Stopnja kapitalizacije je obrestna mera, ki se uporablja za izračun prihodnjega dohodka od naložbe. Določa, kako hitro bo vlagatelj dobil nazaj svoj začetni kapital in začel ustvarjati dobiček.
Običajno se uporablja v nepremičninski industriji kot pomemben kazalnik za vlagatelje v poslovne nepremičnine. Zgornjo mejo lahko uporabite, da ocenite nepremičnino in dobite dober posel. Stopnja zgornje meje se izračuna tako, da se neto poslovni prihodek nepremičnine deli s trenutno tržno vrednostjo.
Kakšna je stopnja kapitalizacije?
Opredelitev: Stopnja zgornje meje je opredeljena kot mera vrednotenja nepremičnine, ki se uporablja za izražanje pričakovane stopnje donosa naložbe v nepremičnino. Uporablja se za primerjavo različnih vrst naložb v nepremičnine. Zgornja stopnja ali zgornja stopnja se uporablja v komercialnih nepremičninah za prikaz stopnje donosa, ki bi ga bilo treba zaslužiti z nepremičninsko naložbeno nepremičnino.
Obdeluje se glede na neto dohodek, ki ga bo ustvarila nepremičnina, in se določi tako, da se čisti dobiček iz poslovanja deli z vrednostjo nepremičnine in je prikazan v odstotkih. Uporablja se za oceno vlagateljeve potencialne donosnosti njegove naložbe v nepremičnino.
Razumevanje/Cap Rate
Stopnja kapitalizacije se uporablja v kot merilo vrednotenja nepremičnin za analizo različne naložbe v nepremičnine. Čeprav obstaja veliko različic, je stopnja kapitalizacije običajno opredeljena kot razmerje med letnim prihodkom od najemnin, ki ga ustvari nepremičnina, in njeno trenutno tržno vrednostjo. Večina različic se opira na vrednost letnega dohodka od najemnine in ali gre za bruto ali zmanjšane letne stroške ter ali je letni dohodek od najemnine dejansko prejeti znesek (začetni donos) ali potencialni dohodek od najemnine, ki bi ga prejeli, če bi bilo sredstvo optimalno oddajo (Yield ERV).
Razumeti morate tudi, da je stopnja zgornje meje lahko uporabna za hitro določanje relativne vrednosti primerljivih naložb v nepremičnine na trgu, vendar je ne bi smeli uporabljati kot edini pokazatelj moči naložbe, ker ne upošteva rezultat. finančni vzvod, pa tudi časovno vrednost denarja in prihodnost denarni tokovi od izboljšav premoženja itd. Ni ustreznih razponov za dobro ali slabo zgornjo mejo in so običajno odvisni od premoženja in tržnih razmer. Stopnja kapitalizacije je najbolj znan kazalec, s katerim analiziramo donosnost in potencialno donosnost naložb v nepremičnine. Nanaša se na donosnost nepremičnine v enem letu, pod pogojem, da je nepremičnina kupljena z gotovino in ne na kredit. Stopnja kapitalizacije prikazuje naravno, intrinzično in neizkoriščeno stopnjo donosa nepremičnine.
Pomen zgornje meje
Stopnja kapitalizacije se uporablja za analizo različnih naložbenih priložnosti. Prikazuje tudi, kako dolgo traja, da se naložba v nepremičnino povrne. Čeprav je to pomembna metrika pri primerjavi naložbenih priložnosti, vlagatelj nikoli ne bi smel opraviti nakupa samo na podlagi stopnje kapitalizacije nepremičnine. Pomembno je omeniti, da različne stopnje zgornje meje upoštevajo različne stopnje tveganja: nizka stopnja zgornje meje pomeni manjše tveganje, po drugi strani pa visoka stopnja donosa pomeni večje tveganje. Tako je optimalna stopnja odvisna od vlagateljeve preference glede tveganja.
