Miera kapitalizácie je úroková sadzba používaná na výpočet budúceho príjmu z investície. Určuje, ako rýchlo investor získa späť svoj počiatočný kapitál a začne dosahovať zisk.
Bežne sa používa v realitnom priemysle ako dôležitý ukazovateľ pre investorov do komerčných nehnuteľností. Maximálnu sadzbu môžete použiť na ocenenie nehnuteľnosti a získať výhodnú ponuku. Limitná sadzba sa vypočíta vydelením čistého prevádzkového príjmu nehnuteľnosti aktuálnou trhovou hodnotou.
Aká je miera kapitalizácie?
Definícia: Cap rate je definovaná ako miera ocenenia nehnuteľnosti používaná na vyjadrenie očakávanej miery návratnosti investície do nehnuteľnosti. Používa sa na porovnanie rôznych typov investícií do nehnuteľností. Cap rate alebo cap rate sa používa v komerčných nehnuteľnostiach na zobrazenie miery návratnosti, ktorá by sa mala dosiahnuť pri investícii do nehnuteľností.
Spracúva sa podľa čistého príjmu, ktorý nehnuteľnosť vygeneruje a určuje sa vydelením čistého prevádzkového príjmu hodnotou majetku a uvádza sa v percentách. Používa sa na odhad potenciálnej návratnosti investora z jeho investície do nehnuteľností.
Pochopenie/obmedzená sadzba
Miera kapitalizácie sa používa v ako opatrenie na oceňovanie nehnuteľností na analýzu rôzne investície do nehnuteľností. Hoci existuje veľa variácií, miera kapitalizácie je zvyčajne definovaná ako pomer ročného príjmu z prenájmu generovaného nehnuteľnosťou k jej aktuálnej trhovej hodnote. Väčšina odrôd závisí od hodnoty ročného príjmu z prenájmu a od toho, či ide o hrubé alebo nižšie ročné výdavky, a od toho, či je ročný príjem z prenájmu skutočne prijatou sumou (počiatočný výnos) alebo potenciálnym príjmom z prenájmu, ktorý by bol získaný, keby bol majetok optimálne prenajaté (Yield ERV).
Mali by ste tiež pochopiť, že maximálna sadzba môže byť užitočná na rýchle určenie relatívnej hodnoty porovnateľných investícií do nehnuteľností na trhu, ale nemala by sa používať ako jediný ukazovateľ sily investície, pretože nezohľadňuje skóre. pákový efekt, ako aj časovú hodnotu peňazí a budúcnosť peňažných tokov z vylepšení nehnuteľností atď. Neexistujú žiadne správne rozsahy pre dobrú alebo zlú hornú sadzbu a zvyčajne závisia od podmienok nehnuteľnosti a trhu. Miera kapitalizácie je najznámejším ukazovateľom, podľa ktorého sa investície do nehnuteľností analyzujú z hľadiska ich ziskovosti a potenciálnej ziskovosti. Vzťahuje sa na ziskovosť nehnuteľnosti počas jedného roka za predpokladu, že nehnuteľnosť je kúpená v hotovosti a nie na úver. Miera kapitalizácie vyjadruje prirodzenú, vnútornú a nevyužitú mieru návratnosti majetku.
Dôležitosť limitnej sadzby
Miera kapitalizácie sa používa na analýzu rôznych investičných príležitostí. Ukazuje tiež, ako dlho trvá návratnosť investície do nehnuteľnosti. Aj keď ide o dôležitý ukazovateľ pri porovnávaní investičných príležitostí, investor by nikdy nemal nakupovať len na základe kapitalizačného pomeru nehnuteľnosti. Je dôležité poznamenať, že rôzne limitné sadzby zohľadňujú rôzne úrovne rizika: nízka limitná sadzba znamená menšie riziko, zatiaľ čo na druhej strane vysoká miera návratnosti znamená vyššie riziko. Optimálna sadzba teda závisí od preferencie rizika investora.
