Կապիտալիզացիայի դրույքաչափ – սահմանում, նշանակություն և բանաձև

Կապիտալացման տոկոսադրույքը այն տոկոսադրույքն է, որն օգտագործվում է ներդրումներից ապագա եկամուտը հաշվարկելու համար: Այն որոշում է, թե որքան արագ ներդրողը կվերադարձնի իր սկզբնական կապիտալը և կսկսի շահույթ ստանալ:

Այն սովորաբար օգտագործվում է անշարժ գույքի ոլորտում որպես կարևոր ցուցանիշ առևտրային անշարժ գույքի ներդրողների համար: Դուք կարող եք օգտագործել սահմանաչափը գույքը գնահատելու և լավ գործարք ստանալու համար: Շեմի դրույքաչափը հաշվարկվում է գույքի զուտ գործառնական եկամուտը բաժանելով ընթացիկ շուկայական արժեքի վրա:

Ո՞րն է կապիտալիզացիայի դրույքաչափը:

Սահմանում: Հիմնական դրույքաչափը սահմանվում է որպես անշարժ գույքի գնահատման միջոց, որն օգտագործվում է անշարժ գույքում ներդրումների ակնկալվող եկամտաբերությունն արտացոլելու համար: Այն օգտագործվում է անշարժ գույքի տարբեր տեսակների համեմատության համար: Հիմնական դրույքաչափը կամ սահմանային դրույքաչափը օգտագործվում է առևտրային անշարժ գույքում` ցույց տալու այն եկամտաբերությունը, որը պետք է վաստակվի անշարժ գույքի ներդրումային գույքի վրա:

Այն մշակվում է ըստ այն զուտ եկամտի, որը կստեղծի գույքը և որոշվում է զուտ գործառնական եկամուտը բաժանելով գույքի արժեքի վրա և ցուցադրվում է որպես տոկոս: Այն օգտագործվում է գնահատելու ներդրողի պոտենցիալ եկամտաբերությունը իր անշարժ գույքի ներդրման համար:

Հասկացողություն/Cap Rate

Կապիտալիզացիայի դրույքաչափը օգտագործվում է որպես անշարժ գույքի գնահատման միջոց վերլուծության համար տարբեր անշարժ գույքի ներդրումներ. Չնայած կան բազմաթիվ տատանումներ, կապիտալիզացիայի դրույքաչափը սովորաբար սահմանվում է որպես գույքի կողմից գոյացած տարեկան վարձակալության եկամտի հարաբերակցությունը ներկայիս շուկայական արժեքին: Սորտերի մեծ մասը հիմնված է տարեկան վարձակալության եկամտի արժեքի վրա, և արդյոք դա համախառն կամ պակաս տարեկան ծախսեր է, և արդյոք տարեկան վարձակալության եկամուտը ստացված փաստացի գումարն է (նախնական եկամտաբերությունը), թե՞ հնարավոր վարձակալության եկամուտը, որը կստացվեր, եթե ակտիվը լիներ: օպտիմալ կերպով վարձակալված (Yield ERV):

Դուք նաև պետք է հասկանաք, որ շեմի դրույքաչափը կարող է օգտակար լինել շուկայում համեմատելի անշարժ գույքի ներդրումների հարաբերական արժեքը արագ որոշելու համար, բայց այն չպետք է օգտագործվի որպես ներդրման ուժի միակ ցուցիչ, քանի որ այն հաշվի չի առնում միավորը: լծակներ, ինչպես նաև փողի ժամանակային արժեքը և ապագան դրամական հոսքեր Գույքի բարելավումներից և այլն: Լավ կամ վատ սահմանաչափի համար համապատասխան միջակայքեր չկան, և դրանք սովորաբար կախված են գույքից և շուկայական պայմաններից: Կապիտալիզացիայի մակարդակը ամենահայտնի ցուցանիշն է, որով անշարժ գույքի ներդրումները վերլուծվում են դրանց շահութաբերության և հնարավոր շահութաբերության համար: Խոսքը վերաբերում է մեկ տարվա ընթացքում գույքի շահութաբերությանը, պայմանով, որ գույքը ձեռք է բերվել կանխիկ, այլ ոչ ապառիկ։ Կապիտալացման տոկոսադրույքը ցույց է տալիս գույքի վերադարձի բնական, ներքին և չօգտագործված տոկոսադրույքը:

Cap Rate-ի կարևորությունը

Կապիտալացման տոկոսադրույքը օգտագործվում է տարբեր ներդրումային հնարավորությունների վերլուծության համար: Այն նաև ցույց է տալիս, թե որքան ժամանակ է պահանջվում գույքի ներդրման վերականգնման համար: Թեև սա կարևոր չափիչ է ներդրումային հնարավորությունները համեմատելիս, ներդրողը երբեք չպետք է գնումներ կատարի բացառապես անշարժ գույքի կապիտալացման դրույքաչափի հիման վրա: Կարևոր է նշել, որ տարբեր սահմանաչափերի դրույքաչափերը հաշվի են առնում ռիսկի տարբեր մակարդակներ. ցածր շեմի դրույքաչափը ենթադրում է ավելի քիչ ռիսկ, մինչդեռ մյուս կողմից, բարձր եկամտաբերությունը ենթադրում է ավելի բարձր ռիսկ: Այսպիսով, օպտիմալ դրույքաչափը կախված է ներդրողի ռիսկի նախապատվությունից:

Բանաձև/ Կապիտալացման տոկոսադրույք

Cap rate = զուտ գործառնական եկամուտ / ընթացիկ շուկայական արժեք

Այստեղ NOI-ը կամ զուտ գործառնական եկամուտը գույքի կողմից գոյացած տարեկան եկամուտն է (օրինակ՝ վարձակալությունը) և ցուցադրվում է՝ հանելով գույքը կառավարելու համար կատարված բոլոր ծախսերը: Այս ծախսերը ներառում են գույքի կանոնավոր պահպանման ծախսերը, ինչպես նաև գույքահարկերը: Ակտիվների ընթացիկ շուկայական արժեքը կարելի է հասկանալ որպես գույքի ընթացիկ արժեք՝ ըստ գերակշռող շուկայական դրույքաչափերի: Մեկ այլ քիչ տարածված ձևով կապիտալիզացիայի դրույքաչափը հաշվարկվում է՝ հաշվի առնելով կապիտալի սկզբնական արժեքը կամ գույքի ձեռքբերման արժեքը:

Cap rate = զուտ գործառնական եկամուտ / գնման գին

Սահմանային դրույքաչափերի վրա ազդող գործոններ

Կապիտալացման տոկոսադրույքը օգտագործվում է ներդրումային որոշումների վրա ազդելու համար: Այստեղ կարևոր է հասկանալ, որ շատ տարրեր կարող են ազդել կապիտալիզացիայի մակարդակի վրա: Եկեք նայենք դրանցից մի քանիսին այստեղ և հիմա:

1. Որտեղից

Գույքի գտնվելու վայրը կարող է մեծապես ազդել սահմանաչափի դրույքաչափերի վրա: Տեղադրության ռիսկն ուղիղ համեմատական ​​է ընկերությունների կապիտալիզացիային:

2. Շուկայի չափը

Խոշոր մրցակցային շուկան կարող է ունենալ կապիտալիզացիայի ավելի ցածր տոկոսադրույքներ՝ համեմատած ավելի փոքր շուկայի հետ, որտեղ ավելի մեծ ռիսկ կա:

3. Ակտիվների կայունություն

Գուցե ամենակարեւոր գործոնը կարող է դառնալ գույքի արժեքի ուժեղացված հուսալիություն:

4. Աճի ներուժ

Անշարժ գույքը, որը հսկայական ներուժ ունի աճող շուկայում, կարող է նվազեցնել կապիտալիզացիայի մակարդակը:

5. Կապիտալի իրացվելիություն

Կապիտալի չափը, որը դուք ներդրում եք սեփականության մեջ, մեծապես կազդի սահմանաչափի դրույքաչափի վրա, քանի որ այն ուղղակիորեն կազդի ձեր NOI-ի վրա: Բացի դրանցից, կան բազմաթիվ այլ գործոններ, որոնք կարող են ազդել կապիտալիզացիայի մակարդակի վրա, բայց այս հինգ գործոնները շատ կարևոր են:

Ե՞րբ և ե՞րբ չպետք է օգտագործեք սահմանային դրույքաչափերը:

Անշարժ գույքի ներդրողների կողմից կանոնավոր կերպով օգտագործվում են հիմնական դրույքաչափերը՝ համեմատելու տարբեր առևտրային անշարժ գույքի հետ կապված ռիսկերը: Թեև դուք կարող եք օգտագործել սահմանաչափը անշարժ գույքի ներդրումային այլ որոշումների մասին տեղեկացնելու համար, այն կարող է այդքան էլ օգտակար չլինել: Եթե ​​դուք մտածում եք սահմանաչափերի մասին՝ որպես պոտենցիալ հատկությունների գնահատման մեթոդ, դուք պետք է հասկանաք, որ կան բազմաթիվ գործիքներ, որոնք կարող են օգնել ձեզ: Դուք կարող եք օգտագործել այլ չափումներ՝ ներդրումային գույքի ռիսկի մակարդակները և հնարավոր եկամուտները որոշելու համար: Կապիտալացման տոկոսադրույքը կլինի շատ օգտակար գործիք կոմերցիոն անշարժ գույքի համար։ Այնուամենայնիվ, դուք չպետք է օգտագործեք այս բանաձևը մեկ ընտանիքի տների, անշարժ գույքի արժեքը, որոնք դուք նախատեսում եք վաճառել ուղղակիորեն, կամ անկանոն եկամտի հոսքերով գույքի արժեքը:

Ո՞րն է «լավ» սահմանաչափի դրույքաչափը:

Թեև մենք բոլորս հակված ենք ընդհանուր առմամբ լավ շեմի դրույքաչափ գտնելու, շուկայական իրողությունները թելադրում են, որ ոչ մի սահմանաչափ դրույքաչափ չի կարող լավ համարվել յուրաքանչյուր գույքի համար: Հաշվի առնելով բոլոր հանգամանքները՝ ներդրողները կարող են օգտագործել սահմանային դրույքաչափը՝ որոշելու՝ արդյոք գույքը համապատասխանում է իրենց կարիքներին, թե ոչ: Կասկածի դեպքում բանաձևը կսահմանի ավելի բարձր շեմի դրույքաչափ ավելի բարձր NOI և ավելի ցածր գնահատումներ ունեցող գույքի համար: Մյուս կողմից, ավելի ցածր զուտ գործառնական եկամուտով և ավելի բարձր գնահատումներով գույքը կունենան ավելի ցածր կապիտալիզացիայի դրույքաչափեր:

Ընդհանրապես, ներդրողները ավելի ապահով են համարում ավելի ցածր սահմանաչափերով գույքը, սակայն նրանք պետք է ակնկալեն ավելի երկար ժամանակ՝ իրենց սկզբնական ներդրումները վերադարձնելու համար: Ներդրողները պետք է որոշ ժամանակ հատկացնեն՝ տեսնելու, թե որն է իրենց պորտֆելներում գտնվող գույքի ճիշտ սահմանաչափը: Մի շարք գործոնների պատճառով ներդրողները կարող են արագ փոխանցել գույք, որոնք չեն համապատասխանում իրենց հանդուրժողականությանը առնչվող ռիսկերի նկատմամբ:

Առավելագույն հայտի օգտագործում և սահմանափակումներ

Անշարժ գույքի ներդրողները ընտրում են այս սահմանաչափերը՝ գնահատելու շահութաբերությունը կամ ներդրման հնարավոր վերադարձը: Անշարժ գույքի վրա ներդրումներ կատարելիս ներդրողներին անհրաժեշտ է առավելագույն եկամտաբերություն ստանալու ամենաուշագրավ հնարավորությունը, մինչդեռ դեռ աշխատում են իրենց հարմարավետության գոտում: Կապիտալացման գործակիցները կարող են օգնել ձեզ տեղեկացնել անշարժ գույքի տեսակների, բիզնես շուկաների և այլ ներդրումային տարբերակների ներդրումային հնարավորությունների մասին: Օրինակ, ներդրողները կարող են վերլուծել գույքի կապիտալացման դրույքաչափերը և գանձապետական ​​պարտատոմսերի տարեկան տոկոսադրույքը, որպեսզի պատկերացում կազմեն պոտենցիալ եկամտաբերության մասին:

Այն, ինչ դուք պետք է այստեղ հասկանաք, այն է, որ այս երկու ներդրումային հնարավորությունները լիովին համարժեք չեն: Պարտատոմսերն ունեն որոշակի որոշակիություն, որը թույլ է տալիս նրանց երաշխավորել որոշակի եկամուտ, քանի դեռ ներդրողները դրանք պահում են մինչև մարման ժամկետը: Մինչդեռ, մյուս կողմից, կան նաև մի քանի ռիսկեր, որոնք կապված են անշարժ գույքի ներդրումների հետ, որոնց վրա կարող են ազդել գույքի վերավաճառքի արժեքը, թափուր աշխատատեղերը կամ խնդրահարույց վարձակալները, վարձակալության շուկան կամ դրամական միջոցների բացասական հոսքերը: Քանի որ շեմի դրույքաչափերը որոշվում են միայն գնահատված զուտ եկամուտով, ինչպես նաև շուկայական տատանվող արժեքներով, անշարժ գույքի ներդրումները համարվում են անորոշ:

Գորդոնի մոդելի շնորհանդես. Կապիտալացման տոկոսադրույքը

Կապիտալացման տոկոսադրույքի մեկ այլ ներկայացում կապված է Գորդոնի աճի մոդելի հետ, որը նաև կոչվում է շահաբաժինների զեղչի մոդել (DDM): Այն օգտագործվում է ներքին արժեքի հաշվարկ ընկերության բաժնետոմսերի գինը՝ անկախ ընթացիկ շուկայական պայմաններից, և բաժնետոմսերի արժեքը սահմանվում է որպես բաժնետոմսերի ապագա շահաբաժինների ներկա արժեք: Թվականորեն նշված է որպես 0

Բաժնետոմսերի գին = ակնկալվող շահաբաժինների տարեկան դրամական հոսքեր / (ներդրողի կողմից պահանջվող եկամտաբերության տոկոսադրույքը - շահութաբաժնի ակնկալվող աճի տեմպ)

Երբ դուք վերադասավորեք հավասարումը և ընդհանրացնեք բանաձևը դիվիդենտից այն կողմ, ապա այն կունենա հետևյալ տեսքը.

(Պահանջվող եկամտաբերության տոկոսադրույքը - ակնկալվող աճի տեմպ) = կանխիկի ակնկալվող հոսք/ակտիվների արժեք

Այս ներկայացումը հետևում է նախորդ բաժնում տրված հիմնական սահմանաչափի դրույքաչափին: Ակնկալվող դրամական հոսքերը արտացոլում են զուտ գործառնական եկամուտը, իսկ ակտիվների արժեքը կապված է գույքի ընթացիկ շուկայական արժեքի հետ: Սա կհանգեցնի կապիտալիզացիայի մակարդակի, որը համեմատելի է պահանջվող եկամտաբերության և ակնկալվող աճի տեմպերի տարբերության հետ: Այսպիսով, կապիտալիզացիայի տոկոսադրույքը ակնկալվող եկամտաբերությունն է՝ հանած աճի տեմպը: Սա կարող է օգտագործվել գույքի արժեքը գնահատելու համար ներդրողի կողմից ակնկալվող եկամտաբերության որոշակի տոկոսադրույքի համար:

Եզրակացություն.

Ի վերջո, պարզ է, որ սահմանաչափերը կարող են օգնել ներդրողներին չափել անշարժ գույքի ներդրման հնարավորությունները: Այնուամենայնիվ, նրանք առաջարկում են սահմանափակ ծածկույթ, քանի որ հաշվի են առնում միայն երկու բաղադրիչ՝ ընթացիկ շուկայական արժեքը և գույքի զուտ գործառնական եկամուտը: Հետևաբար, կարելի է ասել, որ կապիտալիզացիայի դրույքաչափերը կախված են ոչ թե երաշխիքներից, այլ գնահատումներից։ Այս դրույքաչափը կիրառելով ձեր սեփական ներդրումային որոշումների համար, դուք պետք է այն դիտեք որպես ուղեցույց, թե երբ, որտեղ և ինչպես ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում, այլ ոչ թե որպես ֆինանսական հաջողության խոստում:

Տարբեր ներդրողներ ունեն տարբեր պայմաններ, ուստի լավ սահմանաչափը չպետք է լինի ձեր միակ մտահոգությունը: Կան բազմաթիվ տարրեր, որոնք պետք է հաշվի առնել նախքան ձեր ներդրումային ընտրությունը լուծելը: Օրինակ, մեկ ներդրողի դրամական հոսքերի պատկերը կարող է չափազանց տարբեր լինել մեկ այլ ներդրողի նույն գույքի վերլուծությունից: Հետևաբար, ներդրողի A-ի համար մեկ եկամտաբեր ակտիվը կարող է լինել պարտավորություն մեկ այլ ներդրողի համար: Այնուամենայնիվ, անկախ ձեր ֆինանսական վիճակից, գույքի կապիտալացման դրույքաչափը կշարունակվի այնպես, ինչպես նախկինում մեկ ներդրողից մյուսը, ինչը կօգնի ձեզ հուսալի և ճշգրիտ գնահատել հնարավոր շահույթը: . Ահա թե ինչու կապիտալիզացիայի դրույքաչափերը հիմնական ցուցանիշն են, որը պետք է դիտարկել ֆինանսական կայունություն ստեղծելու համար: