Der Kapitalisierungszinssatz ist der Zinssatz, mit dem die zukünftigen Erträge einer Investition berechnet werden. Sie bestimmt, wie schnell der Anleger sein Anfangskapital zurückerhält und einen Gewinn erwirtschaftet.
Er wird in der Immobilienbranche häufig als wichtiger Indikator für gewerbliche Immobilieninvestoren verwendet. Sie können den Cap-Satz nutzen, um die Immobilie zu bewerten und ein gutes Geschäft zu machen. Der Cap-Satz wird berechnet, indem der Nettobetriebsertrag der Immobilie durch den aktuellen Marktwert dividiert wird.
Wie hoch ist der Kapitalisierungszinssatz?
Definition: Die Kapitalisierungsrate ist als Maß für die Immobilienbewertung definiert und dient dazu, die erwartete Rendite einer Immobilieninvestition widerzuspiegeln. Es dient dem Vergleich verschiedener Arten von Immobilieninvestitionen. Die Cap-Rate oder Cap-Rate wird in Gewerbeimmobilien verwendet, um die Rendite anzuzeigen, die mit einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erzielt werden sollte.
Die Berechnung richtet sich nach dem Nettoeinkommen, das die Immobilie erwirtschaften wird, und wird durch Division des Nettobetriebseinkommens durch den Wert der Immobilie ermittelt und als Prozentsatz ausgewiesen. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite eines Anlegers für seine Immobilieninvestition abzuschätzen.
Verständnis/Cap-Rate
Der Kapitalisierungszinssatz wird in verwendet als Immobilienbewertungsmaßnahme zur Analyse verschiedene Immobilieninvestitionen. Obwohl es viele Variationen gibt, wird der Kapitalisierungszinssatz in der Regel als das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie zu ihrem aktuellen Marktwert definiert. Die meisten Varianten basieren auf dem Wert der jährlichen Mieteinnahmen und darauf, ob es sich um Brutto- oder abzüglich der jährlichen Ausgaben handelt und ob es sich bei den jährlichen Mieteinnahmen um den tatsächlich erhaltenen Betrag (Anfangsrendite) oder um die potenziellen Mieteinnahmen handelt, die erzielt worden wären, wenn der Vermögenswert vorhanden gewesen wäre optimal vermietet (Rendite ERV).
Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass der Cap-Satz nützlich sein kann, um schnell den relativen Wert vergleichbarer Immobilieninvestitionen auf dem Markt zu bestimmen. Er sollte jedoch nicht als alleiniger Hinweis auf die Stärke einer Investition verwendet werden, da er den Score nicht berücksichtigt. Hebelwirkung sowie der Zeitwert von Geld und Zukunft Cashflows B. durch Immobilienverbesserungen usw. Es gibt keine geeigneten Spannen für eine gute oder schlechte Kapitalisierungsrate und diese hängen in der Regel von den Immobilien- und Marktbedingungen ab. Der Kapitalisierungszinssatz ist der bekannteste Indikator, anhand dessen Immobilieninvestitionen auf ihre Rentabilität und potenzielle Rentabilität analysiert werden. Es bezieht sich auf die Rentabilität einer Immobilie über ein Jahr, sofern die Immobilie mit Bargeld und nicht auf Kredit erworben wird. Der Kapitalisierungszinssatz zeigt die natürliche, intrinsische und ungenutzte Rendite einer Immobilie.
Die Bedeutung der Cap-Rate
Der Kapitalisierungszinssatz wird zur Analyse verschiedener Anlagemöglichkeiten herangezogen. Es zeigt auch, wie lange es dauert, bis sich eine Immobilieninvestition erholt. Obwohl dies eine wichtige Kennzahl beim Vergleich von Investitionsmöglichkeiten ist, sollte ein Investor einen Kauf niemals ausschließlich auf der Grundlage des Kapitalisierungssatzes einer Immobilie tätigen. Es ist wichtig zu beachten, dass unterschiedliche Kapitalisierungsraten unterschiedliche Risikoniveaus berücksichtigen: Eine niedrige Kapitalisierungsrate bedeutet ein geringeres Risiko, während eine hohe Rendite andererseits ein höheres Risiko bedeutet. Somit hängt der optimale Zinssatz von der Risikopräferenz des Anlegers ab.
