Il tasso di capitalizzazione è il tasso di interesse utilizzato per calcolare il reddito futuro derivante da un investimento. Determina la rapidità con cui l'investitore recupererà il suo capitale iniziale e inizierà a realizzare un profitto.
È comunemente utilizzato nel settore immobiliare come indicatore importante per gli investitori immobiliari commerciali. È possibile utilizzare il tasso massimo per valutare la proprietà e ottenere un buon affare. Il tasso massimo viene calcolato dividendo il reddito operativo netto della proprietà per il valore di mercato corrente.
Qual è il tasso di capitalizzazione?
definizione: Il tasso massimo è definito come una misura della valutazione immobiliare utilizzata per riflettere il tasso di rendimento atteso su un investimento immobiliare. Viene utilizzato per confrontare diversi tipi di investimenti immobiliari. Il tasso massimo o il tasso massimo viene utilizzato negli immobili commerciali per mostrare il tasso di rendimento che dovrebbe essere guadagnato su un investimento immobiliare.
Viene elaborato in base al reddito netto che genererà l'immobile ed è determinato dividendo il reddito operativo netto per il valore dell'immobile ed è indicato in percentuale. Viene utilizzato per stimare il potenziale ritorno di un investitore sul suo investimento immobiliare.
Comprensione/Tasso massimo
Viene utilizzato il tasso di capitalizzazione come misura di valutazione immobiliare per l'analisi vari investimenti immobiliari. Sebbene esistano molte variazioni, il tasso di capitalizzazione è solitamente definito come il rapporto tra il reddito da locazione annuo generato dalla proprietà e il suo valore di mercato corrente. La maggior parte delle varietà si basa sul valore del reddito da locazione annuale e se si tratta di spese annuali lorde o meno, e se il reddito da locazione annuale è l'importo effettivo ricevuto (rendimento iniziale) o il potenziale reddito da locazione che sarebbe stato ricevuto se il bene fosse stato affittato in modo ottimale (Rendimento ERV).
Dovresti anche capire che il tasso massimo può essere utile per determinare rapidamente il valore relativo di investimenti immobiliari comparabili sul mercato, ma non dovrebbe essere utilizzato come unica indicazione della forza di un investimento perché non tiene conto del punteggio. leva finanziaria, nonché il valore temporale del denaro e del futuro flussi di cassa da miglioramenti immobiliari, ecc. Non esistono intervalli adeguati per un tasso massimo buono o cattivo e di solito dipendono dalle condizioni della proprietà e del mercato. Il tasso di capitalizzazione è l'indicatore più noto con cui vengono analizzati la redditività e la potenziale redditività degli investimenti immobiliari. Si riferisce alla redditività di un immobile in un anno, a condizione che l'immobile venga acquistato in contanti e non a credito. Il tasso di capitalizzazione mostra il tasso di rendimento naturale, intrinseco e non sfruttato di un immobile.
L'importanza del tasso massimo
Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato per analizzare varie opportunità di investimento. Mostra anche quanto tempo impiega un investimento immobiliare a riprendersi. Sebbene questo sia un parametro importante quando si confrontano le opportunità di investimento, un investitore non dovrebbe mai effettuare un acquisto basandosi esclusivamente sul tasso di capitalizzazione di una proprietà. È importante notare che diversi tassi di cap tengono conto di diversi livelli di rischio: un tasso di cap basso implica un rischio minore, mentre, d’altro canto, un tasso di rendimento elevato implica un rischio più elevato. Pertanto, il tasso ottimale dipende dalla preferenza del rischio dell'investitore.
Formula/Tasso di capitalizzazione
Tasso massimo = utile operativo netto / valore di mercato corrente
Qui, il NOI o reddito operativo netto è il reddito annuo generato dalla proprietà (come gli affitti) e viene mostrato sottraendo tutte le spese sostenute per gestire la proprietà. Questi costi includono il costo della regolare manutenzione della proprietà e le tasse sulla proprietà. Il valore corrente di mercato di un bene può essere inteso come il valore corrente della proprietà secondo i tassi di mercato prevalenti. In un'altra forma meno popolare, il tasso di capitalizzazione viene calcolato tenendo conto del costo originario del capitale o del costo di acquisizione della proprietà.
Cap rate = utile operativo netto/prezzo di acquisto
Fattori che influenzano le aliquote marginali
Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato per influenzare le decisioni di investimento. È importante capire qui che molti elementi possono influenzare il livello di capitalizzazione. Diamo un'occhiata ad alcuni di loro qui e ora.
1. posizione
L'ubicazione di una proprietà può influenzare notevolmente i tassi massimi. Il rischio di localizzazione è direttamente proporzionale alla capitalizzazione delle aziende.
2. Dimensioni del mercato
Un grande mercato competitivo può avere tassi di capitalizzazione più bassi rispetto a un mercato più piccolo dove il rischio è maggiore.
3. Stabilità patrimoniale
Forse il fattore più importante può diventare una maggiore affidabilità del valore della proprietà.
4. Potenziale di crescita
Il settore immobiliare, che ha un enorme potenziale in un mercato in crescita, potrebbe ridurre i livelli di capitalizzazione.
5. Liquidità del capitale
L'importo del capitale investito in una proprietà influirà notevolmente sul tasso massimo poiché influirà direttamente sul tuo NOI. Oltre a questi, ci sono molti altri fattori che possono influenzare i livelli di capitalizzazione, ma questi cinque fattori sono di gran lunga i più importanti.
Quando e quando non dovresti utilizzare i tassi massimi?
I tassi massimi vengono regolarmente utilizzati dagli investitori immobiliari per confrontare il rischio associato a diverse proprietà immobiliari commerciali. Sebbene sia possibile utilizzare il tasso massimo per informare altre decisioni di investimento immobiliare, potrebbe non essere altrettanto utile. Se stai pensando ai tassi massimi come metodo per valutare potenziali proprietà, devi capire che ci sono molti strumenti che possono aiutarti. È possibile utilizzare altre misurazioni per determinare i livelli di rischio e i potenziali rendimenti di un investimento immobiliare. Il tasso di capitalizzazione sarà molto attrezzo utile per gli immobili commerciali. Tuttavia, non dovresti utilizzare questa formula per determinare il valore di case unifamiliari, proprietà che prevedi di vendere a titolo definitivo o proprietà con flussi di reddito irregolari.
Qual è un tasso massimo “buono”?
Sebbene tutti tendiamo a trovare un tasso massimo generalmente buono, le realtà del mercato impongono che nessun singolo tasso massimo possa essere considerato buono per ogni proprietà. Tutto considerato, gli investitori possono utilizzare il tasso massimo per decidere se un immobile soddisfa o meno le loro esigenze. In caso di dubbio, la formula determinerà un tasso massimo più elevato per le proprietà con NOI più elevato e valutazioni più basse. D’altro canto, gli immobili con un reddito operativo netto inferiore e valutazioni più elevate avranno tassi di capitalizzazione più bassi.
In generale, gli investitori considerano più sicure le proprietà con tassi di capitalizzazione più bassi, ma dovrebbero aspettarsi un periodo di tempo più lungo per recuperare l’investimento iniziale. Gli investitori dovrebbero prendersi del tempo per vedere quale sia il tasso massimo corretto per le proprietà nei loro portafogli. A causa di una serie di fattori, gli investitori potrebbero cedere rapidamente proprietà che non soddisfano la loro tolleranza ai rischi connessi.
Utilizzo e limitazioni dell'offerta massima
Gli investitori immobiliari scelgono questi tassi massimi per valutare la redditività o il potenziale ritorno su un investimento. Quando si effettuano investimenti immobiliari, gli investitori hanno bisogno della straordinaria opportunità di ottenere i massimi rendimenti pur continuando a lavorare nella loro zona di comfort. I rapporti di capitalizzazione possono aiutarti a informarti sulle opportunità di investimento tra tipi di proprietà, mercati aziendali e altre opzioni di investimento. Ad esempio, gli investitori possono analizzare i tassi di capitalizzazione immobiliare e il tasso di interesse annuo sui buoni del Tesoro per avere un’idea dei potenziali rendimenti.
Ciò che devi capire qui è che queste due opportunità di investimento non sono del tutto equivalenti. Le obbligazioni hanno un grado di certezza che consente loro di garantire un certo rendimento finché gli investitori le detengono fino alla scadenza. D'altro canto, gli investimenti immobiliari comportano anche diversi rischi, che possono essere influenzati dal valore di rivendita dell'immobile, dai posti vacanti o dagli inquilini problematici, dal mercato degli affitti o dal flusso di cassa negativo. Poiché i tassi massimi sono determinati solo dal reddito netto stimato e dai valori di mercato fluttuanti, gli investimenti immobiliari sono considerati incerti.
Presentazione del modello Gordon. Tasso di capitalizzazione
Un’altra rappresentazione del tasso di capitalizzazione è legata al modello di crescita di Gordon, chiamato anche modello di sconto dei dividendi (DDM). È usato per calcolo del valore intrinseco il prezzo delle azioni di un'impresa indipendentemente dalle attuali condizioni di mercato, e il valore delle azioni è definito come il valore attuale dei futuri dividendi sulle azioni. Numericamente indicato come 0
Prezzo delle azioni = flusso di cassa del dividendo annuo previsto / (tasso di rendimento richiesto dall'investitore - tasso di crescita del dividendo previsto)
Quando riorganizzi l'equazione e generalizzi la formula oltre il dividendo, apparirà come:
(Tasso di rendimento richiesto - tasso di crescita atteso) = flusso di cassa atteso/valore patrimoniale
Questa rappresentazione segue la formula del tasso massimo di base fornita nella sezione precedente. Il flusso di cassa atteso riflette il reddito operativo netto e il valore delle attività è correlato al valore corrente di mercato della proprietà. Ciò si tradurrà in un tasso di capitalizzazione paragonabile alla differenza tra il tasso di rendimento richiesto e il tasso di crescita atteso. Pertanto, il tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento atteso meno il tasso di crescita. Questo può essere utilizzato per stimare il valore della proprietà per un dato tasso di rendimento che l'investitore si aspetta.
Conclusione!
In definitiva, è chiaro che i tassi massimi possono aiutare gli investitori a misurare le opportunità di investimento immobiliare. Tuttavia, offrono una copertura limitata perché considerano solo due componenti: il valore corrente di mercato e il reddito operativo netto della proprietà. Si può quindi affermare che i tassi di capitalizzazione dipendono dalle valutazioni e non dalle garanzie. Quando applichi questo tasso alle tue decisioni di investimento, dovresti vederlo come una guida su quando, dove e come investire nel settore immobiliare, piuttosto che come una promessa di successo finanziario.
Investitori diversi hanno condizioni diverse, quindi un buon tasso massimo non dovrebbe essere la tua unica preoccupazione. Ci sono molti elementi da considerare prima di decidere la tua scelta di investimento. Ad esempio, il quadro del flusso di cassa di un investitore potrebbe essere estremamente diverso dall'analisi di un altro investitore per la stessa proprietà. Di conseguenza, un asset redditizio per l'investitore A può essere una passività per un altro investitore B. Tuttavia, indipendentemente dalla vostra situazione finanziaria, il tasso di capitalizzazione della proprietà continuerà come prima da un investitore all'altro, il che vi aiuterà a stimare in modo affidabile e accurato il potenziale profitto. . Questo è il motivo per cui i tassi di capitalizzazione sono il parametro principale da considerare per creare stabilità finanziaria.
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