Rata de capitalizare este rata dobânzii utilizată pentru a calcula venitul viitor dintr-o investiție. Acesta determină cât de repede investitorul își va recupera capitalul inițial și va începe să facă profit.
Este folosit în mod obișnuit în industria imobiliară ca un indicator important pentru investitorii imobiliari comerciali. Puteți utiliza rata plafon pentru a evalua proprietatea și a obține o ofertă bună. Rata plafonului este calculată prin împărțirea venitului net din exploatare al proprietății la valoarea de piață curentă.
Care este rata de capitalizare?
Definiție: Rata plafonului este definită ca o măsură a evaluării imobiliare utilizată pentru a reflecta rata de rentabilitate așteptată a unei investiții imobiliare. Este folosit pentru a compara diferite tipuri de investiții imobiliare. Rata plafon sau rata plafon este utilizată în imobiliare comercială pentru a arăta rata rentabilității care ar trebui să fie câștigată pentru o investiție imobiliară imobiliară.
Se prelucrează în funcție de venitul net pe care îl va genera proprietatea și se determină prin împărțirea venitului net din exploatare la valoarea proprietății și este prezentat în procente. Este folosit pentru a estima rentabilitatea potențială a investitorului asupra investiției sale imobiliare.
Înțelegerea/Rata plafonului
Rata de capitalizare este utilizată în ca măsură de evaluare imobiliară pentru analiză diverse investitii imobiliare. Deși există multe variații, rata de capitalizare este de obicei definită ca raportul dintre venitul anual din chirie generat de o proprietate și valoarea sa actuală de piață. Majoritatea soiurilor se bazează pe valoarea venitului anual din chirie și dacă este vorba despre cheltuieli anuale brute sau mai puțin și dacă venitul anual din chirie este suma reală primită (randamentul inițial) sau venitul potențial din chirie care ar fi fost primit dacă activul ar fi fost închiriat în mod optim (Yield ERV).
De asemenea, ar trebui să înțelegeți că rata plafonului poate fi utilă pentru determinarea rapidă a valorii relative a investițiilor imobiliare comparabile de pe piață, dar nu trebuie folosită ca singurul indiciu al puterii unei investiții deoarece nu ia în considerare scorul. pârghie, precum și valoarea în timp a banilor și a viitorului flux de fonduri de la îmbunătățirea proprietății etc. Nu există intervale adecvate pentru o rată a plafonului bun sau rău și depind de obicei de proprietate și de condițiile pieței. Rata de capitalizare este cel mai cunoscut indicator prin care investițiile imobiliare sunt analizate pentru rentabilitatea și potențiala rentabilitate. Se referă la rentabilitatea unei proprietăți peste un an, cu condiția ca proprietatea să fie achiziționată cu numerar și nu pe credit. Rata de capitalizare arată rata de rentabilitate naturală, intrinsecă și neexploatată a unei proprietăți.
Importanța ratei plafonului
Rata de capitalizare este utilizată pentru a analiza diverse oportunități de investiții. De asemenea, arată cât timp durează recuperarea unei investiții imobiliare. Deși aceasta este o măsură importantă atunci când se compară oportunitățile de investiții, un investitor nu ar trebui să facă niciodată o achiziție bazată exclusiv pe rata de capitalizare a proprietății. Este important de remarcat faptul că diferitele rate ale plafonului iau în considerare diferite niveluri de risc: o rată scăzută a plafonului implică un risc mai mic, în timp ce, pe de altă parte, o rată ridicată a rentabilității implică un risc mai mare. Astfel, rata optimă depinde de preferința de risc a investitorului.
Formula/ Rata de capitalizare
Rata plafon = venitul net din exploatare / valoarea curentă de piață
Aici, NOI sau venitul net din exploatare este venitul anual generat de proprietate (cum ar fi chiriile) și este afișat prin scăderea tuturor cheltuielilor suportate pentru administrarea proprietății. Aceste costuri includ costul întreținerii regulate a proprietății, precum și impozitele pe proprietate. Valoarea curentă de piață a unui activ poate fi înțeleasă ca valoarea actuală a proprietății conform ratelor de piață predominante. Într-o altă formă mai puțin populară, rata de capitalizare este calculată luând în considerare costul inițial al capitalului sau costul achiziției proprietății.
Rata plafon = venit net din exploatare / preț de achiziție
Factori care influențează ratele marginale
Rata de capitalizare este utilizată pentru a influența deciziile de investiții. Este important de înțeles aici că multe elemente pot influența nivelul de capitalizare. Să ne uităm la unele dintre ele aici și acum.
1. locație
Locația unei proprietăți poate afecta foarte mult ratele plafonului. Riscul de locație este direct proporțional cu capitalizarea companiilor.
2. Dimensiunea pieței
O piață competitivă mare poate avea rate de capitalizare mai mici în comparație cu o piață mai mică, unde există mai mult risc.
3. Stabilitatea activelor
Poate cel mai important factor poate deveni o fiabilitate sporită a valorii proprietății.
4. Potențial de creștere
Imobiliarele, care au un potențial uriaș pe o piață în creștere, pot reduce nivelurile de capitalizare.
5. Lichiditatea capitalului
Suma de capital pe care o investiți într-o proprietate va afecta foarte mult rata plafonului, deoarece va avea un impact direct asupra NOI. Pe lângă aceștia, există mulți alți factori care pot afecta nivelurile de capitalizare, dar acești cinci factori sunt de departe cei mai importanți.
Când și când nu ar trebui să utilizați ratele plafon?
Ratele plafon sunt utilizate în mod regulat de investitorii imobiliari pentru a compara riscul asociat cu diferite proprietăți imobiliare comerciale. Deși puteți utiliza rata plafonului pentru a informa alte decizii de investiții imobiliare, este posibil să nu fie la fel de utilă. Dacă vă gândiți la ratele plafon ca o metodă de evaluare a potențialelor proprietăți, trebuie să înțelegeți că există multe instrumente care vă pot ajuta. Puteți utiliza alte măsurători pentru a determina nivelurile de risc și randamentele potențiale ale unei investiții imobiliare. Rata de capitalizare va fi foarte unealtă folositoare pentru imobile comerciale. Cu toate acestea, nu ar trebui să utilizați această formulă pentru a determina valoarea caselor unifamiliale, proprietăților pe care intenționați să le vindeți definitiv sau proprietăților cu fluxuri de venituri neregulate.
Ce este o rată plafon „bună”?
În timp ce toți avem tendința de a găsi o rată a plafonului în general bună, realitățile pieței dictează că nicio rată a plafonului nu poate fi considerată bună pentru fiecare proprietate. Luând în considerare toate lucrurile, investitorii pot folosi rata plafon pentru a decide dacă o proprietate se potrivește nevoilor lor sau nu. Când aveți îndoieli, formula va determina o rată de plafonare mai mare pentru proprietățile cu NOI mai mare și evaluări mai mici. Pe de altă parte, proprietățile cu un venit net din exploatare mai mic și cu evaluări mai mari vor avea rate de capitalizare mai mici.
În general, investitorii consideră că proprietățile cu rate mai mici ale plafonului sunt mai sigure, dar ar trebui să se aștepte la o perioadă mai lungă de timp pentru a-și recupera investiția inițială. Investitorii ar trebui să ia ceva timp pentru a vedea care este rata maximă corectă pentru proprietățile din portofoliile lor. Datorită mai multor factori, investitorii pot transmite rapid proprietăți care nu își îndeplinesc toleranța față de riscurile implicate.
