Kapitalizavimo norma yra palūkanų norma, naudojama būsimoms investicijų pajamoms apskaičiuoti. Tai lemia, kaip greitai investuotojas atgaus pradinį kapitalą ir pradės gauti pelną.
Jis dažnai naudojamas nekilnojamojo turto pramonėje kaip svarbus komercinio nekilnojamojo turto investuotojų rodiklis. Galite naudoti viršutinę normą, kad įvertintumėte turtą ir gautumėte gerą pasiūlymą. Maksimali norma apskaičiuojama grynąsias turto veiklos pajamas padalijus iš esamos rinkos vertės.
Kas yra kapitalizavimo norma?
Apibrėžimas: Maksimali norma apibrėžiama kaip nekilnojamojo turto vertinimo matas, naudojamas siekiant atspindėti numatomą investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžos normą. Jis naudojamas skirtingų tipų investicijoms į nekilnojamąjį turtą palyginti. Maksimali norma arba viršutinė norma naudojama komerciniame nekilnojamajame turte, siekiant parodyti grąžos normą, kurią reikėtų uždirbti iš investicinio nekilnojamojo turto.
Jis apdorojamas pagal grynąsias pajamas, kurias gaus turtas, ir nustatoma grynąsias veiklos pajamas padalijus iš turto vertės ir parodoma procentais. Jis naudojamas norint įvertinti potencialią investuotojo investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžą.
Supratimas / viršutinė norma
Didžiosios raidės norma naudojama kaip nekilnojamojo turto vertinimo priemonė analizei įvairios investicijos į nekilnojamąjį turtą. Nors yra daug variantų, kapitalizacijos norma paprastai apibrėžiama kaip metinių turto nuomos pajamų ir dabartinės rinkos vertės santykis. Dauguma veislių priklauso nuo metinių nuomos pajamų vertės ir nuo to, ar tai yra bendrosios, ar atėmus metines išlaidas, ir nuo to, ar metinės nuomos pajamos yra faktiškai gauta suma (pradinis derlius), ar potencialios nuomos pajamos, kurios būtų gautos, jei turtas būtų buvęs optimaliai išnuomotas (Yield ERV).
Taip pat turėtumėte suprasti, kad viršutinės ribos norma gali būti naudinga norint greitai nustatyti palyginamų investicijų į nekilnojamąjį turtą santykinę vertę rinkoje, tačiau ji neturėtų būti naudojama kaip vienintelis investicijos stiprumo rodiklis, nes jame neatsižvelgiama į balą. svertas, taip pat pinigų ir ateities laiko vertė pinigų srautai nuo nekilnojamojo turto pagerinimo ir pan. Nėra tinkamų geros ar blogos viršutinės ribos diapazonų ir paprastai jie priklauso nuo nuosavybės ir rinkos sąlygų. Kapitalizacijos rodiklis yra labiausiai žinomas rodiklis, pagal kurį analizuojamas investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumas ir galimas pelningumas. Tai reiškia nekilnojamojo turto pelningumą per vienerius metus, jei turtas perkamas grynaisiais, o ne kreditu. Kapitalizavimo norma rodo natūralią, vidinę ir nepanaudotą turto grąžos normą.
Didžiausios normos svarba
Kapitalizavimo norma naudojama analizuojant įvairias investavimo galimybes. Tai taip pat parodo, per kiek laiko investicijos į nekilnojamąjį turtą atsigauna. Nors tai yra svarbus rodiklis lyginant investavimo galimybes, investuotojas niekada neturėtų pirkti remdamasis tik nekilnojamojo turto kapitalizacijos koeficientu. Svarbu pažymėti, kad skirtingos viršutinės ribos normos atsižvelgia į skirtingus rizikos lygius: žema viršutinės ribos norma reiškia mažesnę riziką, o kita vertus, didelė grąžos norma reiškia didesnę riziką. Taigi optimali norma priklauso nuo investuotojo pasirinktos rizikos.
Formulė / didžiosios raidės norma
Maksimali norma = grynosios veiklos pajamos / dabartinė rinkos vertė
Čia NOI arba grynosios veiklos pajamos yra metinės pajamos, gautos iš turto (pvz., nuomos), ir parodomos atėmus visas išlaidas, patirtas valdant turtą. Šios išlaidos apima nuolatinės turto priežiūros išlaidas ir nekilnojamojo turto mokesčius. Dabartinė turto rinkos vertė gali būti suprantama kaip dabartinė turto vertė pagal vyraujančius rinkos kursus. Kita mažiau populiari forma kapitalizacijos norma apskaičiuojama atsižvelgiant į pradinę kapitalo kainą arba turto įsigijimo kainą.
