Kapitalizasyon oranı, bir yatırımdan gelecekteki geliri hesaplamak için kullanılan faiz oranıdır. Yatırımcının başlangıç sermayesini ne kadar sürede geri kazanacağını ve kâr etmeye başlayacağını belirler.
Ticari gayrimenkul yatırımcıları için önemli bir gösterge olarak gayrimenkul sektöründe yaygın olarak kullanılmaktadır. Mülke değer vermek ve iyi bir anlaşma elde etmek için tavan oranını kullanabilirsiniz. Tavan oranı, mülkün net işletme gelirinin mevcut piyasa değerine bölünmesiyle hesaplanır.
Kapitalizasyon oranı nedir?
tanım: Tavan oranı, bir gayrimenkul yatırımından beklenen getiri oranını yansıtmak için kullanılan bir gayrimenkul değerleme ölçüsü olarak tanımlanır. Farklı gayrimenkul yatırım türlerini karşılaştırmak için kullanılır. Tavan oranı veya tavan oranı, ticari gayrimenkulde, bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulden kazanılması gereken getiri oranını göstermek için kullanılır.
Gayrimenkulün üreteceği net gelire göre işlenir ve net işletme gelirinin gayrimenkul değerine bölünmesiyle belirlenir ve yüzde olarak gösterilir. Bir yatırımcının gayrimenkul yatırımından elde edebileceği potansiyel getiriyi tahmin etmek için kullanılır.
Anlama/Sınır Oranı
Kapitalizasyon oranı şu şekilde kullanılır: analiz için bir gayrimenkul değerleme ölçüsü olarak çeşitli gayrimenkul yatırımları. Pek çok değişiklik olmasına rağmen kapitalizasyon oranı genellikle mülkün yıllık kira gelirinin mevcut piyasa değerine oranı olarak tanımlanır. Çeşitlerin çoğu, yıllık kira gelirinin değerine ve bunun brüt veya daha az yıllık gider olup olmadığına ve yıllık kira gelirinin alınan fiili tutar (başlangıç getirisi) mi yoksa varlığın satılması durumunda elde edilecek potansiyel kira geliri mi olduğuna bağlıdır. optimum şekilde kiraya verilir (Verim ERV).
Ayrıca tavan oranının, piyasadaki karşılaştırılabilir gayrimenkul yatırımlarının göreceli değerini hızlı bir şekilde belirlemek için yararlı olabileceğini, ancak bir yatırımın gücünün tek göstergesi olarak kullanılmaması gerektiğini, çünkü bu oranın dikkate alınmadığını anlamalısınız. Gol. kaldıraç, paranın zaman değeri ve geleceğin yanı sıra nakit akışları İyi veya kötü tavan oranı için uygun aralıklar yoktur ve bunlar genellikle mülk ve piyasa koşullarına bağlıdır. Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul yatırımlarının karlılığı ve potansiyel karlılığı açısından analiz edildiği en iyi bilinen göstergedir. Bir mülkün krediyle değil nakit olarak satın alınması koşuluyla bir yıl içindeki karlılığını ifade eder. Kapitalizasyon oranı, bir mülkün doğal, içsel ve kullanılmamış getiri oranını gösterir.
Emisyon Oranının Önemi
Aktifleştirme oranı çeşitli yatırım fırsatlarını analiz etmek için kullanılır. Ayrıca bir gayrimenkul yatırımının toparlanmasının ne kadar süreceğini de gösterir. Bu, yatırım fırsatlarını karşılaştırırken önemli bir ölçüm olsa da, bir yatırımcı asla yalnızca bir mülkün kapitalizasyon oranına dayalı bir satın alma işlemi yapmamalıdır. Farklı tavan oranlarının farklı risk düzeylerini hesaba kattığını belirtmek önemlidir: Düşük tavan oranı daha az risk anlamına gelirken yüksek getiri oranı daha yüksek risk anlamına gelir. Dolayısıyla optimal oran yatırımcının risk tercihine bağlıdır.
Formül/ Kapitalizasyon oranı
Tavan oranı = net işletme geliri / mevcut piyasa değeri
Burada NOI veya net işletme geliri, mülkün ürettiği yıllık gelirdir (kiralar gibi) ve mülkü yönetmek için yapılan tüm masrafların çıkarılmasıyla gösterilir. Bu maliyetler, mülkün düzenli bakımının yanı sıra emlak vergilerini de içerir. Bir varlığın cari piyasa değeri, mülkün geçerli piyasa oranlarına göre cari değeri olarak anlaşılabilir. Daha az popüler olan başka bir formda, kapitalizasyon oranı, sermayenin orijinal maliyeti veya mülk edinme maliyeti dikkate alınarak hesaplanır.
