שיעור היוון - הגדרה, משמעות ונוסחה

שיעור ההיוון הוא שיעור הריבית המשמש לחישוב ההכנסה העתידית מהשקעה. הוא קובע באיזו מהירות המשקיע יקבל בחזרה את ההון הראשוני שלו ויתחיל להרוויח.

הוא נפוץ בתעשיית הנדל"ן כאינדיקטור חשוב למשקיעי נדל"ן מסחרי. אתה יכול להשתמש בתעריף המכסה כדי להעריך את הנכס ולקבל עסקה טובה. שיעור המכסה מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי של הנכס בשווי השוק הנוכחי.

מהו שיעור ההיוון?

הגדרה: שיעור גג מוגדר כמדד להערכת שווי נדל"ן המשמש לשקף את שיעור התשואה הצפוי על השקעה בנדל"ן. הוא משמש להשוואת סוגים שונים של השקעות נדל"ן. שיעור גג או שיעור גג משמש בנדל"ן מסחרי כדי להראות את שיעור התשואה שצריך להרוויח על נכס להשקעה בנדל"ן.

הוא מעובד לפי ההכנסה נטו שהנכס יפיק ונקבע על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית נטו בשווי הנכס ומוצג באחוזים. הוא משמש להערכת התשואה הפוטנציאלית של משקיע על השקעת הנדל"ן שלו.

הבנה/Cap Rate

שיעור ההיוון משמש ב כמדד הערכת שווי מקרקעין לניתוח השקעות נדל"ן שונות. למרות שקיימות וריאציות רבות, שיעור ההיוון בדרך כלל מוגדר כיחס בין הכנסות השכירות השנתיות שמפיק הנכס לשווי השוק הנוכחי שלו. רוב הזנים מסתמכים על שווי ההכנסה השנתית מדמי שכירות והאם מדובר בהוצאות שנתיות ברוטו או פחות, והאם ההכנסה השנתית מדמי שכירות היא הסכום שהתקבל בפועל (תשואה ראשונית) או ההכנסה הפוטנציאלית מדמי שכירות שהייתה מתקבלת אילו הנכס היה מושכר בצורה מיטבית (תשואה ERV).

כדאי גם להבין ששיעור המכסה יכול להיות שימושי לקביעה מהירה של הערך היחסי של השקעות נדל"ן דומות בשוק, אך אין להשתמש בו כאינדיקציה היחידה לחוזקה של ההשקעה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון את הציון. מינוף, כמו גם ערך הזמן של הכסף והעתיד תזרימי מזומנים מהשבחות נכסים וכו'. אין טווחים ראויים לתעריף תקרה טוב או רע, והם בדרך כלל תלויים בנכס ובתנאי השוק. שיעור ההיוון הוא האינדיקטור המוכר ביותר שלפיו מנתחים השקעות נדל"ן לגבי הרווחיות והרווחיות הפוטנציאלית שלהן. הכוונה היא לרווחיות של נכס על פני שנה, בתנאי שהנכס נרכש במזומן ולא באשראי. שיעור ההיוון מראה את שיעור התשואה הטבעי, המהותי והבלתי מנוצל של נכס.

החשיבות של Cap Rate

שיעור ההיוון משמש לניתוח הזדמנויות השקעה שונות. זה גם מראה כמה זמן לוקח להשקעה בנכס להתאושש. למרות שזהו מדד חשוב בהשוואת הזדמנויות השקעה, משקיע לא צריך לבצע רכישה על סמך שיעור ההיוון של הנכס בלבד. חשוב לציין ששיעורי מכסה שונים לוקחים בחשבון רמות סיכון שונות: שיעור תקרה נמוך מרמז על פחות סיכון, ואילו מצד שני, שיעור תשואה גבוה מרמז על סיכון גבוה יותר. לפיכך, השיעור האופטימלי תלוי בהעדפת הסיכון של המשקיע.

נוסחה/שיעור היוון

שיעור גג = רווח תפעולי נקי / שווי שוק נוכחי

כאן, NOI או הכנסה תפעולית נטו היא ההכנסה השנתית שיוצר הנכס (כגון שכירות) ומוצגת על ידי הפחתת כל ההוצאות שנגרמו לניהול הנכס. עלויות אלו כוללות את עלות האחזקה השוטפת של הנכס וכן ארנונה. ניתן להבין את שווי השוק הנוכחי של נכס כערך הנוכחי של הנכס לפי תעריפי השוק הרווחים. בצורה אחרת פחות פופולרית, שיעור ההיוון מחושב על ידי התחשבות בעלות ההון המקורית או בעלות רכישת הנכס.

שיעור גג = רווח תפעולי נטו / מחיר רכישה

גורמים המשפיעים על שיעורים שוליים

שיעור ההיוון משמש להשפעה על החלטות השקעה. חשוב להבין כאן שאלמנטים רבים יכולים להשפיע על רמת ההיוון. בואו נסתכל על כמה מהם כאן ועכשיו.

1. מיקום

מיקומו של נכס יכול להשפיע רבות על תעריפי המכסה. סיכון המיקום עומד ביחס ישר להיוון החברות.

2. גודל השוק

שוק תחרותי גדול עשוי להיות בעל שיעורי היוון נמוכים יותר בהשוואה לשוק קטן יותר שבו יש יותר סיכון.

3. יציבות הנכס

אולי הגורם החשוב ביותר עשוי להפוך לאמינות משופרת של ערך הנכס.

4. פוטנציאל צמיחה

נדל"ן, שיש לו פוטנציאל עצום בשוק צומח, עשוי להפחית את רמות ההיוון.

5. נזילות הון

כמות ההון שתשקיע בנכס תשפיע מאוד על תעריף המכסה מכיוון שהוא ישפיע ישירות על ה-NOI שלך. בנוסף לאלו, ישנם גורמים רבים נוספים שיכולים להשפיע על רמות ההיוון, אך חמשת הגורמים הללו הם ללא ספק החשובים ביותר.

מתי ומתי אסור להשתמש בתעריפי מכסה?

שיעורי הגג משמשים באופן קבוע על ידי משקיעי נדל"ן כדי להשוות את הסיכון הכרוך בנכסי נדל"ן מסחריים שונים. אמנם אתה יכול להשתמש בתעריף המכסה כדי להודיע ​​על החלטות השקעה אחרות בנדל"ן, אבל ייתכן שזה לא יהיה שימושי באותה מידה. אם אתה חושב על תעריפי מכסה כשיטה להערכת נכסים פוטנציאליים, אתה צריך להבין שיש כלים רבים שיכולים לעזור לך. אתה יכול להשתמש במדידות אחרות כדי לקבוע את רמות הסיכון והתשואות הפוטנציאליות של נכס להשקעה. שיעור ההיוון יהיה מאוד כלי שימושי עבור נדל"ן מסחרי. עם זאת, אל תשתמש בנוסחה זו כדי לקבוע את הערך של בתים צמודי קרקע, נכסים שאתה מתכנן למכור על הסף או נכסים עם זרמי הכנסה לא סדירים.

מהו שיעור מכסה "טוב"?

בעוד שכולנו נוטים למצוא תעריף מכסה טוב בדרך כלל, המציאות בשוק מכתיבה שאף תעריף מכסה אחד לא יכול להיחשב טוב עבור כל נכס. כל הדברים בחשבון, משקיעים יכולים להשתמש בתעריף המכסה כדי להחליט אם נכס מתאים לצרכים שלהם או לא. כאשר יש ספק, הנוסחה תקבע שיעור מכסה גבוה יותר עבור נכסים עם NOI גבוה יותר והערכות שווי נמוכות יותר. מנגד, נכסים עם רווח תפעולי נמוך יותר נטו והערכות שווי גבוהות יותר יהיו בעלי שיעורי היוון נמוכים יותר.

באופן כללי, משקיעים רואים בנכסים עם תעריפי גג נמוכים יותר בטוחים יותר, אך הם צריכים לצפות לפרק זמן ארוך יותר כדי להחזיר את ההשקעה הראשונית שלהם. על המשקיעים להקדיש זמן מה לראות מהו שיעור התקרה הנכון עבור הנכסים בתיקים שלהם. בשל מספר גורמים, משקיעים עשויים להעביר במהירות נכסים שאינם עומדים בסובלנות שלהם לסיכונים הכרוכים בכך.