Maksimali norma = grynosios veiklos pajamos / pirkimo kaina
Ribinėms normoms įtaką darantys veiksniai
Kapitalizacijos norma naudojama investavimo sprendimams įtakoti. Čia svarbu suprasti, kad daugelis elementų gali turėti įtakos didžiųjų raidžių rašymo lygiui. Pažvelkime į kai kuriuos iš jų čia ir dabar.
1. Vieta
Nuosavybės vieta gali labai paveikti viršutines normas. Vietos rizika yra tiesiogiai proporcinga įmonių kapitalizacijai.
2. Rinkos dydis
Didelė konkurencinga rinka gali turėti mažesnes kapitalizacijos normas, palyginti su mažesne rinka, kurioje yra didesnė rizika.
3. Turto stabilumas
Gal svarbiausias veiksnys gali tapti padidintu turto vertės patikimumu.
4. Augimo potencialas
Didelį potencialą augančioje rinkoje turintis nekilnojamasis turtas gali sumažinti kapitalizacijos lygį.
5. Kapitalo likvidumas
Kapitalo suma, kurią įdėjote į nuosavybę, labai paveiks viršutinę normą, nes ji tiesiogiai paveiks jūsų NOI. Be šių, yra daug kitų veiksnių, galinčių turėti įtakos kapitalizacijos lygiui, tačiau šie penki veiksniai yra patys svarbiausi.
Kada ir kada neturėtumėte naudoti viršutinių tarifų?
Nekilnojamojo turto investuotojai reguliariai naudoja viršutinės ribos normas, kad palygintų riziką, susijusią su skirtingais komerciniais nekilnojamojo turto objektais. Nors viršutinę ribą galite naudoti norėdami informuoti kitus sprendimus dėl investicijų į nekilnojamąjį turtą, ji gali būti ne tokia naudinga. Jei galvojate apie viršutines normas kaip apie potencialių savybių įvertinimo metodą, turite suprasti, kad yra daug įrankių, kurie gali jums padėti. Norėdami nustatyti investicinio turto rizikos lygį ir galimą grąžą, galite naudoti kitus matavimus. Kapitalizavimo norma bus labai naudinga priemonė komerciniam nekilnojamajam turtui. Tačiau neturėtumėte naudoti šios formulės, kad nustatytumėte vienos šeimos namų, nekilnojamojo turto, kurį planuojate parduoti iš karto, arba nekilnojamojo turto, kurio pajamos nereguliarios, vertę.
Kas yra „gera“ viršutinė norma?
Nors mes visi linkę rasti gerą viršutinės ribos normą, rinkos realybė rodo, kad nė viena viršutinė riba negali būti laikoma tinkama kiekvienam turtui. Atsižvelgiant į viską, investuotojai gali naudoti viršutinę normą, kad nuspręstų, ar turtas atitinka jų poreikius, ar ne. Jei kyla abejonių, formulė nustatys didesnę viršutinės ribos normą objektams su didesniu NOI ir mažesniu vertinimu. Kita vertus, nekilnojamojo turto, kurio grynosios veiklos pajamos mažesnės ir kurių vertinimai yra aukštesni, kapitalizacijos rodikliai bus mažesni.
Apskritai investuotojai mano, kad nekilnojamasis turtas su mažesnėmis ribomis yra saugesnis, tačiau jie turėtų tikėtis ilgesnio laiko, kad susigrąžintų pradinę investiciją. Investuotojai turėtų šiek tiek užtrukti, kad pamatytų, kokia yra teisinga viršutinė riba jų portfeliuose esantiems objektams. Dėl daugelio veiksnių investuotojai gali greitai perduoti nekilnojamąjį turtą, kuris neatitinka jų tolerancijos susijusiai rizikai.
