Ставка капіталізації - це відсоткова ставка, яка використовується для розрахунку майбутніх доходів від інвестиції. Вона визначає, як швидко інвестор отримає назад свій первісний капітал та почне отримувати прибуток.
Вона зазвичай використовується у сфері нерухомості як важливий показник для інвесторів у комерційну нерухомість. Ви можете використовувати ставку капіталізації, щоб оцінити нерухомість та укласти вигідну угоду. Ставка капіталізації розраховується шляхом розподілу чистого операційного доходу від власності на поточну ринкову вартість.
Що таке ставка капіталізації?
визначення: Ставка капіталізації визначається як міра оцінки нерухомості, що використовується для відображення очікуваної норми прибутку на інвестиції у нерухомість. Вона використовується для порівняння різних видів інвестицій у нерухомість. Ставка капіталізації або ставка капіталізації використовується у сфері комерційної нерухомості, щоб показати норму прибутку, який має бути отриманий від інвестиційної власності у нерухомість.
Вона обробляється відповідно до чистого доходу, який генеруватиме майно, та визначається шляхом поділу чистого операційного доходу на вартість майна та відображається у відсотках. Він використовується для оцінки потенційної віддачі інвестора від його інвестицій або інвестицій у нерухомість.
розуміння/ Ставка капіталізації
Ставка капіталізації використовується в як міру оцінки нерухомості для аналізу різних інвестицій у нерухомість. Незважаючи на те, що існує безліч різновидів, ставка капіталізації зазвичай визначається як відношення річного орендного доходу, що приносить об'єкт нерухомості, до його поточної ринкової вартості. Більшість різновидів покладаються на значення річного орендного доходу і на те, чи є він валовим або за вирахуванням щорічних витрат, а також є річний орендний дохід фактичною отриманою сумою (початкова прибутковість) або потенційним орендним доходом, який міг би бути отриманий за умови, що актив був оптимально здається в оренду (прибутковість ERV).
Ви також повинні розуміти, що ставка капіталізації може бути корисною для швидкого визначення відносної вартості порівнянних інвестицій у нерухомість на ринку, але її не слід використовувати як єдину ознаку сили інвестиції, оскільки вона не враховує рахунок. левередж, а також тимчасова вартість грошей та майбутні грошові потоки від поліпшень власності і т. д. Не існує належних діапазонів для хорошої чи поганої ставки капіталізації, і вони зазвичай залежать від умов власності та ринку. Ставка капіталізації є найбільш відомим показником, за допомогою якого аналізуються інвестиції в нерухомість на предмет їхньої прибутковості та потенційної прибутковості. Вона стосується прибутковості майна протягом одного року за умови, що майно буде придбано за готівку, а не в кредит. Ставка капіталізації показує природну, внутрішню та невикористану норму прибутковості майна.
Важливість ставки капіталізації
Ставка капіталізації використовується для аналізу різноманітних інвестиційних можливостей. Він також показує скільки часу потрібно для відновлення інвестицій у нерухомість. Незважаючи на те, що це важливий показник при порівнянні інвестиційних можливостей, інвестор ніколи не повинен купувати тільки на основі коефіцієнта капіталізації нерухомості. Важливо, що різні ставки капіталізації враховують різні рівні ризику: низька ставка капіталізації передбачає менший ризик, а, з іншого боку, висока норма прибутку передбачає вищий ризик. Таким чином, оптимальна ставка залежить від переваги ризику інвестора.
Формула/Ставка капіталізації
Ставка капіталізації = чистий операційний прибуток / поточна ринкова вартість
Тут NOI або чистий операційний дохід - це річний дохід, отриманий від майна (наприклад, від оренди), і він відображається шляхом вирахування всіх витрат, які понесені на управління майном. Ці витрати включають витрати на регулярне утримання об'єкта, а також податки на майно. Поточна ринкова вартість активу може розумітися як поточна вартість майна відповідно до переважаючих ринкових ставок. В іншій менш популярній формі ставка капіталізації розраховується з урахуванням первісної вартості капіталу чи вартості придбання нерухомості.
Ставка капіталізації = чистий операційний прибуток / ціна покупки
Чинники, що впливають на граничні ставки
Ставка капіталізації використовується для впливу інвестиційні рішення. Тут важливо розуміти, що багато елементів можуть впливати на рівень капіталізації. Давайте подивимося на деякі з них тут і зараз.
1. Розташування
Розташування власності може сильно вплинути на ставки капіталізації. Ризик розташування прямо пропорційний капіталізації підприємств.
2. Розмір ринку
Великий конкурентний ринок може мати нижчі ставки капіталізації порівняно з меншим ринком, де є більший ризик.
3. Стабільність активів
Можливо, найважливішим фактором може стати розширена надійність значення якості.
4. Потенціал зростання
Нерухомість, що має величезний потенціал на зростаючому ринку, може знизити рівень капіталізації.
5. Ліквідність капіталу
Розмір капіталу, який ви вкладаєте у власність, дуже вплине на ставку капіталізації, оскільки це безпосередньо вплине на ваш NOI. Крім них є багато інших факторів, які можуть вплинути на рівень капіталізації, але ці п'ять факторів, безумовно, є найважливішими.
Коли і коли не слід використовувати граничні ставки?
