კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც გამოიყენება ინვესტიციიდან მომავალი შემოსავლის გამოსათვლელად. ის განსაზღვრავს, თუ რამდენად სწრაფად დაიბრუნებს ინვესტორი საწყის კაპიტალს და დაიწყებს მოგების მიღებას.
ის ჩვეულებრივ გამოიყენება უძრავი ქონების ინდუსტრიაში, როგორც მნიშვნელოვანი ინდიკატორი კომერციული უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ ზღვრული განაკვეთი ქონების შესაფასებლად და კარგი გარიგების მისაღებად. მაქსიმალური განაკვეთი გამოითვლება ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაყოფით მიმდინარე საბაზრო ღირებულებაზე.
რა არის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი?
განმარტება: კაპიტალის განაკვეთი განისაზღვრება, როგორც უძრავი ქონების შეფასების საზომი, რომელიც გამოიყენება უძრავი ქონების ინვესტიციის მოსალოდნელი ანაზღაურების განაკვეთის ასახვისთვის. იგი გამოიყენება უძრავი ქონების სხვადასხვა ტიპის ინვესტიციების შესადარებლად. კაპიტალის განაკვეთი ან კაპიტალის განაკვეთი გამოიყენება კომერციულ უძრავ ქონებაში, რათა აჩვენოს ანაზღაურება, რომელიც უნდა იყოს მიღებული უძრავი ქონების საინვესტიციო ქონებაზე.
იგი მუშავდება იმ წმინდა შემოსავლის მიხედვით, რომელსაც გამოიმუშავებს ქონება და განისაზღვრება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ქონების ღირებულებაზე გაყოფით და ნაჩვენებია პროცენტულად. იგი გამოიყენება ინვესტორის პოტენციური ანაზღაურების შესაფასებლად მის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებზე.
გაგება/Cap Rate
კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი გამოიყენება როგორც უძრავი ქონების შეფასების ღონისძიება ანალიზისთვის სხვადასხვა ინვესტიციები უძრავ ქონებაში. მიუხედავად იმისა, რომ ბევრი ვარიაციაა, კაპიტალიზაციის განაკვეთი ჩვეულებრივ განისაზღვრება, როგორც ქონების მიერ გამომუშავებული წლიური იჯარით მიღებული შემოსავლის თანაფარდობა მის ამჟამინდელ საბაზრო ღირებულებასთან. ჯიშების უმეტესობა ეყრდნობა წლიური გაქირავების შემოსავლის ღირებულებას და არის თუ არა ეს მთლიანი ან ნაკლები წლიური ხარჯები, და არის თუ არა წლიური იჯარის შემოსავალი მიღებული ფაქტობრივი თანხა (საწყისი მოსავალი) თუ პოტენციური იჯარით შემოსავალი, რომელიც მიიღებდა თუ აქტივი იქნებოდა. ოპტიმალურად გაქირავებული (Yield ERV).
თქვენ ასევე უნდა გესმოდეთ, რომ მაქსიმალური განაკვეთი შეიძლება სასარგებლო იყოს ბაზარზე შესადარებელი უძრავი ქონების ინვესტიციების ფარდობითი ღირებულების სწრაფად დასადგენად, მაგრამ ის არ უნდა იქნას გამოყენებული, როგორც ინვესტიციის სიძლიერის ერთადერთი მაჩვენებელი, რადგან ის არ ითვალისწინებს ქულას. ბერკეტი, ასევე ფულის დროითი ღირებულება და მომავალი ფულადი ნაკადები ქონების გაუმჯობესებიდან და ა.შ. არ არსებობს კარგი ან ცუდი ლიმიტის განაკვეთის შესაბამისი დიაპაზონი და ისინი, როგორც წესი, დამოკიდებულია ქონებასა და ბაზრის პირობებზე. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი ყველაზე ცნობილი ინდიკატორია, რომლითაც უძრავი ქონების ინვესტიციები გაანალიზებულია მათი მომგებიანობისა და პოტენციური მომგებიანობის შესახებ. ეს ეხება ქონების მომგებიანობას ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, იმ პირობით, რომ ქონება შეძენილია ნაღდი ფულით და არა კრედიტით. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი გვიჩვენებს ქონების დაბრუნების ბუნებრივ, შინაგან და გამოუყენებელ მაჩვენებელს.
