A taxa de capitalización é a taxa de interese utilizada para calcular os ingresos futuros dun investimento. Determina a rapidez con que o investidor recuperará o seu capital inicial e comezará a obter beneficios.
Utilízase habitualmente na industria inmobiliaria como un indicador importante para os investimentos inmobiliarios comerciais. Podes usar a taxa máxima para valorar a propiedade e conseguir un bo negocio. A taxa máxima calcúlase dividindo os ingresos operativos netos da propiedade polo valor de mercado actual.
Cal é a taxa de capitalización?
Definición: A taxa máxima defínese como unha medida da valoración dos inmobles que se usa para reflectir a taxa de retorno esperada dun investimento inmobiliario. Utilízase para comparar diferentes tipos de investimentos inmobiliarios. A taxa máxima ou a taxa límite úsase en inmobles comerciais para mostrar a taxa de retorno que se debería obter nunha propiedade de investimento inmobiliario.
Tramítase segundo os ingresos netos que xerará o inmoble e determínase dividindo os ingresos netos de explotación entre o valor do inmoble e móstrase como porcentaxe. Utilízase para estimar o retorno potencial dun investidor sobre o seu investimento inmobiliario.
Comprensión/Taxa de límite
A taxa de capitalización úsase en como medida de valoración de inmobles para a súa análise diversos investimentos inmobiliarios. Aínda que hai moitas variacións, a taxa de capitalización adoita definirse como a relación entre a renda anual do aluguer xerada polo inmoble e o seu valor de mercado actual. A maioría das variedades dependen do valor dos ingresos anuais por aluguer e se son gastos anuais brutos ou menos, e se os ingresos anuais por aluguer son o importe real recibido (rendemento inicial) ou os posibles ingresos por aluguer que se recibirían se o activo fose. alugado óptimo (Rendemento ERV).
Tamén debe entender que a taxa máxima pode ser útil para determinar rapidamente o valor relativo dos investimentos inmobiliarios comparables no mercado, pero non debe usarse como única indicación da fortaleza dun investimento porque non ten en conta a puntuación. palanca, así como o valor temporal do diñeiro e o futuro fluxos de caixa de melloras inmobles, etc. Non hai intervalos axeitados para unha taxa máxima boa ou mala, e normalmente dependen das condicións da propiedade e do mercado. A taxa de capitalización é o indicador máis coñecido polo que se analizan os investimentos inmobiliarios pola súa rendibilidade e rendibilidade potencial. Refírese á rendibilidade dun inmoble ao longo dun ano, sempre que o inmoble se adquira en metálico e non a crédito. A taxa de capitalización mostra a taxa de retorno natural, intrínseca e non explotada dunha propiedade.
A importancia da taxa de límite
A taxa de capitalización úsase para analizar varias oportunidades de investimento. Tamén mostra o tempo que tarda en recuperarse un investimento inmobiliario. Aínda que esta é unha métrica importante ao comparar as oportunidades de investimento, un investidor nunca debería facer unha compra baseándose unicamente na relación de capitalización dunha propiedade. É importante ter en conta que as distintas taxas de captación teñen en conta diferentes niveis de risco: unha taxa de captación baixa implica menos risco, mentres que, por outra banda, unha taxa de rendemento elevada implica un risco maior. Así, a taxa óptima depende da preferencia de risco do investidor.
Fórmula/Taxa de capitalización
Taxa de capitalización = beneficio operativo neto / valor de mercado actual
Aquí, o NOI ou ingresos operativos netos son os ingresos anuais xerados pola propiedade (como os alugueres) e móstranse restando todos os gastos realizados para xestionar a propiedade. Estes custos inclúen o custo do mantemento regular da propiedade, así como os impostos sobre a propiedade. O valor actual de mercado dun activo pódese entender como o valor actual do inmoble segundo os tipos de mercado vixentes. Noutra forma menos popular, a taxa de capitalización calcúlase tendo en conta o custo orixinal do capital ou o custo de adquisición da propiedade.
Taxa límite = ingresos operativos netos / prezo de compra
Factores que inflúen nas taxas marxinais
A taxa de capitalización úsase para influír nas decisións de investimento. É importante entender aquí que moitos elementos poden influír no nivel de capitalización. Vexamos algúns deles aquí e agora.
1. Localización
A localización dunha propiedade pode afectar moito ás taxas de límite. O risco de localización é directamente proporcional á capitalización das empresas.
2. Tamaño do mercado
Un gran mercado competitivo pode ter taxas de capitalización máis baixas en comparación cun mercado máis pequeno onde hai máis risco.
3. Estabilidade do activo
Quizais o factor máis importante pode converterse nunha maior fiabilidade do valor da propiedade.
4. Potencial de crecemento
Os inmobles, que teñen un enorme potencial nun mercado en crecemento, poden reducir os niveis de capitalización.
5. Liquidez de capital
A cantidade de capital que inviste nunha propiedade afectará en gran medida á taxa máxima, xa que afectará directamente ao teu NOI. Ademais destes, hai moitos outros factores que poden afectar os niveis de capitalización, pero estes cinco factores son, con moito, os máis importantes.
Cando e cando non deberías usar as taxas máximas?
