Le taux de capitalisation est le taux d’intérêt utilisé pour calculer les revenus futurs d’un investissement. Il détermine la rapidité avec laquelle l'investisseur récupérera son capital initial et commencera à réaliser des bénéfices.
Il est couramment utilisé dans le secteur immobilier comme indicateur important pour les investisseurs en immobilier commercial. Vous pouvez utiliser le taux plafond pour valoriser la propriété et obtenir une bonne affaire. Le taux plafond est calculé en divisant le résultat opérationnel net de l'immeuble par la valeur marchande actuelle.
Quel est le taux de capitalisation ?
Définition: Le taux plafond est défini comme une mesure de la valorisation immobilière utilisée pour refléter le taux de rendement attendu d’un investissement immobilier. Il est utilisé pour comparer différents types d’investissements immobiliers. Le taux plafond ou taux plafond est utilisé dans l'immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement qui devrait être gagné sur un immeuble de placement immobilier.
Il est traité en fonction du revenu net que générera le bien et est déterminé en divisant le résultat net d'exploitation par la valeur du bien et est présenté en pourcentage. Il est utilisé pour estimer le retour potentiel d’un investisseur sur son investissement immobilier.
Compréhension/Taux Plafonné
Le taux de capitalisation est utilisé dans comme mesure d'évaluation immobilière pour l'analyse divers investissements immobiliers. Bien qu'il existe de nombreuses variantes, le taux de capitalisation est généralement défini comme le rapport entre les revenus locatifs annuels générés par le bien et sa valeur marchande actuelle. La plupart des variétés reposent sur la valeur des revenus locatifs annuels et s'il s'agit de dépenses annuelles brutes ou inférieures, et si les revenus locatifs annuels correspondent au montant réel reçu (rendement initial) ou aux revenus locatifs potentiels qui auraient été perçus si l'actif avait été loué de manière optimale (Yield ERV).
Vous devez également comprendre que le taux plafond peut être utile pour déterminer rapidement la valeur relative d'investissements immobiliers comparables sur le marché, mais il ne doit pas être utilisé comme seule indication de la solidité d'un investissement car il ne prend pas en compte le score. l'effet de levier, ainsi que la valeur temporelle de l'argent et l'avenir flux de trésorerie des améliorations immobilières, etc. Il n’existe pas de fourchettes appropriées pour un bon ou un mauvais taux de capitalisation, et elles dépendent généralement de la propriété et des conditions du marché. Le taux de capitalisation est l'indicateur le plus connu par lequel les investissements immobiliers sont analysés pour leur rentabilité et leur rentabilité potentielle. Il s’agit de la rentabilité d’un bien sur un an, à condition que le bien soit acheté au comptant et non à crédit. Le taux de capitalisation montre le taux de rendement naturel, intrinsèque et inexploité d’un bien.
L’importance du taux plafond
Le taux de capitalisation est utilisé pour analyser diverses opportunités d'investissement. Il montre également combien de temps il faut pour qu’un investissement immobilier se rétablisse. Bien qu'il s'agisse d'un indicateur important pour comparer les opportunités d'investissement, un investisseur ne devrait jamais effectuer un achat en se basant uniquement sur le taux de capitalisation d'une propriété. Il est important de noter que différents taux de capitalisation prennent en compte différents niveaux de risque : un taux de capitalisation faible implique moins de risque, tandis qu'à l'inverse, un taux de rendement élevé implique un risque plus élevé. Ainsi, le taux optimal dépend de la préférence pour le risque de l'investisseur.
Formule/Taux de capitalisation
Taux plafond = résultat opérationnel net / valeur marchande actuelle
Ici, le NOI ou résultat opérationnel net est le revenu annuel généré par la propriété (comme les locations) et est indiqué en soustrayant toutes les dépenses engagées pour gérer la propriété. Ces frais comprennent le coût de l’entretien régulier de la propriété ainsi que les taxes foncières. La valeur marchande actuelle d'un actif peut être comprise comme la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur. Sous une autre forme moins populaire, le taux de capitalisation est calculé en tenant compte du coût initial du capital ou du coût d'acquisition du bien.