Maksimalus pasiūlymo naudojimas ir apribojimai
Nekilnojamojo turto investuotojai pasirenka šias viršutines normas, kad įvertintų pelningumą arba galimą investicijų grąžą. Investuojant į nekilnojamąjį turtą, investuotojams reikia didžiausios galimybės gauti maksimalią grąžą dirbant savo komforto zonoje. Kapitalizacijos koeficientai gali padėti informuoti apie investavimo galimybes tarp nekilnojamojo turto tipų, verslo rinkų ir kitų investavimo galimybių. Pavyzdžiui, investuotojai gali analizuoti turto kapitalizacijos normas ir metinę iždo obligacijų palūkanų normą, kad susidarytų supratimą apie galimą grąžą.
Čia reikia suprasti, kad šios dvi investavimo galimybės nėra visiškai lygiavertės. Obligacijos turi tam tikrą tikrumo laipsnį, leidžiantį joms garantuoti tam tikrą grąžą tol, kol investuotojai laiko jas iki išpirkimo. Kita vertus, yra ir keletas su nekilnojamojo turto investicijomis susijusių rizikų, kurioms įtakos gali turėti turto perpardavimo vertė, laisvi arba probleminiai nuomininkai, nuomos rinka arba neigiamas pinigų srautas. Kadangi viršutinės ribos normos nustatomos tik pagal apskaičiuotas grynąsias pajamas ir svyruojančias rinkos vertes, investicijos į nekilnojamąjį turtą laikomos neapibrėžtomis.
Gordon modelio pristatymas. Kapitalizacijos norma
Kitas kapitalizacijos normos atvaizdas yra susijęs su Gordono augimo modeliu, kuris dar vadinamas dividendų diskonto modeliu (DDM). Jis naudojamas apskaičiuojant vidinę vertę firmos akcijų kaina, neatsižvelgiant į esamas rinkos sąlygas, o akcijų vertė apibrėžiama kaip dabartinė būsimų dividendų už akcijas vertė. Skaitmeniškai vadinamas 0
Akcijos kaina = numatomas metinis dividendų pinigų srautas / (reikalinga investuotojo grąžos norma – numatomas dividendų augimo tempas)
Kai pertvarkysite lygtį ir apibendrinsite formulę už dividendo ribų, ji atrodys taip:
(Reikalinga grąžos norma – numatomas augimo tempas) = numatomas pinigų srautas / turto vertė
Šis vaizdas atitinka pagrindinę viršutinės normos formulę, pateiktą ankstesniame skyriuje. Numatomas pinigų srautas atspindi grynąsias veiklos pajamas, o turto vertė siejama su esama turto rinkos verte. Taip bus gauta kapitalizavimo norma, panaši į skirtumą tarp reikalaujamos grąžos normos ir numatomo augimo tempo. Taigi kapitalizacijos norma yra numatoma grąžos norma, atėmus augimo tempą. Tai gali būti naudojama norint įvertinti turto vertę už tam tikrą grąžos normą, kurios investuotojas tikisi.
Išvada!
Galiausiai aišku, kad viršutinės normos gali padėti investuotojams įvertinti investicijų į nekilnojamąjį turtą galimybes. Tačiau jie siūlo ribotą aprėptį, nes atsižvelgia tik į du komponentus: dabartinę rinkos vertę ir grynąsias turto veiklos pajamas. Todėl galima teigti, kad kapitalizacijos rodikliai priklauso nuo vertinimų, o ne nuo garantijų. Taikydami šį tarifą savo investiciniams sprendimams, turėtumėte jį vertinti kaip vadovą, kada, kur ir kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą, o ne kaip finansinės sėkmės pažadą.
Skirtingi investuotojai turi skirtingas sąlygas, todėl gera viršutinė norma neturėtų būti vienintelis jūsų rūpestis. Yra daug dalykų, į kuriuos reikia atsižvelgti prieš apsisprendžiant dėl savo investicijų pasirinkimo. Pavyzdžiui, vieno investuotojo pinigų srautų vaizdas gali labai skirtis nuo kito investuotojo tos pačios nuosavybės analizės. Vadinasi, vienas pelningas turtas investuotojui A gali būti įsipareigojimas kitam investuotojui B. Tačiau, nepaisant jūsų finansinės padėties, turto kapitalizacijos lygis nuo vieno investuotojo pas kitą tęsis kaip anksčiau, o tai padės patikimai ir tiksliai įvertinti galimą pelną. . Štai kodėl kapitalizacijos rodikliai yra pagrindinis rodiklis, į kurį reikia atsižvelgti kuriant finansinį stabilumą.
Оставить комментарий