të informuar vendime të tjera për investime në pasuri të paluajtshme, ajo mund të mos jetë aq e dobishme. Nëse po mendoni për normat e kapitalit si një metodë për vlerësimin e pronave të mundshme, duhet të kuptoni se ka shumë mjete që mund t'ju ndihmojnë. Ju mund të përdorni matje të tjera për të përcaktuar nivelet e rrezikut dhe kthimet e mundshme të një aktivi afatgjatë material të investuar. Norma e kapitalizimit do të jetë shumë mjet i dobishëm për pasuri të paluajtshme komerciale. Megjithatë, nuk duhet ta përdorni këtë formulë për të përcaktuar vlerën e shtëpive për një familje, pronave që planifikoni t'i shisni plotësisht ose pronave me rrjedha të parregullta të ardhurash.
Cila është një normë kufiri "e mirë"?
Ndërsa ne të gjithë priremi të gjejmë një normë përgjithësisht të mirë kapitali, realitetet e tregut diktojnë që asnjë normë e vetme kapitali nuk mund të konsiderohet e mirë për çdo pronë. Marrë parasysh të gjitha gjërat, investitorët mund të përdorin normën maksimale për të vendosur nëse një pronë i përshtatet nevojave të tyre apo jo. Kur dyshoni, formula do të përcaktojë një normë kufiri më të lartë për pronat me NOI më të lartë dhe vlerësime më të ulëta. Nga ana tjetër, pronat me të ardhura operative neto më të ulëta dhe vlerësime më të larta do të kenë norma kapitalizimi më të ulëta.
Në përgjithësi, investitorët i shohin pronat me norma kapitali më të ulëta si më të sigurta, por ata duhet të presin një periudhë më të gjatë kohore për të rikuperuar investimin e tyre fillestar. Investitorët duhet të marrin pak kohë për të parë se cila është norma e saktë e kapitalit për pronat në portofolet e tyre. Për shkak të një numri faktorësh, investitorët mund të kalojnë shpejt prona që nuk plotësojnë tolerancën e tyre për rreziqet e përfshira.
Përdorimi dhe kufizimet e ofertës maksimale
Investitorët e pasurive të paluajtshme zgjedhin këto norma për të vlerësuar përfitimin ose kthimin e mundshëm të një investimi. Kur bëjnë investime në pasuri të paluajtshme, investitorët kanë nevojë për mundësinë më të shquar për të marrë fitime maksimale ndërkohë që punojnë në zonën e tyre të rehatisë. Raportet e kapitalizimit mund t'ju ndihmojnë t'ju informojmë për mundësitë e investimit midis llojeve të pronave, tregjeve të biznesit dhe opsioneve të tjera investimi. Për shembull, investitorët mund të analizojnë normat e kapitalizimit të pronës dhe normën vjetore të interesit për bonot e thesarit për të marrë një ide të kthimeve të mundshme.
Ajo që duhet të kuptoni këtu është se këto dy mundësi investimi nuk janë plotësisht ekuivalente. Obligacionet kanë një shkallë sigurie që u lejon atyre të garantojnë një kthim të caktuar për sa kohë që investitorët i mbajnë ato deri në maturim. Ndërsa nga ana tjetër, ka edhe disa rreziqe që lidhen me investimet në pasuri të paluajtshme të cilat mund të ndikohen nga vlera e rishitjes së pronës, nga vendet e lira të punës ose nga qiramarrësit me probleme, nga tregu i qirasë ose nga fluksi negativ i parasë. Meqenëse normat e kapitalit përcaktohen vetëm nga të ardhurat neto të vlerësuara si dhe nga vlerat e luhatshme të tregut, investimet në pasuri të paluajtshme konsiderohen të pasigurta.
Prezantimi i modelit Gordon. Norma e kapitalizimit
Një tjetër paraqitje e normës së kapitalizimit lidhet me modelin e rritjes Gordon, i cili quhet edhe modeli i zbritjes së dividentit (DDM). Përdoret për duke llogaritur vlerën e brendshme çmimi i aksioneve të një firme pavarësisht nga kushtet aktuale të tregut, dhe vlera e aksioneve përcaktohet si vlera aktuale e dividentëve të ardhshëm mbi aksionet. Referuar numerikisht si 0
Çmimi i aksionit = fluksi i pritshëm i dividendit vjetor të parasë / (norma e kërkuar e kthimit të investitorit - norma e pritshme e rritjes së dividendit)
Kur riorganizoni ekuacionin dhe përgjithësoni formulën përtej dividendit, atëherë do të duket si:
(Norma e kërkuar e kthimit - norma e pritshme e rritjes) = rrjedha e pritshme e parasë / vlera e aktivit
Ky paraqitje ndjek formulën bazë të normës së kufirit të dhënë në seksionin e mëparshëm. Rrjedha e pritshme e parasë pasqyron të ardhurat operative neto dhe vlera e aktiveve lidhet me vlerën aktuale të tregut të pronës. Kjo do të rezultojë në një normë kapitalizimi të krahasueshme me diferencën midis normës së kërkuar të kthimit dhe normës së pritshme të rritjes. Kështu, norma e kapitalizimit është norma e pritur e kthimit minus norma e rritjes. Kjo mund të përdoret për të vlerësuar vlerën e pronës për një normë të caktuar kthimi që pret investitori.
Përfundim!
Në fund të fundit, është e qartë se normat e kapitalit mund të ndihmojnë investitorët të masin mundësitë e investimit në pasuri të paluajtshme. Megjithatë, ato ofrojnë mbulim të kufizuar sepse marrin parasysh vetëm dy komponentë: vlerën aktuale të tregut dhe të ardhurat neto operative të pronës. Prandaj, mund të thuhet se normat e kapitalizimit varen nga vlerësimet dhe jo nga garancitë. Kur aplikoni këtë normë për vendimet tuaja për investime, duhet ta shikoni atë si një udhëzues se kur, ku dhe si të investoni në pasuri të paluajtshme, dhe jo si një premtim suksesi financiar.
Investitorë të ndryshëm kanë kushte të ndryshme, kështu që një normë e mirë kufiri nuk duhet të jetë shqetësimi juaj i vetëm. Ka shumë elementë që duhen marrë parasysh përpara se të vendosni për zgjedhjen tuaj të investimit. Për shembull, fotografia e fluksit monetar të një investitori mund të jetë jashtëzakonisht e ndryshme nga analiza e një investitori tjetër për të njëjtën pronë. Rrjedhimisht, një aktiv fitimprurës për investitorin A mund të jetë një detyrim për një tjetër investitor B. Megjithatë, pavarësisht nga situata juaj financiare, norma e kapitalizimit të pronës do të vazhdojë si më parë nga një investitor te tjetri, gjë që do t'ju ndihmojë të vlerësoni me besueshmëri dhe saktësi fitimin e mundshëm . Kjo është arsyeja pse normat e kapitalizimit janë metrika kryesore që duhet marrë parasysh për të krijuar stabilitet financiar.
Lini një koment