Stopa kapitalizacije je kamatna stopa koja se koristi za izračunavanje budućeg prihoda od ulaganja. Određuje koliko brzo će investitor vratiti svoj početni kapital i početi ostvarivati profit.
Obično se koristi u industriji nekretnina kao važan indikator za investitore u komercijalne nekretnine. Možete koristiti gornju stopu da biste procijenili imovinu i dobili dobru ponudu. Stopa kapitalizacije se izračunava tako što se neto poslovni prihod imovine podijeli sa trenutnom tržišnom vrijednošću.
Koja je stopa kapitalizacije?
Definicija: Cap rate se definiše kao mjera procjene nekretnina koja se koristi da odražava očekivanu stopu povrata na investiciju u nekretnine. Koristi se za poređenje različitih vrsta ulaganja u nekretnine. Cap rate ili cap rate se koristi u komercijalnim nekretninama da pokaže stopu prinosa koju treba zaraditi na investicionu nekretninu u nekretnine.
Obrađuje se prema neto prihodu koji će imovina ostvariti i utvrđuje se dijeljenjem neto prihoda iz poslovanja sa vrijednošću imovine i prikazuje se u postocima. Koristi se za procjenu potencijalnog povrata investitora na njegovo ili njeno ulaganje u nekretnine.
Razumijevanje/ograničena stopa
Stopa kapitalizacije se koristi u kao mjera procjene vrijednosti nekretnina za analizu razne investicije u nekretnine. Iako postoji mnogo varijacija, stopa kapitalizacije se obično definiše kao odnos godišnjeg prihoda od zakupnine koji generiše nekretnina i njene trenutne tržišne vrednosti. Većina varijanti se oslanja na vrijednost godišnjeg prihoda od zakupa i da li se radi o bruto ili manjim godišnjim troškovima, te da li je godišnji prihod od najma stvarni primljeni iznos (početni prinos) ili potencijalni prihod od zakupa koji bi bio primljen da je imovina bila optimalno iznajmljuje (Yield ERV).
Također biste trebali shvatiti da stopa limita može biti korisna za brzo određivanje relativne vrijednosti uporedivih ulaganja u nekretnine na tržištu, ali je ne treba koristiti kao jedini pokazatelj snage investicije jer ne uzima u obzir rezultat. poluga, kao i vremenska vrijednost novca i budućnost tok novca od poboljšanja imovine, itd. Ne postoje odgovarajući rasponi za dobru ili lošu stopu ograničenja, a oni obično zavise od imovine i tržišnih uslova. Stopa kapitalizacije je najpoznatiji pokazatelj pomoću kojeg se analizira njihova isplativost i potencijalna isplativost ulaganja u nekretnine. Odnosi se na isplativost nekretnine preko jedne godine, pod uslovom da je nekretnina kupljena gotovinom, a ne na kredit. Stopa kapitalizacije pokazuje prirodnu, intrinzičnu i neiskorišćenu stopu povrata imovine.
Važnost Cap Rate
Stopa kapitalizacije se koristi za analizu različitih mogućnosti ulaganja. Takođe pokazuje koliko je vremena potrebno da se investicija u nekretnine oporavi. Iako je ovo važna metrika kada se porede investicione mogućnosti, investitor nikada ne bi trebalo da kupuje samo na osnovu stope kapitalizacije nekretnine. Važno je napomenuti da različite stope kapitalizacije uzimaju u obzir različite nivoe rizika: niska stopa kapitalizacije implicira manji rizik, dok s druge strane, visoka stopa prinosa implicira veći rizik. Dakle, optimalna stopa zavisi od preferencije investitora prema riziku.