Ставки капіталу регулярно використовуються інвесторами в нерухомість, порівнюючи ризик, пов'язаний із різними об'єктами комерційної нерухомості. Незважаючи на те, що ви можете використовувати ставку капіталізації для інформування інших рішень про інвестиції в нерухомість, це може бути не дуже корисним. Якщо ви думаєте про ставку капіталізації як метод оцінки потенційних об'єктів нерухомості, вам потрібно розуміти, що існує безліч інструментів, які можуть вам допомогти. Ви можете використовувати інші виміри для визначення рівнів ризику та потенційного прибутку від інвестиційної власності. Ставка капіталізації буде дуже корисним інструментом для комерційної нерухомості Тим не менш, ви не повинні використовувати цю формулу для визначення вартості будинків на одну сім'ю, об'єктів нерухомості, які планують одразу продати, або об'єктів нерухомості з нерегулярними потоками доходів.
Що таке "хороша" ставка капіталізації?
Незважаючи на те, що ми всі схильні знаходити загалом хорошу ставку капіталізації, реалії ринку підказують, що жодна ставка капіталізації не може вважатися хорошою для кожного об'єкта нерухомості. Враховуючи всі обставини, інвестори можуть використовувати ставку капіталізації, щоб вирішити, чи нерухомість відповідає їх потребам чи ні. У разі сумнівів формула визначить вищу ставку капіталізації для об'єктів нерухомості з вищим NOI та нижчою оцінкою. З іншого боку, нерухомість з нижчим чистим операційним доходом і вищою оцінкою матиме нижчу норму капіталізації.
В цілому інвестори розглядають нерухомість з нижчою ставкою капіталізації як безпечнішу, проте їм слід очікувати більш тривалого часу для повернення своїх початкових інвестицій. Інвестори повинні витратити деякий час, щоб подивитися, якою є правильна ставка капіталізації для об'єктів нерухомості в їх портфелях. Через низку факторів інвестори можуть швидко передати нерухомість, яка не відповідає їх терпимості до супутніх ризиків.
Використання та обмеження максимальної ставки
Інвестори в нерухомість обирають ці ставки капіталізації для оцінки прибутковості чи можливого повернення інвестицій. Роблячи інвестиції в нерухомість, інвестори потребують найвизначнішої можливості отримати максимальну віддачу, продовжуючи працювати у своїй зоні комфорту. Показники капіталізації можуть допомогти вам інформувати про інвестиційні можливості серед типів нерухомості, бізнес-ринків та інших варіантів інвестицій. Наприклад, інвестори можуть аналізувати ставки капіталізації власності та річну відсоткову ставку за казначейськими облігаціями, щоб отримати уявлення про потенційний прибуток.
Тут слід розуміти, що ці дві інвестиційні можливості не зовсім рівноцінні. Облігації мають певний ступінь впевненості, що дозволяє їм гарантувати певний дохід за умови, що інвестори триматимуть їх до погашення. У той час як, з іншого боку, з інвестиціями в нерухомість також пов'язані кілька ризиків, на які може вплинути вартість власності під час перепродажу, вакансія чи проблемні орендарі, ринок оренди чи негативний грошовий потік. Оскільки ставки капіталізації визначаються тільки з розрахунковим чистим прибутком, а також з ринковою вартістю, що коливається, інвестиції в нерухомість вважаються невизначеними.
Подання моделі Гордона. Ставка капіталізації
Ще одне уявлення ставки капіталізації пов'язане з моделлю зростання Гордона, яку називають моделлю дисконтування дивідендів (DDM). Він використовується для розрахунку внутрішньої вартості ціни акцій фірми незалежно від поточних ринкових умов, а вартість акцій визначається як поточна вартість майбутніх дивідендів з акцій. Чисельно згадується як 0
Вартість акцій = очікуваний річний потік коштів у вигляді дивідендів / (необхідна інвестором норма прибутку - очікуваний темп зростання дивідендів)
Коли ви перебудуєте рівняння і узагальнюєте формулу поза дивідендом, тоді це буде схоже на:
(Необхідна норма прибутку - очікуваний темп зростання) = очікуваний грошовий потік / вартість активів
Таке уявлення відповідає базовій формулі ставки капіталізації, наведеної у попередньому розділі. Очікуваний грошовий потік відображає чистий операційний прибуток, а вартість активів співвідноситься з поточною ринковою вартістю майна. Це призведе до того, що норма капіталізації буде порівнянна з різницею між необхідною нормою прибутку та очікуваним темпом зростання. Таким чином, норма капіталізації є очікуваною нормою прибутку за вирахуванням темпів зростання. Це може бути використано для оцінки вартості майна для даної норми прибутку, на який очікує інвестор.
Висновок!
Зрештою, стає очевидним, що ставки капіталізації можуть допомогти інвесторам у вимірі можливостей інвестицій у нерухомість. Тим не менш, вони пропонують обмежене охоплення, оскільки враховують лише два компоненти: поточну ринкову вартість та чистий операційний дохід від власності. Отже, можна сказати, що ставки капіталізації залежить від оцінок, а чи не від гарантій. Застосовуючи цю ставку до власних інвестиційних рішень, ви повинні розглядати її як напрямок того, коли, де і як інвестувати в нерухомість, а не як обіцянку фінансового успіху.
У різних інвесторів різні умови і тому хороша ставка капіталізації не повинна бути вашою єдиною проблемою. Існує безліч елементів, які слід враховувати, перш ніж ви зупинитеся на своєму інвестиційному виборі. Наприклад, картина грошових потоків одного інвестора може виявитися виключно відмінною від аналізу іншого інвестора щодо тієї самої власності. Отже, один прибутковий актив для інвестора А може виявитися пасивом для іншого інвестора Б. Проте, незалежно від вашого грошового стану, ставка капіталізації власності продовжуватиметься, як і раніше, від одного інвестора до іншого, що допоможе вам надійно та точно оцінити потенційну прибуток. Ось чому ставки капіталізації є основним показником, який необхідно враховувати до створення фінансової стабільності.
Залишити коментар