Taux plafond = résultat opérationnel net / prix d'achat
Facteurs influençant les taux marginaux
Le taux de capitalisation est utilisé pour influencer les décisions d'investissement. Il est important de comprendre ici que de nombreux éléments peuvent influencer le niveau de capitalisation. Examinons-en quelques-uns ici et maintenant.
1. Emplacement
L'emplacement d'une propriété peut grandement affecter les taux de capitalisation. Le risque de localisation est directement proportionnel à la capitalisation des entreprises.
2. Taille du marché
Un grand marché concurrentiel peut avoir des taux de capitalisation plus faibles qu’un marché plus petit où le risque est plus élevé.
3. Stabilité des actifs
peut-être le facteur le plus important peut devenir une fiabilité accrue de la valeur de la propriété.
4. Potentiel de croissance
L’immobilier, qui présente un énorme potentiel dans un marché en croissance, pourrait réduire les niveaux de capitalisation.
5. Liquidité du capital
Le montant du capital que vous investissez dans une propriété affectera grandement le taux de capitalisation car il aura un impact direct sur votre NOI. En plus de ceux-ci, de nombreux autres facteurs peuvent affecter les niveaux de capitalisation, mais ces cinq facteurs sont de loin les plus importants.
Quand et quand ne faut-il pas utiliser les taux plafonds ?
Les taux plafonds sont régulièrement utilisés par les investisseurs immobiliers pour comparer le risque associé à différentes propriétés immobilières commerciales. Bien que vous puissiez utiliser le taux plafond pour éclairer d’autres décisions d’investissement immobilier, cela peut ne pas être aussi utile. Si vous envisagez les taux plafonds comme méthode d’évaluation des propriétés potentielles, vous devez comprendre qu’il existe de nombreux outils qui peuvent vous aider. Vous pouvez utiliser d'autres mesures pour déterminer les niveaux de risque et les rendements potentiels d'un immeuble de placement. Le taux de capitalisation sera très outil utile pour l'immobilier commercial. Cependant, vous ne devez pas utiliser cette formule pour déterminer la valeur de maisons unifamiliales, de propriétés que vous envisagez de vendre purement et simplement ou de propriétés aux flux de revenus irréguliers.
Qu’est-ce qu’un « bon » taux de capitalisation ?
Même si nous avons tous tendance à trouver un taux de capitalisation généralement bon, les réalités du marché font qu’aucun taux de capitalisation ne peut être considéré comme bon pour chaque propriété. Tout bien considéré, les investisseurs peuvent utiliser le taux plafond pour décider si une propriété répond ou non à leurs besoins. En cas de doute, la formule déterminera un taux de capitalisation plus élevé pour les propriétés avec un NOI plus élevé et des valorisations inférieures. En revanche, les propriétés dont le résultat opérationnel net est inférieur et les valorisations plus élevées auront des taux de capitalisation plus faibles.
En général, les investisseurs considèrent les propriétés avec des taux de capitalisation inférieurs comme plus sûres, mais ils doivent s'attendre à une période plus longue pour récupérer leur investissement initial. Les investisseurs devraient prendre le temps de déterminer quel est le taux de capitalisation correct pour les propriétés de leur portefeuille. En raison d’un certain nombre de facteurs, les investisseurs peuvent rapidement abandonner des propriétés qui ne correspondent pas à leur tolérance aux risques encourus.
Utilisation et limites de l'enchère maximale
Les investisseurs immobiliers choisissent ces taux plafonds pour évaluer la rentabilité ou le retour potentiel d’un investissement. Lorsqu’ils réalisent des investissements immobiliers, les investisseurs ont besoin de l’opportunité la plus remarquable d’obtenir un rendement maximal tout en travaillant dans leur zone de confort. Les ratios de capitalisation peuvent vous aider à vous informer sur les opportunités d'investissement parmi les types de propriétés, les marchés commerciaux et d'autres options d'investissement. Par exemple, les investisseurs peuvent analyser les taux de capitalisation immobilière et le taux d’intérêt annuel des bons du Trésor pour se faire une idée des rendements potentiels.
Ce qu’il faut comprendre ici, c’est que ces deux opportunités d’investissement ne sont pas tout à fait équivalentes. Les obligations ont un degré de certitude qui leur permet de garantir un certain rendement tant que les investisseurs les détiennent jusqu'à leur échéance. D'un autre côté, il existe également plusieurs risques associés à l'investissement immobilier qui peuvent être affectés par la valeur de revente du bien, l'inoccupation ou les locataires à problèmes, le marché locatif ou un flux de trésorerie négatif. Étant donné que les taux de capitalisation sont déterminés uniquement par le bénéfice net estimé ainsi que par les valeurs marchandes fluctuantes, les investissements immobiliers sont considérés comme incertains.
Présentation du modèle Gordon. Taux de capitalisation
Une autre représentation du taux de capitalisation est liée au modèle de croissance de Gordon, également appelé modèle d'actualisation des dividendes (DDM). Il est utilisé pour calculer la valeur intrinsèque le prix des actions d'une entreprise quelles que soient les conditions actuelles du marché, et la valeur des actions est définie comme la valeur actuelle des dividendes futurs sur les actions. Numériquement désigné par 0
Cours de l'action = flux de trésorerie annuel attendu du dividende / (taux de rendement requis par l'investisseur - taux de croissance attendu du dividende)
Lorsque vous réorganisez l’équation et généralisez la formule au-delà du dividende, cela ressemblera à :
(Taux de rendement requis - taux de croissance attendu) = flux de trésorerie attendu / valeur de l'actif
Cette représentation suit la formule de base du taux plafond donnée dans la section précédente. Le flux de trésorerie attendu reflète le résultat opérationnel net et la valeur des actifs est liée à la valeur marchande actuelle du bien. Il en résultera un taux de capitalisation comparable à la différence entre le taux de rendement requis et le taux de croissance attendu. Ainsi, le taux de capitalisation est le taux de rendement attendu moins le taux de croissance. Cela peut être utilisé pour estimer la valeur de la propriété pour un taux de rendement donné attendu par l’investisseur.
Conclusion!
En fin de compte, il est clair que les taux plafonds peuvent aider les investisseurs à mesurer les opportunités d’investissement immobilier. Cependant, ils offrent une couverture limitée car ils ne considèrent que deux composantes : la valeur marchande actuelle et le bénéfice net d’exploitation de la propriété. On peut donc dire que les taux de capitalisation dépendent des valorisations et non des garanties. Lorsque vous appliquez ce taux à vos propres décisions d’investissement, vous devez le considérer comme un guide indiquant quand, où et comment investir dans l’immobilier, plutôt que comme une promesse de réussite financière.
Différents investisseurs ont des conditions différentes, donc un bon taux de capitalisation ne devrait pas être votre seule préoccupation. De nombreux éléments doivent être pris en compte avant de décider de votre choix d’investissement. Par exemple, le tableau des flux de trésorerie d’un investisseur peut être extrêmement différent de l’analyse d’un autre investisseur pour la même propriété. Par conséquent, un actif rentable pour l'investisseur A peut être un passif pour un autre investisseur B. Cependant, quelle que soit votre situation financière, le taux de capitalisation du bien se poursuivra comme avant d'un investisseur à l'autre, ce qui vous aidera à estimer de manière fiable et précise le profit potentiel. . C’est pourquoi les taux de capitalisation sont la principale mesure à prendre en compte pour créer une stabilité financière.
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