Formula/ Stopa kapitalizacije
Stopa kapitala = neto poslovni prihod / trenutna tržišna vrijednost
Ovdje je NOI ili neto operativni prihod godišnji prihod generiran od imovine (kao što su zakupnine) i prikazan je oduzimanjem svih troškova nastalih za upravljanje imovinom. Ovi troškovi uključuju troškove redovnog održavanja imovine kao i poreze na imovinu. Trenutna tržišna vrijednost imovine može se shvatiti kao trenutna vrijednost imovine prema preovlađujućim tržišnim stopama. U drugom manje popularnom obliku, stopa kapitalizacije se izračunava uzimajući u obzir originalni trošak kapitala ili trošak sticanja imovine.
Stopa limita = neto poslovni prihod / nabavna cijena
Faktori koji utiču na granične stope
Stopa kapitalizacije se koristi da utiče na odluke o ulaganju. Ovdje je važno shvatiti da mnogi elementi mogu uticati na nivo kapitalizacije. Pogledajmo neke od njih ovdje i sada.
1. Lokacija
Lokacija nekretnine može uvelike utjecati na gornju stopu. Rizik lokacije je direktno proporcionalan kapitalizaciji preduzeća.
2. Veličina tržišta
Veliko konkurentno tržište može imati niže stope kapitalizacije u poređenju sa manjim tržištem gdje postoji veći rizik.
3. Stabilnost imovine
Možda, najvažniji faktor može postati povećana pouzdanost vrijednosti imovine.
4. Potencijal rasta
Nekretnine, koje imaju ogroman potencijal na rastućem tržištu, mogu smanjiti nivoe kapitalizacije.
5. Likvidnost kapitala
Iznos kapitala koji uložite u nekretninu uvelike će utjecati na stopu ograničenja jer će direktno utjecati na vaš NOI. Pored ovih, postoji mnogo drugih faktora koji mogu uticati na nivo kapitalizacije, ali ovih pet faktora su daleko najvažniji.
Kada i kada ne biste trebali koristiti gornje stope?
Investitori u nekretnine redovno koriste stope ograničenja za upoređivanje rizika povezanih sa različitim komercijalnim nekretninama. Iako možete koristiti gornju stopu za informiranje o drugim odlukama o ulaganju u nekretnine, to možda neće biti toliko korisno. Ako razmišljate o graničnim stopama kao metodi za procjenu potencijalnih svojstava, morate shvatiti da postoji mnogo alata koji vam mogu pomoći. Možete koristiti druga mjerenja da odredite nivoe rizika i potencijalne povrate investicionih nekretnina. Stopa kapitalizacije će biti vrlo koristan alat za poslovne nekretnine. Međutim, ne biste trebali koristiti ovu formulu za određivanje vrijednosti jednoporodičnih kuća, nekretnina koje planirate odmah prodati ili nekretnina s neredovnim prihodima.
Šta je „dobra“ stopa ograničenja?
Iako smo svi skloni pronaći općenito dobru stopu ograničenja, tržišna realnost nalaže da se nijedna pojedinačna stopa limita ne može smatrati dobrom za svaku nekretninu. Uzimajući sve u obzir, investitori mogu koristiti gornju stopu da odluče da li nekretnina odgovara njihovim potrebama ili ne. Kada ste u nedoumici, formula će odrediti višu stopu ograničenja za nekretnine s većim NOI i nižim vrijednostima. S druge strane, nekretnine sa nižim neto poslovnim prihodom i većim procenama imaće niže stope kapitalizacije.
Uopšteno govoreći, investitori smatraju nekretnine sa nižim stopama limita sigurnijim, ali bi trebali očekivati duži vremenski period da nadoknade svoje početno ulaganje. Investitori bi trebali odvojiti malo vremena da vide koja je ispravna stopa limita za nekretnine u njihovom portfelju. Zbog brojnih faktora, investitori mogu brzo prenijeti nekretnine koje ne zadovoljavaju njihovu toleranciju za uključene rizike.