Formel/ Kapitalisierungssatz
Cap-Rate = Nettobetriebseinkommen / aktueller Marktwert
Dabei handelt es sich bei NOI oder Nettobetriebseinkommen um die mit der Immobilie erzielten jährlichen Einnahmen (z. B. Mieten) und werden durch Abzug aller für die Verwaltung der Immobilie anfallenden Kosten ausgewiesen. Zu diesen Kosten zählen die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie sowie Grundsteuern. Der aktuelle Marktwert eines Vermögenswerts kann als der aktuelle Wert der Immobilie gemäß den vorherrschenden Marktpreisen verstanden werden. In einer anderen, weniger verbreiteten Form wird der Kapitalisierungszinssatz unter Berücksichtigung der ursprünglichen Kapitalkosten oder der Kosten für den Erwerb der Immobilie berechnet.
Cap-Rate = Nettobetriebseinkommen / Kaufpreis
Faktoren, die die Grenzraten beeinflussen
Der Kapitalisierungszinssatz dient der Beeinflussung von Anlageentscheidungen. Hierbei ist es wichtig zu verstehen, dass viele Elemente den Grad der Kapitalisierung beeinflussen können. Schauen wir uns einige davon hier und jetzt an.
1. Standort:
Der Standort einer Immobilie kann einen großen Einfluss auf die Kapitalisierungsraten haben. Das Standortrisiko ist direkt proportional zur Kapitalisierung der Unternehmen.
2. Marktgröße
Ein großer Wettbewerbsmarkt weist möglicherweise niedrigere Kapitalisierungsraten auf als ein kleinerer Markt, auf dem ein höheres Risiko besteht.
3. Vermögensstabilität
Vielleicht der wichtigste Faktor kann zu einer erhöhten Zuverlässigkeit des Immobilienwertes führen.
4. Wachstumspotenzial
Immobilien, die in einem wachsenden Markt ein enormes Potenzial haben, können die Kapitalisierung verringern.
5. Kapitalliquidität
Die Höhe des Kapitals, das Sie in eine Immobilie investieren, hat großen Einfluss auf die Kapitalisierungsrate, da sie sich direkt auf Ihren NOI auswirkt. Darüber hinaus gibt es viele weitere Faktoren, die sich auf die Höhe der Kapitalisierung auswirken können. Diese fünf Faktoren sind jedoch bei weitem die wichtigsten.
Wann und wann sollten Sie keine Cap-Raten verwenden?
Cap-Raten werden von Immobilieninvestoren regelmäßig verwendet, um das mit verschiedenen Gewerbeimmobilien verbundene Risiko zu vergleichen. Sie können den Cap-Satz zwar als Grundlage für andere Immobilieninvestitionsentscheidungen verwenden, er ist jedoch möglicherweise nicht so nützlich. Wenn Sie Cap Rates als Methode zur Bewertung potenzieller Immobilien in Betracht ziehen, müssen Sie verstehen, dass es viele Tools gibt, die Ihnen helfen können. Sie können andere Messungen verwenden, um das Risikoniveau und die potenziellen Renditen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu bestimmen. Der Kapitalisierungssatz wird sehr hoch sein nützliches Werkzeug für Gewerbeimmobilien. Sie sollten diese Formel jedoch nicht verwenden, um den Wert von Einfamilienhäusern, Immobilien, die Sie vollständig verkaufen möchten, oder Immobilien mit unregelmäßigen Einkommensströmen zu ermitteln.
Was ist eine „gute“ Cap-Rate?
Während wir alle dazu neigen, eine allgemein gute Kapitalisierungsrate zu finden, schreibt die Marktrealität vor, dass keine einzelne Kapitalisierungsrate für jede Immobilie als gut angesehen werden kann. Alles in allem können Anleger anhand der Kapitalisierungsrate entscheiden, ob eine Immobilie ihren Bedürfnissen entspricht oder nicht. Im Zweifelsfall ermittelt die Formel einen höheren Cap-Satz für Immobilien mit höherem NOI und niedrigeren Bewertungen. Andererseits weisen Immobilien mit niedrigerem Nettobetriebsergebnis und höheren Bewertungen niedrigere Kapitalisierungssätze auf.
Im Allgemeinen halten Anleger Immobilien mit niedrigeren Kapitalisierungsraten für sicherer, sie sollten jedoch mit einer längeren Zeitspanne rechnen, bis sich ihre ursprüngliche Investition amortisiert. Anleger sollten sich etwas Zeit nehmen, um herauszufinden, wie hoch die korrekte Kapitalisierungsrate für die Immobilien in ihrem Portfolio ist. Aufgrund einer Reihe von Faktoren kann es schnell passieren, dass Investoren Immobilien abgeben, die nicht ihrer Risikotoleranz entsprechen.