Os investimentos inmobiliarios usan regularmente as taxas límite para comparar o risco asociado a diferentes propiedades inmobiliarias comerciais. Aínda que pode usar a taxa máxima para informar outras decisións de investimento inmobiliario, pode non ser tan útil. Se estás a pensar nas taxas máximas como método para avaliar propiedades potenciais, debes entender que hai moitas ferramentas que che poden axudar. Podes usar outras medidas para determinar os niveis de risco e os rendementos potenciais dunha propiedade de investimento. A taxa de capitalización será moi ferramenta útil para inmobles comerciais. Non obstante, non debe usar esta fórmula para determinar o valor de vivendas unifamiliares, propiedades que planea vender directamente ou propiedades con fluxos de ingresos irregulares.
Que é unha taxa de límite "boa"?
Aínda que todos tendemos a atopar unha taxa de límite xeralmente boa, as realidades do mercado ditan que non se pode considerar unha taxa de límite única para cada propiedade. Considerando todo, os investimentos poden usar a taxa máxima para decidir se unha propiedade se adapta ás súas necesidades ou non. En caso de dúbida, a fórmula determinará unha taxa de límite superior para propiedades con maior NOI e valoracións máis baixas. Por outra banda, os inmobles con menores ingresos operativos netos e maiores valoracións terán taxas de capitalización máis baixas.
En xeral, os investimentos consideran máis seguras as propiedades con taxas límite máis baixas, pero deberían esperar un período máis longo para recuperar o seu investimento inicial. Os investimentos deberían tardar algún tempo en ver cal é a taxa de límite correcta para as propiedades das súas carteiras. Debido a unha serie de factores, os investimentos poden transmitir rapidamente propiedades que non cumpren a súa tolerancia aos riscos implicados.
Uso máximo da oferta e limitacións
Os investimentos inmobiliarios elixen estas taxas máximas para avaliar a rendibilidade ou o retorno potencial dun investimento. Ao realizar investimentos inmobiliarios, os investimentos necesitan a oportunidade máis notable para obter o máximo rendemento mentres seguen traballando na súa zona de confort. Os ratios de capitalización poden axudarche a informarte das oportunidades de investimento entre os tipos de propiedade, os mercados comerciais e outras opcións de investimento. Por exemplo, os investimentos poden analizar as taxas de capitalización da propiedade e a taxa de interese anual dos bonos do Tesouro para facerse unha idea dos rendementos potenciais.
O que cómpre entender aquí é que estas dúas oportunidades de investimento non son totalmente equivalentes. Os bonos teñen un grao de certeza que lles permite garantir unha certa rendibilidade sempre que os investidores os manteñan ata o seu vencemento. Mentres, por outra banda, tamén hai varios riscos asociados ao investimento inmobiliario que poden verse afectados polo valor de revenda do inmoble, inquilinos vacantes ou problemáticos, mercado de aluguer ou fluxo de caixa negativo. Dado que as taxas de límite están determinadas só polos ingresos netos estimados e os valores de mercado fluctuantes, os investimentos inmobiliarios considéranse incertos.
Presentación do modelo Gordon. Taxa de capitalización
Outra representación da taxa de capitalización está relacionada co modelo de crecemento Gordon, que tamén se denomina modelo de desconto de dividendos (DDM). Úsase para cálculo de valor intrínseco o prezo das accións dunha empresa independentemente das condicións actuais do mercado, e o valor das accións defínese como o valor actual dos dividendos futuros das accións. Numericamente denominado 0
Prezo das accións = fluxo de caixa do dividendo anual esperado / (taxa de rendemento requirida do investidor - taxa de crecemento do dividendo esperada)
Cando reordenas a ecuación e xeneralizas a fórmula máis aló do dividendo, terá o seguinte aspecto:
(Taxa de retorno requirida - taxa de crecemento esperada) = fluxo de caixa esperado/valor do activo
Esta representación segue a fórmula básica da taxa de límite indicada na sección anterior. O fluxo de caixa esperado reflicte os ingresos operativos netos e o valor dos activos está relacionado co valor de mercado actual da propiedade. Isto dará lugar a unha taxa de capitalización comparable á diferenza entre a taxa de rendemento requirida e a taxa de crecemento esperada. Así, a taxa de capitalización é a taxa de retorno esperada menos a taxa de crecemento. Isto pódese usar para estimar o valor da propiedade para unha determinada taxa de retorno que espera o investidor.
Saída!
En definitiva, está claro que as taxas máximas poden axudar aos investimentos a medir as oportunidades de investimento inmobiliario. Non obstante, ofrecen unha cobertura limitada porque só consideran dous compoñentes: o valor actual de mercado e os ingresos netos de explotación do inmoble. Polo tanto, pódese dicir que as taxas de capitalización dependen de valoracións e non de garantías. Cando aplique esta taxa ás súas propias decisións de investimento, debe vela como unha guía de cando, onde e como investir en inmobles, en lugar de como unha promesa de éxito financeiro.
Os diferentes investidores teñen condicións diferentes, polo que unha boa taxa de límite non debería ser a túa única preocupación. Hai moitos elementos a considerar antes de decidirse coa súa elección de investimento. Por exemplo, a imaxe do fluxo de caixa dun investidor pode ser moi diferente da análise doutro investidor para a mesma propiedade. En consecuencia, un activo rendible para o investidor A pode ser un pasivo para outro investidor B. Non obstante, independentemente da súa situación financeira, a taxa de capitalización da propiedade continuará igual que antes dun investidor a outro, o que axudaralle a estimar de forma fiable e precisa o beneficio potencial. . É por iso que as taxas de capitalización son a principal métrica a considerar para crear estabilidade financeira.
Deixe un comentario