Tavan oranı = net işletme geliri / satın alma fiyatı
Marjinal oranları etkileyen faktörler
Kapitalizasyon oranı yatırım kararlarını etkilemek için kullanılır. Burada birçok unsurun büyük harf kullanım düzeyini etkileyebileceğini anlamak önemlidir. Bunlardan bazılarına burada ve şimdi bakalım.
1. konum
Bir mülkün konumu tavan oranlarını büyük ölçüde etkileyebilir. Lokasyon riski şirketlerin kapitalizasyonuyla doğru orantılıdır.
2. Pazar büyüklüğü
Büyük bir rekabetçi piyasa, daha fazla riskin olduğu daha küçük bir piyasaya kıyasla daha düşük kapitalizasyon oranlarına sahip olabilir.
3. Varlık istikrarı
Belki en önemli faktör mülk değerinin güvenilirliğini arttırabilir.
4. Büyüme potansiyeli
Büyüyen bir pazarda büyük bir potansiyele sahip olan gayrimenkul, kapitalizasyon düzeylerini düşürebilir.
5. Sermaye likiditesi
Bir mülke koyduğunuz sermaye miktarı, NOI'nizi doğrudan etkileyeceği için tavan oranını büyük ölçüde etkileyecektir. Bunlara ek olarak kapitalizasyon düzeylerini etkileyebilecek başka birçok faktör vardır ancak bu beş faktör açık ara en önemlileridir.
Üst sınır oranlarını ne zaman ve ne zaman kullanmamalısınız?
Tavan oranları, gayrimenkul yatırımcıları tarafından farklı ticari gayrimenkul mülkleriyle ilişkili riskleri karşılaştırmak için düzenli olarak kullanılmaktadır. Diğer gayrimenkul yatırım kararlarını bilgilendirmek için tavan oranını kullanabilseniz de, o kadar yararlı olmayabilir. Potansiyel mülkleri değerlendirmeye yönelik bir yöntem olarak tavan oranlarını düşünüyorsanız, size yardımcı olabilecek birçok araç olduğunu anlamalısınız. Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün risk seviyelerini ve potansiyel getirilerini belirlemek için diğer ölçümleri kullanabilirsiniz. Kapitalizasyon oranı çok yüksek olacak kullanışlı araç ticari gayrimenkul için. Ancak müstakil evlerin, doğrudan satmayı planladığınız mülklerin veya gelir akışı düzensiz olan mülklerin değerini belirlemek için bu formülü kullanmamalısınız.
“İyi” üst sınır oranı nedir?
Hepimiz genel olarak iyi bir tavan oranı bulma eğiliminde olsak da, piyasa gerçekleri her mülk için tek bir tavan oranının iyi kabul edilemeyeceğini dikte ediyor. Her şey göz önüne alındığında, yatırımcılar bir mülkün ihtiyaçlarına uygun olup olmadığına karar vermek için tavan oranını kullanabilirler. Şüpheye düştüğünüzde formül, daha yüksek NOI ve daha düşük değerlemelere sahip mülkler için daha yüksek bir tavan oranı belirleyecektir. Öte yandan, net işletme geliri daha düşük ve değerlemesi daha yüksek olan mülklerin kapitalizasyon oranları da daha düşük olacaktır.
Genel olarak yatırımcılar, daha düşük tavan oranlı mülkleri daha güvenli olarak görüyor ancak ilk yatırımlarını telafi etmek için daha uzun bir süre beklemelidirler. Yatırımcıların portföylerindeki mülkler için doğru tavan oranının ne olduğunu görmek için biraz zaman ayırmaları gerekiyor. Bir dizi faktör nedeniyle yatırımcılar, ilgili risklere karşı toleranslarını karşılamayan mülkleri hızla devredebilirler.