Nutzung und Beschränkungen des Höchstgebots
Immobilieninvestoren wählen diese Cap-Raten, um die Rentabilität oder potenzielle Rendite einer Investition zu bewerten. Bei Immobilieninvestitionen benötigen Anleger die bemerkenswerteste Gelegenheit, maximale Renditen zu erzielen und gleichzeitig in ihrer Komfortzone zu arbeiten. Kapitalisierungsquoten können Ihnen dabei helfen, sich über Investitionsmöglichkeiten zwischen Immobilienarten, Geschäftsmärkten und anderen Investitionsoptionen zu informieren. Anleger können beispielsweise die Kapitalisierungsraten von Immobilien und den jährlichen Zinssatz für Staatsanleihen analysieren, um sich ein Bild von möglichen Renditen zu machen.
Was Sie hier verstehen müssen, ist, dass diese beiden Anlagemöglichkeiten nicht völlig gleichwertig sind. Anleihen verfügen über ein gewisses Maß an Sicherheit, das es ihnen ermöglicht, eine bestimmte Rendite zu garantieren, solange Anleger sie bis zur Fälligkeit halten. Andererseits sind mit Immobilieninvestitionen auch mehrere Risiken verbunden, die durch den Wiederverkaufswert der Immobilie, Leerstand oder problematische Mieter, den Mietmarkt oder einen negativen Cashflow beeinflusst werden können. Da die Kapitalisierungsraten nur durch geschätzte Nettoerträge sowie schwankende Marktwerte bestimmt werden, gelten Immobilieninvestitionen als unsicher.
Vorstellung des Gordon-Modells. Kapitalisierungszinssatz
Eine weitere Darstellung des Kapitalisierungssatzes bezieht sich auf das Gordon-Wachstumsmodell, das auch Dividendendiskontmodell (DDM) genannt wird. Es wird genutzt für Berechnung des inneren Wertes Der Preis der Aktien eines Unternehmens unabhängig von den aktuellen Marktbedingungen, und der Wert der Aktien wird als Barwert der zukünftigen Dividenden auf die Aktien definiert. Numerisch als 0 bezeichnet
Aktienkurs = erwarteter jährlicher Dividenden-Cashflow / (geforderte Rendite des Anlegers – erwartete Dividendenwachstumsrate)
Wenn Sie die Gleichung umstellen und die Formel über den Dividenden hinaus verallgemeinern, sieht sie folgendermaßen aus:
(Erforderliche Rendite – erwartete Wachstumsrate) = erwarteter Cashflow / Vermögenswert
Diese Darstellung folgt der im vorherigen Abschnitt angegebenen grundlegenden Cap-Rate-Formel. Der erwartete Cashflow spiegelt das Nettobetriebsergebnis wider und der Wert der Vermögenswerte hängt vom aktuellen Marktwert der Immobilie ab. Dadurch ergibt sich ein Kapitalisierungszinssatz, der der Differenz zwischen der geforderten Rendite und der erwarteten Wachstumsrate entspricht. Somit ist der Kapitalisierungszinssatz die erwartete Rendite abzüglich der Wachstumsrate. Damit lässt sich der Wert der Immobilie bei einer gegebenen Rendite, die der Investor erwartet, abschätzen.
Fazit!
Letztendlich ist es klar, dass Cap-Raten Anlegern dabei helfen können, Immobilieninvestitionsmöglichkeiten einzuschätzen. Sie bieten jedoch nur eine begrenzte Deckung, da sie nur zwei Komponenten berücksichtigen: den aktuellen Marktwert und den Nettobetriebsertrag der Immobilie. Daher lässt sich sagen, dass die Kapitalisierungszinssätze von Bewertungen und nicht von Garantien abhängen. Wenn Sie diesen Zinssatz auf Ihre eigenen Anlageentscheidungen anwenden, sollten Sie ihn als Orientierungshilfe dafür betrachten, wann, wo und wie Sie in Immobilien investieren, und nicht als Versprechen auf finanziellen Erfolg.
Unterschiedliche Anleger haben unterschiedliche Bedingungen, daher sollte eine gute Kapitalisierungsrate nicht Ihr einziges Anliegen sein. Bevor Sie sich für eine Anlageentscheidung entscheiden, müssen Sie viele Elemente berücksichtigen. Beispielsweise kann sich das Cashflow-Bild eines Investors stark von der Analyse eines anderen Investors für dieselbe Immobilie unterscheiden. Folglich kann ein profitabler Vermögenswert für Investor A eine Verbindlichkeit für einen anderen Investor B sein. Unabhängig von Ihrer finanziellen Situation bleibt der Kapitalisierungssatz der Immobilie jedoch von einem Investor zum anderen unverändert, was Ihnen hilft, den potenziellen Gewinn zuverlässig und genau einzuschätzen . Aus diesem Grund sind Kapitalisierungszinsen die wichtigste Messgröße, die zur Schaffung finanzieller Stabilität berücksichtigt werden muss.
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