Utilizarea maximă a ofertei și limitări
Investitorii imobiliari aleg aceste rate plafon pentru a evalua profitabilitatea sau rentabilitatea potențială a unei investiții. Atunci când fac investiții imobiliare, investitorii au nevoie de cea mai remarcabilă oportunitate de a obține profituri maxime în timp ce lucrează în continuare în zona lor de confort. Ratele de capitalizare vă pot ajuta să vă informați despre oportunitățile de investiții între tipurile de proprietate, piețele de afaceri și alte opțiuni de investiții. De exemplu, investitorii pot analiza ratele de capitalizare a proprietății și rata anuală a dobânzii la obligațiunile de trezorerie pentru a-și face o idee despre rentabilitățile potențiale.
Ceea ce trebuie să înțelegeți aici este că aceste două oportunități de investiții nu sunt complet echivalente. Obligațiunile au un grad de certitudine care le permite să garanteze un anumit randament atâta timp cât investitorii le păstrează până la scadență. Pe de altă parte, există și câteva riscuri asociate cu investițiile imobiliare, care pot fi afectate de valoarea de revânzare a proprietății, locații vacante sau chiriași problematici, piața de închiriere sau fluxul de numerar negativ. Deoarece ratele plafonului sunt determinate numai de venitul net estimat, precum și de valorile de piață fluctuante, investițiile imobiliare sunt considerate incerte.
Prezentarea modelului Gordon. Rata de capitalizare
O altă reprezentare a ratei de capitalizare este legată de modelul de creștere Gordon, care se mai numește și modelul de reducere a dividendelor (DDM). Este folosit pentru calcularea valorii intrinseci prețul acțiunilor unei firme, indiferent de condițiile actuale de piață, iar valoarea acțiunilor este definită ca valoarea actuală a dividendelor viitoare aferente acțiunilor. Numeric denumit 0
Prețul acțiunii = fluxul de numerar anual estimat pentru dividende / (rata de rentabilitate necesară investitorului - rata de creștere a dividendelor așteptată)
Când rearanjați ecuația și generalizați formula dincolo de dividend, atunci va arăta astfel:
(Rata de rentabilitate necesară - rata de creștere așteptată) = fluxul de numerar așteptat / valoarea activului
Această reprezentare urmează formula de bază a ratei plafonului dată în secțiunea anterioară. Fluxul de numerar așteptat reflectă venitul net din exploatare, iar valoarea activelor este raportată la valoarea curentă de piață a proprietății. Aceasta va avea ca rezultat o rată de capitalizare comparabilă cu diferența dintre rata de rentabilitate necesară și rata de creștere așteptată. Astfel, rata de capitalizare este rata de rentabilitate așteptată minus rata de creștere. Aceasta poate fi folosită pentru a estima valoarea proprietății pentru o anumită rată de rentabilitate la care se așteaptă investitorul.
Concluzie!
În cele din urmă, este clar că ratele plafon pot ajuta investitorii să măsoare oportunitățile de investiții imobiliare. Cu toate acestea, acestea oferă o acoperire limitată deoarece iau în considerare doar două componente: valoarea curentă de piață și venitul net din exploatare al proprietății. Prin urmare, se poate spune că ratele de capitalizare depind mai degrabă de evaluări decât de garanții. Atunci când aplicați această rată propriilor decizii de investiții, ar trebui să o priviți ca un ghid pentru când, unde și cum să investiți în imobiliare, mai degrabă decât ca pe o promisiune de succes financiar.
Investitorii diferiți au condiții diferite, așa că o rată de plafonare bună nu ar trebui să fie singura ta preocupare. Există multe elemente de luat în considerare înainte de a decide alegerea investiției. De exemplu, imaginea fluxului de numerar al unui investitor poate fi extrem de diferită de analiza altui investitor pentru aceeași proprietate. În consecință, un activ profitabil pentru investitorul A poate fi o datorie pentru un alt investitor B. Cu toate acestea, indiferent de situația dumneavoastră financiară, rata de capitalizare a proprietății va continua ca până acum de la un investitor la altul, ceea ce vă va ajuta să estimați în mod fiabil și precis profitul potențial. . Acesta este motivul pentru care ratele de capitalizare sunt indicatorul principal de luat în considerare pentru a crea stabilitate financiară.
Lasă un comentariu