Vzorec/ Miera kapitalizácie
Cap rate = čistý prevádzkový výnos / aktuálna trhová hodnota
Tu je NOI alebo čistý prevádzkový príjem ročným príjmom generovaným nehnuteľnosťou (napríklad prenájmom) a zobrazuje sa odpočítaním všetkých nákladov vynaložených na správu nehnuteľnosti. Tieto náklady zahŕňajú náklady na pravidelnú údržbu nehnuteľnosti ako aj daň z nehnuteľnosti. Súčasnú trhovú hodnotu aktíva možno chápať ako aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti podľa prevládajúcich trhových sadzieb. V inej menej populárnej forme sa miera kapitalizácie vypočíta tak, že sa zohľadnia pôvodné náklady na kapitál alebo náklady na obstaranie nehnuteľnosti.
Cap rate = čistý prevádzkový výnos / kúpna cena
Faktory ovplyvňujúce hraničné sadzby
Miera kapitalizácie sa používa na ovplyvnenie investičných rozhodnutí. Tu je dôležité pochopiť, že množstvo prvkov môže ovplyvniť úroveň kapitalizácie. Pozrime sa na niektoré z nich tu a teraz.
1. umiestnenia
Umiestnenie nehnuteľnosti môže výrazne ovplyvniť limitné sadzby. Lokalizačné riziko je priamo úmerné kapitalizácii spoločností.
2. Veľkosť trhu
Veľký konkurenčný trh môže mať nižšie miery kapitalizácie v porovnaní s menším trhom, kde je väčšie riziko.
3. Stabilita aktív
Možno najdôležitejším faktorom môže zvýšiť spoľahlivosť hodnoty nehnuteľnosti.
4. Potenciál rastu
Nehnuteľnosti, ktoré majú obrovský potenciál na rastúcom trhu, môžu znížiť úroveň kapitalizácie.
5. Kapitálová likvidita
Množstvo kapitálu, ktorý vložíte do nehnuteľnosti, výrazne ovplyvní limitnú sadzbu, pretože priamo ovplyvní vašu NOI. Okrem nich existuje mnoho ďalších faktorov, ktoré môžu ovplyvniť úroveň kapitalizácie, ale týchto päť faktorov je zďaleka najdôležitejších.
Kedy a kedy by ste nemali používať limitné sadzby?
Investori do nehnuteľností pravidelne používajú limitné sadzby na porovnanie rizika spojeného s rôznymi komerčnými nehnuteľnosťami. Aj keď môžete použiť limitnú sadzbu na informovanie o iných rozhodnutiach o investíciách do nehnuteľností, nemusí to byť také užitočné. Ak uvažujete o maximálnych sadzbách ako o metóde hodnotenia potenciálnych vlastností, musíte pochopiť, že existuje veľa nástrojov, ktoré vám môžu pomôcť. Na určenie úrovní rizika a potenciálnych výnosov investície do nehnuteľností môžete použiť iné merania. Miera kapitalizácie bude veľmi užitočný nástroj pre komerčné nehnuteľnosti. Tento vzorec by ste však nemali používať na určenie hodnoty rodinných domov, nehnuteľností, ktoré plánujete priamo predať, alebo nehnuteľností s nepravidelnými tokmi príjmov.
Čo je to „dobrá“ horná sadzba?
Aj keď všetci máme tendenciu nájsť všeobecne dobrú hornú sadzbu, trhová realita diktuje, že žiadnu jednotnú hornú sadzbu nemožno považovať za dobrú pre každú nehnuteľnosť. Po zvážení všetkých vecí môžu investori použiť hornú sadzbu na rozhodnutie, či nehnuteľnosť vyhovuje ich potrebám alebo nie. V prípade pochybností vzorec určí vyššiu hornú sadzbu pre nehnuteľnosti s vyšším NOI a nižším ocenením. Na druhej strane, nehnuteľnosti s nižším čistým prevádzkovým výnosom a vyšším ocenením budú mať nižšie miery kapitalizácie.
Vo všeobecnosti investori považujú nehnuteľnosti s nižšími limitnými sadzbami za bezpečnejšie, mali by však počítať s dlhším časovým obdobím na návratnosť svojej počiatočnej investície. Investori by mali chvíľu trvať, aby zistili, aká je správna limitná sadzba pre nehnuteľnosti v ich portfóliách. V dôsledku mnohých faktorov môžu investori rýchlo odovzdať nehnuteľnosti, ktoré nespĺňajú ich toleranciu voči rizikám.
Použitie maximálnej ponuky a obmedzenia
Investori do nehnuteľností volia tieto limitné sadzby na vyhodnotenie ziskovosti alebo potenciálnej návratnosti investície. Pri investíciách do nehnuteľností potrebujú investori tú najpozoruhodnejšiu príležitosť na dosiahnutie maximálneho výnosu, pričom stále pracujú vo svojej zóne pohodlia. Kapitalizačné pomery vám môžu pomôcť informovať vás o investičných príležitostiach medzi typmi nehnuteľností, obchodnými trhmi a inými investičnými možnosťami. Investori môžu napríklad analyzovať miery kapitalizácie nehnuteľností a ročnú úrokovú sadzbu štátnych dlhopisov, aby získali predstavu o potenciálnych výnosoch.
Tu musíte pochopiť, že tieto dve investičné príležitosti nie sú úplne rovnocenné. Dlhopisy majú určitý stupeň istoty, ktorý im umožňuje zaručiť určitý výnos, pokiaľ ich investori držia do splatnosti. Na druhej strane existuje aj niekoľko rizík spojených s investíciou do nehnuteľností, ktoré môžu byť ovplyvnené predajnou hodnotou nehnuteľnosti, voľnými alebo problémovými nájomníkmi, trhom s prenájmom alebo negatívnym peňažným tokom. Keďže limitné sadzby sú určené iba odhadovaným čistým príjmom, ako aj kolísajúcimi trhovými hodnotami, investície do nehnuteľností sa považujú za neisté.
Prezentácia Gordonovho modelu. Miera kapitalizácie
Ďalšie znázornenie miery kapitalizácie súvisí s Gordonovým rastovým modelom, ktorý sa nazýva aj model dividendového diskontu (DDM). Používa sa na výpočet vnútornej hodnoty cena akcií firmy bez ohľadu na aktuálne trhové podmienky a hodnota akcií je definovaná ako súčasná hodnota budúcich dividend z akcií. Číselné označenie 0
Cena akcie = očakávaný ročný tok dividend z dividend / (investorom požadovaná miera návratnosti - očakávaná miera rastu dividend)
Keď zmeníte usporiadanie rovnice a zovšeobecníte vzorec nad rámec dividendy, bude to vyzerať takto:
(Požadovaná miera návratnosti – očakávaná miera rastu) = očakávaný peňažný tok / hodnota aktív
Toto znázornenie sa riadi základným vzorcom limitnej sadzby uvedeným v predchádzajúcej časti. Očakávaný peňažný tok odráža čistý prevádzkový výnos a hodnota aktív súvisí so súčasnou trhovou hodnotou nehnuteľnosti. Výsledkom bude miera kapitalizácie porovnateľná s rozdielom medzi požadovanou mierou návratnosti a očakávanou mierou rastu. Miera kapitalizácie je teda očakávaná miera návratnosti mínus miera rastu. To sa dá použiť na odhadnutie hodnoty nehnuteľnosti pre danú mieru návratnosti, ktorú investor očakáva.
Záver!
V konečnom dôsledku je jasné, že maximálne sadzby môžu investorom pomôcť merať investičné príležitosti do nehnuteľností. Ponúkajú však obmedzené pokrytie, pretože berú do úvahy iba dve zložky: aktuálnu trhovú hodnotu a čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti. Preto možno povedať, že miera kapitalizácie závisí od ocenenia a nie od záruk. Keď použijete túto sadzbu na svoje vlastné investičné rozhodnutia, mali by ste ju považovať za návod, kedy, kde a ako investovať do nehnuteľností, a nie za prísľub finančného úspechu.
Rôzni investori majú rôzne podmienky, takže dobrý limit by nemal byť vašou jedinou starosťou. Predtým, ako sa rozhodnete pre svoj investičný výber, je potrebné zvážiť veľa prvkov. Napríklad obraz peňažného toku jedného investora sa môže extrémne líšiť od analýzy iného investora pre tú istú nehnuteľnosť. V dôsledku toho môže byť jedno ziskové aktívum pre investora A pasívom pre iného investora B. Bez ohľadu na vašu finančnú situáciu však bude miera kapitalizácie nehnuteľnosti pokračovať ako doteraz od jedného investora k druhému, čo vám pomôže spoľahlivo a presne odhadnúť potenciálny zisk. . To je dôvod, prečo sú miery kapitalizácie primárnou metrikou, ktorú treba zvážiť pri vytváraní finančnej stability.
Оставить комментарий