Cap Rate-ის მნიშვნელობა
კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი გამოიყენება სხვადასხვა საინვესტიციო შესაძლებლობების გასაანალიზებლად. ის ასევე აჩვენებს, რამდენი დრო სჭირდება ქონების ინვესტიციის აღდგენას. მიუხედავად იმისა, რომ ეს მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია საინვესტიციო შესაძლებლობების შედარებისას, ინვესტორმა არასოდეს უნდა განახორციელოს შესყიდვა მხოლოდ ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთზე დაყრდნობით. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ სხვადასხვა კაპიტალის განაკვეთი ითვალისწინებს რისკის სხვადასხვა დონეს: დაბალი კაპიტალის განაკვეთი გულისხმობს ნაკლებ რისკს, ხოლო მეორეს მხრივ, ანაზღაურების მაღალი მაჩვენებელი გულისხმობს უფრო მაღალ რისკს. ამრიგად, ოპტიმალური განაკვეთი დამოკიდებულია ინვესტორის რისკის უპირატესობაზე.
ფორმულა/კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი
ძირითადი განაკვეთი = წმინდა საოპერაციო შემოსავალი / მიმდინარე საბაზრო ღირებულება
აქ, NOI ან წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის ქონების მიერ გამომუშავებული წლიური შემოსავალი (როგორიცაა გაქირავება) და ნაჩვენებია ქონების მართვისთვის გაწეული ყველა ხარჯის გამოკლებით. ეს ხარჯები მოიცავს ქონების რეგულარული მოვლა-პატრონობის ღირებულებას, ასევე ქონების გადასახადს. აქტივის მიმდინარე საბაზრო ღირებულება შეიძლება გავიგოთ, როგორც ქონების მიმდინარე ღირებულება გაბატონებული საბაზრო განაკვეთების მიხედვით. სხვა ნაკლებად პოპულარული ფორმით, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი გამოითვლება კაპიტალის საწყისი ღირებულების ან ქონების შეძენის ღირებულების გათვალისწინებით.
კაპიტალი = წმინდა საოპერაციო შემოსავალი / შესყიდვის ფასი
ზღვრული განაკვეთების გავლენის ფაქტორები
კაპიტალიზაციის განაკვეთი გამოიყენება საინვესტიციო გადაწყვეტილებებზე ზემოქმედებისთვის. აქ მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ბევრ ელემენტს შეუძლია გავლენა მოახდინოს კაპიტალიზაციის დონეზე. მოდით შევხედოთ ზოგიერთ მათგანს აქ და ახლა.
1. მდებარეობა
ქონების მდებარეობამ შეიძლება დიდად იმოქმედოს კაპიტალურ განაკვეთებზე. ადგილმდებარეობის რისკი პირდაპირპროპორციულია კომპანიების კაპიტალიზაციასთან.
2. ბაზრის ზომა
დიდ კონკურენტულ ბაზარს შეიძლება ჰქონდეს უფრო დაბალი კაპიტალიზაციის განაკვეთები უფრო მცირე ბაზართან შედარებით, სადაც მეტი რისკია.
3. აქტივების სტაბილურობა
იქნებ ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი შეიძლება გახდეს ქონების ღირებულების გაძლიერებული საიმედოობა.
4. ზრდის პოტენციალი
უძრავმა ქონებამ, რომელსაც უზარმაზარი პოტენციალი აქვს მზარდ ბაზარზე, შეიძლება შეამციროს კაპიტალიზაციის დონე.
5. კაპიტალის ლიკვიდურობა
საკუთრებაში ჩადებული კაპიტალის ოდენობა დიდ გავლენას მოახდენს კაპიტალის განაკვეთზე, რადგან ეს პირდაპირ გავლენას მოახდენს თქვენს NOI-ზე. გარდა ამისა, არსებობს მრავალი სხვა ფაქტორი, რომელსაც შეუძლია გავლენა მოახდინოს კაპიტალიზაციის დონეზე, მაგრამ ეს ხუთი ფაქტორი ყველაზე მნიშვნელოვანია.
როდის და როდის არ უნდა გამოიყენოთ ზღვრული ტარიფები?
უძრავი ქონების ინვესტორები რეგულარულად იყენებენ კაპიტალურ განაკვეთებს სხვადასხვა კომერციულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული რისკის შესადარებლად. მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ ზღვრული განაკვეთი სხვა უძრავი ქონების საინვესტიციო გადაწყვეტილებების ინფორმირებისთვის, ის შეიძლება არც ისე სასარგებლო იყოს. თუ თქვენ ფიქრობთ ზღვრულ განაკვეთებზე, როგორც პოტენციური თვისებების შეფასების მეთოდზე, უნდა გესმოდეთ, რომ არსებობს მრავალი ინსტრუმენტი, რომელიც დაგეხმარებათ. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ სხვა გაზომვები საინვესტიციო ქონების რისკის დონის და პოტენციური შემოსავლის დასადგენად. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი იქნება ძალიან სასარგებლო ინსტრუმენტი კომერციული უძრავი ქონებისთვის. თუმცა, თქვენ არ უნდა გამოიყენოთ ეს ფორმულა მარტოხელა სახლების ღირებულების დასადგენად, ქონება, რომლის გაყიდვას აპირებთ, ან არარეგულარული შემოსავლის ნაკადის მქონე საკუთრება.