Upotreba i ograničenja maksimalne ponude
Investitori u nekretnine biraju ove gornje stope kako bi procijenili profitabilnost ili potencijalni povrat ulaganja. Prilikom ulaganja u nekretnine, investitorima je potrebna izuzetna prilika da ostvare maksimalne povrate dok i dalje rade u svojoj zoni udobnosti. Omjeri kapitalizacije mogu vam pomoći u informiranju o mogućnostima ulaganja između tipova nekretnina, poslovnih tržišta i drugih opcija ulaganja. Na primjer, investitori mogu analizirati stope kapitalizacije imovine i godišnju kamatnu stopu na trezorske obveznice kako bi stekli ideju o potencijalnom povratu.
Ono što ovdje trebate razumjeti je da ove dvije mogućnosti ulaganja nisu u potpunosti jednake. Obveznice imaju određeni stepen sigurnosti koji im omogućava da garantuju određeni prinos sve dok ih investitori drže do dospijeća. S druge strane, postoji i nekoliko rizika povezanih sa ulaganjem u nekretnine na koje može uticati vrijednost preprodaje imovine, slobodnih ili problematičnih zakupaca, tržište zakupa ili negativan novčani tok. Budući da su stope ograničenja određene samo na osnovu procijenjenog neto prihoda, kao i fluktuirajućih tržišnih vrijednosti, ulaganja u nekretnine se smatraju neizvjesnim.
Prezentacija modela Gordon. Stopa kapitalizacije
Drugi prikaz stope kapitalizacije povezan je sa Gordonovim modelom rasta, koji se također naziva model diskontnih dividendi (DDM). Koristi se za izračunavanje unutrašnje vrijednosti cijena dionica firme bez obzira na trenutne tržišne uslove, a vrijednost dionica se definiše kao sadašnja vrijednost budućih dividendi na akcije. Numerički se označava kao 0
Cijena dionice = očekivani godišnji novčani tok dividendi / (potrebna stopa povrata investitora - očekivana stopa rasta dividende)
Kada preuredite jednadžbu i generalizirate formulu izvan dividende, to će izgledati ovako:
(Zahtijevana stopa povrata - očekivana stopa rasta) = očekivani novčani tok / vrijednost imovine
Ovaj prikaz prati osnovnu formulu stope kapitalizacije datu u prethodnom odeljku. Očekivani novčani tok odražava neto poslovni prihod, a vrijednost imovine povezana je sa trenutnom tržišnom vrijednošću imovine. Ovo će rezultirati stopom kapitalizacije koja je uporediva s razlikom između potrebne stope prinosa i očekivane stope rasta. Dakle, stopa kapitalizacije je očekivana stopa prinosa minus stopa rasta. Ovo se može koristiti za procjenu vrijednosti imovine za datu stopu povrata koju investitor očekuje.
Zaključak!
Konačno, jasno je da gornje stope mogu pomoći investitorima da mjere mogućnosti ulaganja u nekretnine. Međutim, oni nude ograničenu pokrivenost jer uzimaju u obzir samo dvije komponente: trenutnu tržišnu vrijednost i neto operativni prihod imovine. Stoga se može reći da stope kapitalizacije zavise od vrednovanja, a ne od garancija. Kada primjenjujete ovu stopu na vlastite investicijske odluke, trebali biste je gledati kao vodič za to kada, gdje i kako ulagati u nekretnine, a ne kao obećanje finansijskog uspjeha.
Različiti investitori imaju različite uslove, tako da dobra stopa limita ne bi trebala biti vaša jedina briga. Mnogo je elemenata koje treba uzeti u obzir prije nego što odlučite o izboru ulaganja. Na primjer, slika novčanog toka jednog investitora može biti izuzetno različita od analize drugog investitora za istu nekretninu. Shodno tome, jedna profitabilna imovina za investitora A može biti obaveza za drugog investitora B. Međutim, bez obzira na vašu finansijsku situaciju, stopa kapitalizacije nekretnine nastavit će se kao i prije od jednog investitora do drugog, što će vam pomoći da pouzdano i precizno procijenite potencijalni profit . Zbog toga su stope kapitalizacije primarna metrika koju treba uzeti u obzir za stvaranje finansijske stabilnosti.
Оставить комментарий