Formula/ Stopnja kapitalizacije
Stopnja zgornje meje = neto poslovni prihodek / trenutna tržna vrednost
Tukaj je NOI ali čisti poslovni prihodek letni dohodek, ki ga ustvari nepremičnina (kot so najemnine) in je prikazan z odštevanjem vseh stroškov, nastalih pri upravljanju nepremičnine. Ti stroški vključujejo stroške rednega vzdrževanja nepremičnine ter davke na nepremičnine. Trenutna tržna vrednost sredstva se lahko razume kot trenutna vrednost nepremičnine glede na prevladujoče tržne tečaje. V drugi, manj priljubljeni obliki se stopnja kapitalizacije izračuna ob upoštevanju prvotne vrednosti kapitala ali stroškov pridobitve nepremičnine.
Stopnja zgornje meje = neto poslovni prihodek / nabavna cena
Dejavniki, ki vplivajo na mejne stopnje
Stopnja kapitalizacije se uporablja za vplivanje na naložbene odločitve. Tukaj je pomembno razumeti, da lahko veliko elementov vpliva na raven kapitalizacije. Oglejmo si nekatere od njih tukaj in zdaj.
1. Lokacija
Lokacija nepremičnine lahko močno vpliva na zgornje meje. Lokacijsko tveganje je premosorazmerno s kapitalizacijo podjetij.
2. Velikost trga
Velik konkurenčen trg ima lahko nižje stopnje kapitalizacije v primerjavi z manjšim trgom, kjer je tveganje večje.
3. Stabilnost sredstev
Mogoče najpomembnejši dejavnik lahko poveča zanesljivost vrednosti nepremičnine.
4. Potencial rasti
Nepremičnine, ki imajo velik potencial na rastočem trgu, lahko znižajo raven kapitalizacije.
5. Likvidnost kapitala
Znesek kapitala, ki ga vložite v nepremičnino, bo močno vplival na stopnjo zgornje meje, saj bo neposredno vplival na vaš NOI. Poleg teh obstaja še veliko drugih dejavnikov, ki lahko vplivajo na raven kapitalizacije, vendar je teh pet dejavnikov daleč najpomembnejših.
Kdaj in kdaj ne smete uporabljati zgornjih stopenj?
Vlagatelji v nepremičnine redno uporabljajo zgornje meje za primerjavo tveganja, povezanega z različnimi poslovnimi nepremičninami. Čeprav lahko zgornjo mejo uporabite za informiranje o drugih odločitvah o naložbah v nepremičnine, morda ne bo tako uporabna. Če razmišljate o zgornjih stopnjah kot metodi za ocenjevanje potencialnih lastnosti, morate razumeti, da obstaja veliko orodij, ki vam lahko pomagajo. Za določitev ravni tveganja in potencialnih donosov naložbene nepremičnine lahko uporabite druge meritve. Stopnja kapitalizacije bo zelo uporabno orodje za poslovne nepremičnine. Vendar te formule ne smete uporabljati za določanje vrednosti enodružinskih hiš, nepremičnin, ki jih nameravate dokončno prodati, ali nepremičnin z nerednimi tokovi dohodka.
Kaj je "dobra" stopnja zgornje meje?
Medtem ko se vsi nagibamo k temu, da je na splošno dobra stopnja zgornje meje, realnost trga narekuje, da nobena posamezna stopnja zgornje meje ne more veljati za dobro za vsako nepremičnino. Če upoštevamo vse, lahko vlagatelji uporabijo mejno stopnjo, da se odločijo, ali nepremičnina ustreza njihovim potrebam ali ne. Če ste v dvomih, bo formula določila višjo stopnjo zgornje meje za nepremičnine z višjim NOI in nižjimi vrednotenji. Po drugi strani bodo imele nepremičnine z nižjimi čistimi prihodki iz poslovanja in višjimi vrednotenji nižje stopnje kapitalizacije.
Na splošno vlagatelji menijo, da so nepremičnine z nižjimi zgornjimi stopnjami varnejše, vendar bi morali pričakovati daljše časovno obdobje, da se povrne njihova začetna naložba. Vlagatelji bi si morali vzeti nekaj časa, da vidijo, kakšna je pravilna stopnja zgornje meje za nepremičnine v njihovih portfeljih. Zaradi številnih dejavnikov lahko vlagatelji hitro oddajo nepremičnine, ki ne ustrezajo njihovi toleranci do povezanih tveganj.
Uporaba in omejitve največje ponudbe
Vlagatelji v nepremičnine izberejo te zgornje meje, da ocenijo donosnost ali potencialno donosnost naložbe. Pri naložbah v nepremičnine vlagatelji potrebujejo izjemno priložnost, da dobijo največje donose, medtem ko še vedno delajo v svojem območju udobja. Razmerja kapitalizacije vam lahko pomagajo pri obveščanju o naložbenih priložnostih med vrstami nepremičnin, poslovnimi trgi in drugimi naložbenimi možnostmi. Vlagatelji lahko na primer analizirajo stopnje kapitalizacije nepremičnine in letno obrestno mero državnih obveznic, da dobijo predstavo o možnih donosih.
Tukaj morate razumeti, da ti dve naložbeni priložnosti nista povsem enakovredni. Obveznice imajo določeno stopnjo gotovosti, ki jim omogoča zagotavljanje določenega donosa, dokler jih vlagatelji držijo do zapadlosti. Po drugi strani pa je z naložbami v nepremičnine povezanih tudi več tveganj, na katera lahko vpliva vrednost nepremičnine pri nadaljnji prodaji, prazna delovna mesta ali težavni najemniki, najemniški trg ali negativni denarni tok. Ker so zgornje meje določene samo z ocenjenim čistim dohodkom in nihajočimi tržnimi vrednostmi, se naložbe v nepremičnine štejejo za negotove.
Predstavitev modela Gordon. Stopnja kapitalizacije
Druga predstavitev stopnje kapitalizacije je povezana z Gordonovim modelom rasti, ki se imenuje tudi dividendni diskontni model (DDM). Uporablja se za izračun intrinzične vrednosti cena delnic podjetja ne glede na trenutne tržne razmere, vrednost delnic pa je opredeljena kot sedanja vrednost prihodnjih dividend na delnice. Številčno označeno kot 0
Cena delnice = pričakovani letni denarni tok dividend / (zahtevana stopnja donosa vlagatelja - pričakovana stopnja rasti dividend)
Ko preuredite enačbo in posplošite formulo onkraj dividende, bo videti takole:
(Zahtevana stopnja donosa - pričakovana stopnja rasti) = pričakovani denarni tok / vrednost sredstva
Ta predstavitev sledi osnovni formuli stopnje zgornje meje, podani v prejšnjem razdelku. Pričakovani denarni tok odraža čisti poslovni izid, vrednost sredstev pa je povezana s trenutno tržno vrednostjo nepremičnine. To bo povzročilo stopnjo kapitalizacije, primerljivo z razliko med zahtevano stopnjo donosa in pričakovano stopnjo rasti. Tako je stopnja kapitalizacije pričakovana stopnja donosa minus stopnja rasti. To se lahko uporabi za oceno vrednosti nepremičnine za določeno stopnjo donosa, ki jo pričakuje vlagatelj.
Zaključek!
Navsezadnje je jasno, da lahko zgornje meje pomagajo vlagateljem pri merjenju priložnosti za naložbe v nepremičnine. Vendar ponujajo omejeno pokritost, ker upoštevajo samo dve komponenti: trenutno tržno vrednost in neto poslovni prihodek nepremičnine. Zato lahko rečemo, da so stopnje kapitalizacije odvisne od vrednotenj in ne od garancij. Ko to stopnjo uporabljate pri lastnih naložbenih odločitvah, bi morali nanjo gledati kot na vodilo, kdaj, kje in kako vlagati v nepremičnine, ne pa kot na obljubo finančnega uspeha.
Različni vlagatelji imajo različne pogoje, zato dobra obrestna mera ne sme biti vaša edina skrb. Preden se odločite za izbiro naložbe, morate upoštevati veliko elementov. Na primer, slika denarnega toka enega vlagatelja se lahko zelo razlikuje od analize drugega vlagatelja za isto nepremičnino. Posledično je lahko eno donosno sredstvo za vlagatelja A obveznost za drugega vlagatelja B. Vendar pa se ne glede na vaše finančno stanje stopnja kapitalizacije nepremičnine nadaljuje kot prej od enega vlagatelja do drugega, kar vam bo pomagalo zanesljivo in natančno oceniti potencialni dobiček . Zato so stopnje kapitalizacije primarna metrika, ki jo je treba upoštevati pri ustvarjanju finančne stabilnosti.
Оставить комментарий