რა არის "კარგი" კაპიტალის განაკვეთი?
მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ ყველანი მიდრეკილნი ვართ ვიპოვოთ ზოგადად კარგი კაპიტალის განაკვეთი, საბაზრო რეალობა გვკარნახობს, რომ არც ერთი კაპიტალის განაკვეთი არ შეიძლება ჩაითვალოს კარგი ყველა ქონებისთვის. ყველაფრის გათვალისწინებით, ინვესტორებს შეუძლიათ გამოიყენონ მაქსიმალური განაკვეთი, რათა გადაწყვიტონ, შეესაბამება თუ არა ქონება მათ საჭიროებებს. როდესაც ეჭვი გეპარებათ, ფორმულა განსაზღვრავს უფრო მაღალ მაჩვენებელს მაღალი NOI და დაბალი შეფასების მქონე თვისებებისთვის. მეორეს მხრივ, დაბალი წმინდა საოპერაციო შემოსავლის მქონე ქონებას და უფრო მაღალი შეფასების მქონე საკუთრებებს ექნება დაბალი კაპიტალიზაციის განაკვეთები.
ზოგადად, ინვესტორები უფრო უსაფრთხოდ მიიჩნევენ საკუთრებებს, რომლებსაც აქვთ დაბალი კაპიტალი, მაგრამ მათ უნდა ელოდონ უფრო ხანგრძლივ პერიოდს თავდაპირველი ინვესტიციის დასაბრუნებლად. ინვესტორებს გარკვეული დრო უნდა დასჭირდეთ, რათა ნახონ, რა არის სწორი ზღვრული განაკვეთი მათ პორტფოლიოში არსებულ ქონებაზე. რიგი ფაქტორების გამო, ინვესტორებმა შეიძლება სწრაფად გადასცენ ისეთი თვისებები, რომლებიც არ შეესაბამება მათ ტოლერანტობას რისკების მიმართ.
მაქსიმალური შეთავაზების გამოყენება და შეზღუდვები
უძრავი ქონების ინვესტორები ირჩევენ ამ ზღვრულ განაკვეთებს, რათა შეაფასონ მომგებიანობა ან ინვესტიციის პოტენციური ანაზღაურება. უძრავი ქონების ინვესტიციების განხორციელებისას, ინვესტორებს სჭირდებათ ყველაზე მნიშვნელოვანი შესაძლებლობა, მიიღონ მაქსიმალური ანაზღაურება კომფორტის ზონაში მუშაობის დროს. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები დაგეხმარებათ გაცნობოთ საინვესტიციო შესაძლებლობების შესახებ ქონების ტიპებს შორის, ბიზნეს ბაზრებსა და სხვა საინვესტიციო ვარიანტებს შორის. მაგალითად, ინვესტორებს შეუძლიათ გააანალიზონ ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთები და წლიური საპროცენტო განაკვეთი სახაზინო ობლიგაციებზე, რათა მიიღონ წარმოდგენა პოტენციურ შემოსავალზე.
რაც აქ უნდა გესმოდეთ არის ის, რომ ეს ორი საინვესტიციო შესაძლებლობა არ არის სრულიად ექვივალენტური. ობლიგაციებს აქვთ გარკვეული დარწმუნების ხარისხი, რაც მათ საშუალებას აძლევს უზრუნველყონ გარკვეული ანაზღაურება, სანამ ინვესტორები ინარჩუნებენ მათ დაფარვას. მეორეს მხრივ, ასევე არსებობს რამდენიმე რისკი, რომელიც დაკავშირებულია უძრავი ქონების ინვესტიციებთან, რომლებზეც შეიძლება გავლენა იქონიოს ქონების გაყიდვის ღირებულებაზე, ვაკანსიაზე ან პრობლემურ მოიჯარეებზე, იჯარის ბაზარზე ან ნეგატიურ ფულად ნაკადზე. ვინაიდან ზღვრული განაკვეთები განისაზღვრება მხოლოდ სავარაუდო წმინდა შემოსავლით, ისევე როგორც მერყევი საბაზრო ღირებულებებით, უძრავი ქონების ინვესტიციები განიხილება გაურკვეველი.
გორდონის მოდელის პრეზენტაცია. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი
კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის კიდევ ერთი წარმოდგენა დაკავშირებულია გორდონის ზრდის მოდელთან, რომელსაც ასევე უწოდებენ დივიდენდის დისკონტის მოდელს (DDM). იგი გამოიყენება შინაგანი ღირებულების გამოთვლა ფირმის აქციების ფასი მიმდინარე საბაზრო პირობების მიუხედავად, ხოლო აქციების ღირებულება განისაზღვრება, როგორც აქციებზე მომავალი დივიდენდების დღევანდელი ღირებულება. რიცხობრივად მოიხსენიება როგორც 0
აქციის ფასი = მოსალოდნელი წლიური დივიდენდის ფულადი ნაკადი / (ინვესტორის საჭირო ანაზღაურება - მოსალოდნელი დივიდენდის ზრდის ტემპი)
როდესაც თქვენ გადააწყობთ განტოლებას და განაზოგადებთ ფორმულას დივიდენდის მიღმა, მაშინ ის ასე გამოიყურება:
(აუცილებელი ანაზღაურება - მოსალოდნელი ზრდის ტემპი) = მოსალოდნელი ფულადი ნაკადები / აქტივების ღირებულება
ეს წარმოდგენა მიჰყვება წინა განყოფილებაში მოცემულ საბაზისო კაპიტალის ფორმულას. მოსალოდნელი ფულადი ნაკადები ასახავს წმინდა საოპერაციო შემოსავალს, ხოლო აქტივების ღირებულება დაკავშირებულია ქონების მიმდინარე საბაზრო ღირებულებასთან. ეს გამოიწვევს კაპიტალიზაციის ტემპს, რომელიც შედარებულია საჭირო ანაზღაურებისა და მოსალოდნელი ზრდის ტემპის სხვაობას შორის. ამრიგად, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი არის მოსალოდნელი უკუგების მაჩვენებელი მინუს ზრდის ტემპი. ეს შეიძლება გამოყენებულ იქნას ქონების ღირებულების შესაფასებლად ანაზღაურების მოცემულ მაჩვენებელზე, რომელსაც ინვესტორი ელის.
დასკვნა!
საბოლოო ჯამში, ცხადია, რომ კაპიტალის განაკვეთები ინვესტორებს შეუძლიათ გაზომონ უძრავი ქონების საინვესტიციო შესაძლებლობები. თუმცა, ისინი სთავაზობენ შეზღუდულ დაფარვას, რადგან ისინი მხოლოდ ორ კომპონენტს განიხილავენ: მიმდინარე საბაზრო ღირებულებას და ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალს. აქედან გამომდინარე, შეიძლება ითქვას, რომ კაპიტალიზაციის განაკვეთები დამოკიდებულია შეფასებებზე და არა გარანტიებზე. ამ განაკვეთის გამოყენებისას თქვენი საკუთარი საინვესტიციო გადაწყვეტილებებისთვის, თქვენ უნდა განიხილოთ ის, როგორც სახელმძღვანელო იმის შესახებ, თუ როდის, სად და როგორ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში და არა როგორც ფინანსური წარმატების დაპირება.
სხვადასხვა ინვესტორს განსხვავებული პირობები აქვს, ამიტომ კარგი ზღვრული მაჩვენებელი არ უნდა იყოს თქვენი ერთადერთი საზრუნავი. ბევრი ელემენტია გასათვალისწინებელი, სანამ გადაწყვეტთ თქვენს საინვესტიციო არჩევანს. მაგალითად, ერთი ინვესტორის ფულადი ნაკადების სურათი შეიძლება უკიდურესად განსხვავდებოდეს სხვა ინვესტორის ანალიზისგან იმავე ქონების შესახებ. შესაბამისად, ერთი მომგებიანი აქტივი A ინვესტორისთვის შეიძლება იყოს ვალდებულება სხვა ინვესტორისთვის B. თუმცა, თქვენი ფინანსური მდგომარეობის მიუხედავად, ქონების კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი გაგრძელდება როგორც ადრე ერთი ინვესტორიდან მეორეზე, რაც დაგეხმარებათ საიმედოდ და ზუსტად შეაფასოთ პოტენციური მოგება. . სწორედ ამიტომ, კაპიტალიზაციის განაკვეთები არის ძირითადი მეტრიკა, რომელიც გასათვალისწინებელია ფინანსური სტაბილურობის შესაქმნელად.
დატოვე კომენტარი