השימוש וההגבלות של הצעת המחיר המקסימלית

משקיעי נדל"ן בוחרים בשיעורי מכסה אלה כדי להעריך את הרווחיות או התשואה הפוטנציאלית על השקעה. בעת ביצוע השקעות נדל"ן, משקיעים זקוקים להזדמנות המדהימה ביותר להשיג תשואה מקסימלית תוך כדי עבודה באזור הנוחות שלהם. יחסי היוון יכולים לעזור ליידע אותך על הזדמנויות השקעה בין סוגי נכסים, שווקים עסקיים ואפשרויות השקעה אחרות. לדוגמה, משקיעים יכולים לנתח את שיעורי היוון הנכסים ואת הריבית השנתית על אג"ח של האוצר כדי לקבל מושג על תשואות פוטנציאליות.

מה שאתה צריך להבין כאן הוא ששתי הזדמנויות ההשקעה הללו אינן שוות לחלוטין. לאג"ח יש מידה של ודאות המאפשרת להן להבטיח תשואה מסוימת כל עוד המשקיעים מחזיקים בהן עד לפדיון. בעוד שמצד שני, ישנם גם מספר סיכונים הקשורים להשקעה בנדל"ן אשר יכולים להיות מושפעים משווי המכירה החוזרת של הנכס, משכירים פנויים או בעייתיים, שוק השכירות או תזרים מזומנים שלילי. מאחר ששיעורי המכסה נקבעים רק על פי אומדן הרווח הנקי וכן על פי ערכי שוק משתנים, השקעות נדל"ן נחשבות לא ודאות.

הצגת דגם גורדון. שיעור היוון

ייצוג נוסף של שיעור ההיוון קשור למודל הצמיחה של גורדון, הנקרא גם מודל הדיבידנד דיסקונט (DDM). הוא משמש עבור חישוב ערך פנימי מחיר מניות החברה ללא קשר לתנאי השוק הנוכחיים, וערך המניות מוגדר כערך הנוכחי של דיבידנדים עתידיים על המניות. מכונה מספרית 0

מחיר מניה = תזרים מזומנים דיבידנד שנתי צפוי / (שיעור התשואה הנדרש של המשקיע - קצב צמיחת הדיבידנד הצפוי)

כאשר אתה מסדר מחדש את המשוואה ומכליל את הנוסחה מעבר לדיבידנד, זה ייראה כך:

(שיעור תשואה נדרש - קצב צמיחה צפוי) = תזרים מזומנים צפוי / שווי נכס

ייצוג זה עוקב אחר נוסחת התעריף הבסיסית שניתנה בסעיף הקודם. תזרים המזומנים הצפוי משקף את הרווח התפעולי הנקי, וערך הנכסים קשור לשווי השוק הנוכחי של הנכס. זה יביא לשיעור היוון השווה להפרש בין שיעור התשואה הנדרש לשיעור הצמיחה הצפוי. לפיכך, שיעור ההיוון הוא שיעור התשואה הצפוי בניכוי שיעור הצמיחה. זה יכול לשמש כדי להעריך את שווי הנכס עבור שיעור תשואה נתון שהמשקיע מצפה לו.

מסקנה!

בסופו של דבר, ברור ששיעורי המכסה יכולים לעזור למשקיעים למדוד הזדמנויות להשקעה בנדל"ן. עם זאת, הם מציעים כיסוי מוגבל מכיוון שהם לוקחים בחשבון רק שני מרכיבים: שווי שוק נוכחי והכנסה תפעולית נטו של הנכס. לכן ניתן לומר ששיעורי ההיוון תלויים בהערכות שווי ולא בערבויות. כאשר מיישמים שיעור זה על החלטות ההשקעה שלך, עליך לראות בו מדריך למתי, היכן וכיצד להשקיע בנדל"ן, ולא כהבטחה להצלחה כלכלית.

למשקיעים שונים יש תנאים שונים, כך ששיעור תקרה טוב לא צריך להיות הדאגה היחידה שלך. ישנם אלמנטים רבים שיש לקחת בחשבון לפני שתחליטו על בחירת ההשקעה שלכם. לדוגמה, תמונת תזרים המזומנים של משקיע אחד עשויה להיות שונה מאוד מניתוח של משקיע אחר עבור אותו נכס. כתוצאה מכך, נכס רווחי אחד עבור משקיע א' עשוי להוות התחייבות עבור משקיע אחר ב'. עם זאת, ללא קשר למצבך הפיננסי, שיעור ההיוון של הנכס ימשיך כבעבר ממשקיע אחד למשנהו, מה שיעזור לך להעריך באופן אמין ומדויק את הרווח הפוטנציאלי . זו הסיבה ששיעורי היוון הם המדד העיקרי שיש לקחת בחשבון כדי ליצור יציבות פיננסית.