Maksimum Teklif Kullanımı ve Sınırlamalar
Gayrimenkul yatırımcıları, bir yatırımın karlılığını veya potansiyel getirisini değerlendirmek için bu tavan oranlarını seçerler. Gayrimenkul yatırımı yaparken yatırımcılar konfor alanlarında çalışırken maksimum getiri elde etmek için en dikkat çekici fırsata ihtiyaç duyarlar. Kapitalizasyon oranları, mülk türleri, iş piyasaları ve diğer yatırım seçenekleri arasındaki yatırım fırsatları hakkında sizi bilgilendirmeye yardımcı olabilir. Örneğin yatırımcılar, potansiyel getiriler hakkında fikir edinmek için mülk kapitalizasyon oranlarını ve Hazine tahvillerinin yıllık faiz oranını analiz edebilir.
Burada anlamanız gereken şey, bu iki yatırım fırsatının tamamen eşdeğer olmadığıdır. Tahvillerin, yatırımcılar onları vadeye kadar tuttukları sürece belirli bir getiriyi garanti etmelerine olanak tanıyan bir kesinlik derecesi vardır. Öte yandan, gayrimenkul yatırımıyla ilgili, mülkün yeniden satış değerinden, boş veya sorunlu kiracılardan, kira piyasasından veya olumsuz nakit akışından etkilenebilecek çeşitli riskler de vardır. Tavan oranları yalnızca tahmini net gelir ve dalgalanan piyasa değerleri ile belirlendiğinden, gayrimenkul yatırımları belirsiz kabul edilmektedir.
Gordon modelinin sunumu. Sermayelendirme oranı
Kapitalizasyon oranının bir başka temsili, temettü indirim modeli (DDM) olarak da adlandırılan Gordon büyüme modeliyle ilgilidir. İçin kullanılır içsel değerin hesaplanması Bir firmanın hisselerinin fiyatı, mevcut piyasa koşulları ne olursa olsun, hisselerin değeri, hisseler üzerinden gelecekte dağıtılacak temettülerin bugünkü değeri olarak tanımlanır. Sayısal olarak 0 olarak anılır
Hisse fiyatı = beklenen yıllık temettü nakit akışı / (yatırımcının gerekli getiri oranı - beklenen temettü büyüme oranı)
Denklemi yeniden düzenlediğinizde ve formülü bölüştürmenin ötesinde genelleştirdiğinizde şöyle görünecektir:
(Gerekli getiri oranı - beklenen büyüme oranı) = beklenen nakit akışı / varlık değeri
Bu gösterim, önceki bölümde verilen temel tavan oranı formülünü takip etmektedir. Beklenen nakit akışı net işletme gelirini yansıtır ve varlıkların değeri, mülkün mevcut piyasa değeriyle ilişkilidir. Bu, gerekli getiri oranı ile beklenen büyüme oranı arasındaki farkla karşılaştırılabilir bir kapitalizasyon oranıyla sonuçlanacaktır. Dolayısıyla kapitalizasyon oranı, beklenen getiri oranından büyüme oranının çıkarılmasıyla elde edilir. Bu, yatırımcının beklediği belirli bir getiri oranı için mülkün değerini tahmin etmek için kullanılabilir.
Sonuç!
Sonuçta tavan oranlarının yatırımcıların gayrimenkul yatırım fırsatlarını ölçmelerine yardımcı olabileceği açıktır. Ancak, yalnızca iki bileşeni dikkate aldıkları için sınırlı bir kapsam sunuyorlar: mülkün mevcut piyasa değeri ve net işletme geliri. Dolayısıyla kapitalizasyon oranlarının garantilere değil değerlemelere bağlı olduğu söylenebilir. Bu oranı kendi yatırım kararlarınıza uygularken finansal başarı vaadi olarak değil, gayrimenkule ne zaman, nerede ve nasıl yatırım yapacağınıza dair bir rehber olarak görmelisiniz.
Farklı yatırımcıların farklı koşulları vardır, bu nedenle tek endişeniz iyi bir tavan oranı olmamalıdır. Yatırım seçiminize karar vermeden önce dikkate almanız gereken birçok unsur vardır. Örneğin, bir yatırımcının nakit akışı tablosu başka bir yatırımcının aynı mülk için yaptığı analizden son derece farklı olabilir. Sonuç olarak, A yatırımcısı için kârlı bir varlık, başka bir B yatırımcısı için borç olabilir. Ancak mali durumunuz ne olursa olsun, mülkün kapitalizasyon oranı bir yatırımcıdan diğerine daha önce olduğu gibi devam edecek ve bu da potansiyel kârı güvenilir ve doğru bir şekilde tahmin etmenize yardımcı olacaktır. . Bu nedenle kapitalizasyon oranları finansal istikrar yaratmak için dikkate alınması gereken temel ölçüttür.
Leave a comment